Как осуществить передачу прав на земельный участок при переуступке, разделении и перераспределении земель?

Земля перераспределением новая или старая

Правила перераспределения земельных участков


Перераспределение земельных участков – распространенная процедура решения конфликтов по двум или нескольким смежным наделов, по которым у собственников имеются вопросы или претензии. Данные действия отражаются в Земельном кодексе, поэтому они полностью законны.

Необходимость в перераспределении может возникнуть в различных ситуациях, начиная от конфликтных моментов и заканчивая желанием владельца участка увеличить или уменьшить площадь земли.

Перераспределение в таком случае является более простой и быстрой процедурой.

Весь процесс осуществляется на основании договоренности сторон и подачи документов в кадастровые органы. Процедура перераспределения земельных участков возможна во всех случаях, если не нарушает нормы законодательства и требования к процессу.

Земельныйэксперт

64799 Перераспределение земельных участков – это еще один способ образования новых площадей.

Внимание. Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться с юристом по телефонам: в Москве, в Санкт-Петербурге, по все России.

Звонки принимаются круглосуточно. Участки, находящиеся в собственности государства или муниципалитета, перераспределяются согласно действующему земельному законодательству. В перераспределении могут участвовать, во-первых, только смежные площади.

Перераспределение земельных участков с 1 января 2020 года

» » Процедура перераспределения земель между несколькими владельцами происходит в соответствии с нормами земельного законодательства, которые регулируют указанный вопрос. В процессе перераспределения можно как увеличить размер участка путем принятия дополнительной площади, так и уменьшить его при помощи изменения земельных границ посредством передачи другому лицу. С 01.01.2018 правовые нормы, регламентирующие порядок такой корректировки и аспекты, влияющие на возможность ее осуществления, претерпели некоторые изменения.

Она характеризуется следующими моментами: смена установленных ранее границ соседних земель (такие изменения возможны в отношении двух объектов и более); формирование новых участков с обновленными границами, зафиксированными надлежащей кадастровой документацией;

Перераспределение земельных участков

Зачем это нужно и что дает собственникам наделов?

Перераспределение позволяет изменить границы смежных земельных территорий, зафиксировать это документально.В результате прежние участки юридически прекратят свое существование, взамен появятся новые.Эта процедура ведет к образованию новых границ. Если прежние смежные наделы находились в частной собственности, то и новые будут иметь такой же статус.Вот какие территории могут стать объектами подобной процедуры:

  1. участки, которые не находятся под санкциями или под арестом.
  2. смежные наделы;

К территориям, подлежащим , предъявляют некоторые требования.

Эти угодья должны:

  1. быть зарегистрированы в гос. кадастре;
  2. иметь однотипную целевую категорию.
  3. принадлежать единому муниципальному округу, так как данная процедура не должна приводить к изменению границ административных земель;

Что такое перераспределение земельных участков

Существует несколько способов образования новых площадей, которые разрешены законом.

Как осуществить передачу прав на земельный участок при переуступке, разделении и перераспределении земель?

на земельные наделы могут быть переданы от их владельцев другим лицам в порядке , если наделы находятся под обременением, в порядке разделения, когда часть земельного участка оформляется как отдельный надел и переходит к новому владельцу, или в порядке перераспределения, когда необходимо изменить смежные земельных участков.

Содержание: Под перераспределением земельных участков следует понимать изменение общих границ нескольких участков земли таким образом, что их суммарная площадь и наружные границы остаются неизменными, но изменяется расположение внутренних смежных границ, в результате чего изменяется площадь перераспределяемых участков. Согласно , основаниями для перераспределения земельных наделов могут быть:

Необходимость приведения граничных линий в соответствие проекту территории;

Выкуп земли путем перераспределения

При положительном решении уполномоченного органа гражданин должен организовать и оплатить проведение работ по постановке на кадастровый учет всех земельных участков, которые образуются в результате перераспределения (п.

11 ст. 39.29 Земельного кодекса РФ).

Как разъяснили порталу ГАРАНТ.РУ в Минэкономразвития России, речь идет не только об участке, который принадлежит гражданину и границы которого были расширены, но и о государственной (муниципальной) земле, за счет которой произошло такое расширение. При этом оплатить такие работы придется вне зависимости от площади государственного (муниципального) участка, использованного для перераспределения. «Стоимость услуг кадастрового инженера сильно разнится в зависимости от сложности работы и региона их выполнения.

Например, в Можайском районе Московской области постановка участка на кадастровый учет обойдется примерно в 10 тыс.

Земельныйэксперт

92872 17 июня Президент РФ подписал новый закон, который своими положениями внес изменения в нормы Закона о кадастровой деятельности (ФЗ РФ № 221 от 24.07.2007) и Закона о государственной регистрации недвижимости (ФЗ РФ № 218 от 13.07.2015) – ФЗ РФ № 150 (от 17.06.2019).

Законопроект был предложен представителями Министерства экономического развития. Идея его возникла после детального анализа результатов кадастровых работ, осуществленных в 16 регионах страны.

Внимание. Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться с юристом по телефонам: в Москве, в Санкт-Петербурге, по все России. Звонки принимаются круглосуточно. По данным Росреестра, с момента принятия законов, обязующих проводить кадастровые работы для постановки на регистрационный учет, количество зарегистрированных в ЕГРН земель возросло на 20 %.

Перераспределение земельных участков между собственниками

» » Пункт 1 статьи 11.2 Земельного кодекса РФ определяет, что одним из способов образования земельных участков является перераспределение земель. В результате такой процедуры, вместо нескольких участков, которые имеют смежные границы, образуются новые земельные участки, с одновременным прекращением существования старых земель. Если земельные участки находятся в частной собственности физических лиц, то путем соглашения между собственниками, у них возникает право на вновь образуемые земли.

Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Земельный
эксперт

Бесплатная горячая линия

+7 499 553-09-05 Москва

+7 812 448-61-02 Санкт-Петербург

+7 (800) 550-38-47 Россия

Земельные отношения

Москва
+7 499 553-09-05
Санкт-Петербург
+7 812 448-61-02
Россия
+7 (800) 550-38-47

Перераспределение земельных участков

Содержание статьи:

Что происходит при перераспределении земельных участков?

Перераспределение земельных участков – это еще один способ образования новых площадей. В статье 11.7 ЗК РФ подробно описаны условия и порядок прохождения данной процедуры. Такой способ образования земельных зон может быть применен только по отношению к смежным наделам.

В результате перераспределения земель получаются также смежные участки. После образования новых территорий, старые участки прекращают свое существование.

В том случае, если площадь находилась в частной собственности, на новые площади также возникает данное право.

Внимание. Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться с юристом по телефонам: +7 (499) 553-09-05 в Москве, +7 (812) 448-61-02 в Санкт-Петербурге, +7 (800) 550-38-47 по все России. Звонки принимаются круглосуточно.

Участки, находящиеся в собственности государства или муниципалитета, перераспределяются согласно действующему земельному законодательству.

Требования к перераспределяемым земельным участкам

В перераспределении могут участвовать, во-первых, только смежные площади. Во-вторых, земли, не находящиеся под арестом или санкциями. Кроме того, земли должны отвечать следующим требованиям:

  • в установленном порядке зарегистрированы в государственном кадастре;
  • принадлежат одному административному округу, потому что при перераспределении не должно происходить изменения границ муниципальных земель;
  • относятся к одной целевой категории земель.

Ситуаций, при которых применяется данный способ образования новых территорий, не так много. Такой вариант подходит для зон, конфигурация которых не удовлетворяет потребностям собственников и по взаимному согласию они пересматривают границы участков.

Данную проблему можно решить и другим путем – объединить смежные территории, а затем разделить их на площади желаемой формы. Однако все эти действия займут много времени, и потребуют дополнительных расходов. Перераспределение позволит выполнить необходимые действия в один шаг и без дополнительных финансовых затрат.

В некоторых случаях данная процедура не может быть проведена. Не допускается перераспределение земель в том случае, если этот процесс может привести к нарушениям законодательных норм и требований. В частности, изменение общей площади в меньшую или большую стороны, отсутствие доступа к проезжей части на новых участках, наложение земель. Также запрещается перераспределять земельные наделы, находящиеся в распоряжении муниципалитета или федеральных властей, между собой и с землями частных лиц, кроме случаев, когда это необходимо для изменения кадастрового плана общей территории, например, при застройке.

Внимание. Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться с юристом по телефонам: +7 (499) 553-09-05 в Москве, +7 (812) 448-61-02 в Санкт-Петербурге, +7 (800) 550-38-47 по все России. Звонки принимаются круглосуточно.

Иногда перераспределение может быть выполнено только при наличии разрешения лиц, арендующих землю, землепользователей, землевладельцев и залогодержателей.

Согласие на перераспределение земельных участков

Собственники смежных участков, желающие изменить границы своих территорий, должны составить соглашение (посмотреть и скачать можно здесь: [Образец соглашения о перераспределении земельных участков]) в простой письменной форме, где будут указаны:

  • сведения о владельцах;
  • техническая информация на земли;
  • данные о правах сторон на указанные зоны;
  • суть вопроса — с какой целью необходимо перераспределение земельных наделов.

Поле составления соглашения, оно передается кадастровому инженеру, который будет проводить геодезическую съемку. Также данный документ понадобится для подачи заявки в исполнительный орган власти и может быть использован для регистрации новых участков и оформления их кадастровых паспортов.

Судебная практика показывает, что соглашение между собственниками земель позволяет в будущем существенно упростить процедуру перерегистрации участков и избавляет от возможных споров между владельцами.

Порядок перераспределения земельных участков

Перераспределение земельных наделов выполняется в определенном порядке, прописанном в законодательных актах РФ. Данная процедура происходит поэтапно:

  1. Владельцы участков заключают соглашение о выполнении перераспределения и подготавливают необходимые документы.
  2. Составляется заявление (посмотреть и скачать можно здесь: [Образец заявления о перераспределении земельных участков]) и подается в Росреестр, а также в межевую компанию.
  3. Уполномоченный орган исполнительной власти выносит постановление о проведении перераспределения площадей.
  4. Кадастровый инженер выполняет все необходимые межевые работы, включая геосъемку и оформление межевого дела, согласно общей кадастровой схеме.
  5. Далее, новые земли ставятся на учет в Росреестре. То есть участки получают индивидуальный номер, оформляется паспорт, и сведения о площадях вносятся в ГКН, формируется протокол образования новых земельных зон.
  6. На финальном этапе, выполняется регистрация прав собственности на участки для каждого владельца.

На разных этапах процедуры перераспределением занимаются владельцы земель, геодезисты и сотрудники Росреестра. Как и все остальные способы образования новых участков, процедура перераспределения может занять не менее двух месяцев.

Список документов

Для проведения процедуры перераспределения могут потребоваться следующие документы:

  • паспорта заявителей;
  • соглашение сторон о проведении процедуры;
  • заявления в Росреестр о необходимости перераспределения;
  • техническая документация на все площади, участвующие в процессе;
  • правоустанавливающие бумаги на земли;
  • иные документы, по усмотрению сотрудников госкадастра.

Пример по перераспределению земельных участков

Две соседки, Мария и Вероника обратились в межевую компанию и заказали геодезическую съемку и составление межевого плана своих смежных участков, не пояснив исполнителям, что это делается с целью дальнейшего перераспределения территории.

Оплатив деньги и получив готовое дело, женщины составили заявление, и обратились в Росреестр о дальнейшей регистрации своих земель.

Через несколько дней Мария и Вероника получили отказ. Причиной такого решения стало несоответствие новых участков нормам и требованиям земельного кодекса, а также городских законодательных актов.

Дело заключалось в том, что при перераспределении, участок Марии существенно изменял свои размеры в меньшую сторону, а этого нельзя было допустить, поскольку на территории располагался жилой дом и площадь земли должна составлять не менее 0,6 га.

Получив такое решение, женщины вновь обратились в межевую компанию и потребовали вернуть денежные средства или произвести повторную съемку земельных зон. Исполнители пошли заказчицам навстречу и выполнили новую съемку с учетом указанных требований.

Через два месяца каждая из женщин получила новые документы на свою землю.

Заключение

В заключении можно сформулировать ряд выводов:

  1. Перераспределение является еще одним способом образования новых земельных участков.
  2. В процедуре могут участвовать только смежные земли. Также новые территории должны отвечать всем требованиям и нормам закона.
  3. Использование данного способа образования земель, по общему правилу, не предусмотрено между землями, состоящими в государственной или муниципальной собственности и частными лицами.
  4. Для проведения перераспределения необходимо согласие всех владельцев земельных участков, оформленное в письменном виде с указанием сведений об участниках и описанием сути проблемы.
  5. Процедура перераспределения выполняется в стандартном порядке и включает в себя подачу заявления, межевание, оформление необходимой документации и дальнейшую регистрацию новых земельных участков в Росреестре, получение прав собственности на землю.

Список законов

Образцы заявлений и бланков

Вам понадобятся следующие образцы документов:

Наиболее популярные вопросы и ответы на них по перераспределению земельных участков

Вопрос: Здравствуйте, меня зовут Кирилл. Приобрел землю без коммуникаций, теперь прокладывают водопровод. Ситуация такая, что, для прокладки труб мне потребуется обращаться к соседу, поскольку это можно сделать только через его участок и никак иначе.

В свою очередь, у меня есть часть земли, которая находится в очень неудобном месте, и я ей не пользуюсь. Договорились с соседом, что я ему отдам указанную площадь, а он мне ту, где будут пролегать трубы.

Обратился к специалистам, там сказали, что необходимо сначала объединить наши участки, а затем снова поделить, как хочется.

Ни меня, ни соседа такой вариант не устраивает – очень долго и дороговато. В то же время не хочется просто отгородить территории самим и пользоваться как удобно.

Подскажите, имеется ли еще способ решить нашу проблему? Сколько времени займет, что от нас с соседом потребуется и куда обращаться?

Ответ: Здравствуйте, Кирилл. Согласно ст. 11.7 Земельного кодекса РФ вы можете воспользоваться еще одним способом получения новых земельных участков – перераспределением, и сделать все указанные действия – объединение и дальнейший раздел в один этап.

Ваши земли, судя по всему, отвечают необходимым требованиям — лежат в пределах одного муниципального образования и являются смежными. Стоимость такой процедуры на порядок меньше чем объединение с последующим разделом участков, а по времени перераспределение займет около двух месяцев.

Для проведения работ от вас и соседа потребуется заключить соглашение, где будет подтвержден факт согласия на проведение процедуры, и обратиться с заявлением в исполнительный орган власти.

Далее, необходимые документы передаются кадастровому инженеру, который проводит межевание, и вы получаете пакет документов, с которым можно идти оформлять землю в собственность, но уже в новых границах.

Переуступка права аренды земельного участка: Понятия и Инструкция от экспертов темы +Видео

Переуступка права аренды земельного участка. Переуступка права аренды земельного участка – это своего рода законный способ по изменению арендатора участка земли, и в некоторых случаях для этого даже не нужно согласие собственника участка.

Участки земли в аренду, то есть во временное пользование за плату, предоставляются из муниципального фонда земель, при этом пользование участком должно происходить по установленным целям.

Все установленные правила и цели будут действовать для всех новых арендаторов, если они получили землю в результате переуступки права на землю.

Что такое переуступка права

Все правила и условия по передаче земель в аренду, то есть во временное пользование, регулируются Земельным и Гражданским кодексами России. Когда происходит процесс выделения земельного участка в аренду, то указывается целевое назначение участка земли. Целевое название участка не меняется и сохраняется в течение срока действия договора.

Рассмотрим основные особенности в оформлении аренды, которые будут влиять на процесс следующих переуступок:

  • При заключении долгосрочного договора аренды на участок земли нужно обязательно зарегистрировать сделку в Росреестре, чтобы данные внесли в ЕГРН. Если новый владелец будет оформлять переуступку права, это требование относится и к нему;
  • В течение действия договора аренды арендатор должен постоянно переводить собственнику участка плату за аренду земли. При оформлении переуступки это должен будет делать новый арендатор;
  • Оформление аренды, то есть передача участка во временное пользование не подразумевает переход права собственности на земельный участок, земля также остаётся в муниципальном фонде.

При оформлении переуступки права пользования к новому человеку сохраняются все условия изначального договора, в том числе срок, целевое назначение, категория земли, ежемесячный платёж, текущие обременения.

Важно! При заключении договора переуступки права аренды земли происходит переход всех прав и обязанностей от одного арендатора к новому человеку.

Прежний владелец участка после этого уже утрачивает свои права по пользованию наделом, также нельзя, и вернуть его себе на старых условиях. Нужно знать, как правильно оформляется переуступка права, что для этого нужно сделать.

Нельзя переоформить договор аренды принудительно, решить сделать это должен сам арендатор.

Обе стороны сделки должны соблюдать определённые условия:

  • Оформить переуступку можно всегда, если нет на это запрета в первоначальном договоре, в этом случае без согласия собственника не обойтись;
  • Если срок аренды на землю менее 5 лет, то для переуступки нужно будет согласие собственника земли, то есть муниципального органа власти;
  • При сроке аренды более 5 лет получать согласие собственника не нужно, только отправить уведомления об этом.

Не получится оформить переуступку права на землю и в том случае, если было нарушение правил целевого использования земель, или появилось дополнительное ограничение. В данном случае сделать переуступку не получится даже при отсутствии в договоре запрета. Причины, которые не позволят

оформить переуступку права на землю:

  • Если у изначального владельца земли есть долг по платежам за аренду. Для начала нужно полностью погасить долги, затем опять появится право на переуступку;
  • Если на участке появились строения, и при этом на них нет разрешения;
  • Если за земельный участок уже идёт спор в суде;
  • Если на участок земли действует особый правовой статус или есть публичный сервитут.

Если будут устранены причины, препятствующие оформлению переуступки права, то можно будет идти в муниципалитет для его оформления.

Что нужно сделать для передачи прав на землю другому владельцу:

  • Найти человека, который хочет оформить земельный участок в аренду для временного пользования за арендную плату;
  • Далее нужно обратиться в муниципалитет для того, чтобы получить согласие на переуступку права;
  • Отправить уведомление в муниципалитет о том, что произошла переуступка права, если аренда заключена на срок более 5 лет;
  • Оформить документально договор уступки между прежним и новым владельцем участка;
  • С документами нужно пойти в Росреестре, чтобы зарегистрировать сделку, если аренда заключается на срок более одного года.

После этого в реестр ЕГРН будут внесены данные о переходе прав на арендованный участок земли, а участникам сделки на руки дадут выписку об этом. Один экземпляр документа получит и муниципалитет, как собственник земли.

Какие документы нужны для оформления переуступки права

Необходимо составить договор переуступки права на арендованный участок земли, это будет юридическим подтверждением сделки. Договор делается в письменном виде и обязательно заверяется у нотариуса.

В договоре нужно обязательно указать следующую информацию:

  • Где и когда оформлялось соглашение;
  • Все данные и реквизиты участников сделки;
  • Прописывается, что предмет договора это передача прав и обязанностей на арендованный земельный участок;
  • Прописать описание участка, но площадь, где находится, кадастровый номер, эти данные берутся из основного договора;
  • На каких условиях передаётся участок, срок аренды, ежемесячный платёж, назначение участка;
  • Прописать, есть ли у участка обременения, ограничения на его использование.

Участники сделки по переуступке права не могут менять основные параметры земельного участка, передавать в аренду только часть участка, менять сумму платежа за аренду.

Отправить уведомление в муниципалитет можно в произвольной форме, там обязательно нужно указать все данные о новом владельце участка. Бывают ситуации, когда собственник может отказать в сделке, если есть задолженность по платежам.

Заявление, составленное собственником о переуступке права, может проверяться в течение 30 дней, для установления причин для отказа. Если причин нет для отказа, согласование пройдено, то можно начинать регистрацию сделки.

Для регистрации сделки в Росреестре или многофункциональном центре нужно представить следующие документы:

  • Заявление на регистрацию сделки;
  • Договор переуступки прав на аренду земли;
  • Первоначальный договор аренды;
  • Акт о передаче;
  • Выписка из государственного реестра на земельный участок;
  • Согласие от муниципалитета на сделку;
  • План межевания на земельный участок, схема расположения надела;
  • Паспорта участников сделки;
  • Квитанция об оплате государственной пошлины.

Если сделка проводится через представителя, то необходимо оформить доверенность у нотариуса.

После того, как данные внесены в реестр ЕГРН, права переходят к новому арендатор, прежний владелец никаких прав больше не имеет. У нового арендатора появляются все права и обязанности, связанные с новым Земельным участком.

К ним относятся :

  • Права на выкуп земли ;
  • Право на строительство на участке ;
  • Обязанность по уплате платежей;
  • Следить за использованием земельного участка только по целевому назначению.

Если правила будут нарушаться, то новый владелец должен будет оплатить штраф, вплоть до изъятия надела.

Переуступка права на землю действует на тот же срок, что и первоначальный договор на аренду. Продлять договор можно на общих условиях по правилам Земельного кодекса.

Риски при перераспределении земельного участка. Что с моим правом собственности?

Мною приобретен земельный участок по договору купли-продажи. После сделки выяснилось, что на небольшой части моего участка собственник земли в поселке, у которого я приобрела землю, планирует построить дорогу. Мне предлагается подписать соглашение о перераспределении и получить компенсацию за часть участка. Какие у меня в этом случае риски? Интересует, что будет с моим правом собственности на участок? Оно у меня на изначальный участок. что с ним будет происходить в процессе перераспределения и чем я рискую? Спасибо

Ответы юристов ( 2 )

Судя по Вашему тексту, дорогу строит не государство и не муниципалитет, а частник к своему участку. Другими словами он пытается наложить определенного рода обременение на часть Вашего земельного участка. Т.е. право ограниченного пользования (сервитут) на Ваш земельный участок. Сервитут может быть срочным или постоянным в соответствии с п.4 ст.23 Земельного Кодекса РФ. В соответствии с пунктом 6 той-же статьи «Собственник земельного участка, обремененного сервитутом, вправе требовать соразмерную плату от лиц, в интересах которых установлен сервитут, если иное не предусмотрено федеральными законами.»

Другими словами, я думаю Соглашение можно подписать если будет предложена денежная компенсация за такого рода уступку.

Амшуков Аслан Русланович

Спасибо. Вопрос был про перераспределение и про то, какие риски у меня относительно права собственности на мой изначальный участок. Что будет с правом собственности в процессе процедуры перераспределения? проконсультируйте пожалуйста

Перераспределение будет происходить судя по всему путем размежевания земель и образования из одного участка — двух. Соответственно, Вы уступаете вторую часть своего — теперь уже отмежеванного участка от своего (ранее) общего участка и продаете (уступаете). В таком случае с Большим участком в принципе ничего не должно происходить

Спасибо. Межевания как раз и не будет, тк площадь маленького участка не позволяет совершить межевание. Поэтому речь идет о перераспределении и вопрос риска относительно права собственности остается. Спасибо за ответ

Юля, добрый день!

Согласно п. 1 ст. 208 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Прежде всего, у Вас есть право отказаться от предоставления данной доли участка.

В случае, если Вы решите продать часть своего участка, Вам необходимо оценить адекватность размера компенсации за данную часть участка, будет ли удобным, если данной части участка у Вас не будет. Для этого целесообразно провести независимую оценку стоимости участка и его доли.

Что касается рисков, то данная сделка регистрируется через отделение Росреестра. Денежные средства целесообразно провести через банковскую ячейку. Необходимо привлечь юристов для составления договора купли-продажи доли участка.

После продажи данной доли участка за Вами в ЕГРН будет числиться запись о собственности участка меньшего размера.

Спасибо. Особенно волнует, есть ли у меня риски и какие в процессе процедуры перераспределения? Риски именно о возможной утрате права собственности на оставшийся большой участок. Что будет происходить с правом собственности? Оно же исчезнет на изначальный участок и возникнет на вновь образованный после перераспределения? проконсультируйте пожалуйста

Вам необходимо провести процедуру межевания и обозначения границ участка, обозначить границы продаваемого участка. Это можно сделать, обратившись в специальные компании, которые этим занимаются. Стоимость данной услуги можно попросить оплатить покупателя. После межевания можно будет продать долю.

Таким образом, право собственности у Вас не исчезнет, Вы продадите не весь участок, а только его долю.

Переход права на земельный участок при переходе права собственности на здание

Согласно принципу земельного законодательства каждый участок земли следует судьбе расположенных на него объектов недвижимости.

Понятие перехода права собственности на здание при переходе права на земельный участок. Права нового собственника участка, занятого зданием

Одним из основных принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы участка земли и всех располагающихся на нем объектов недвижимого имущества.

Согласно данному принципу все расположенные на участке земли объекты всегда следует его судьбе, кроме отдельных случаев, установленных на уровне федерального законодательства.

Даже несмотря на то, что в статье Земельного кодекса РФ прямо не установлено, что при переходе права собственности на объект недвижимого имущества новый собственник также получает и право на использование участка земли, на котором располагается данный объект, это правило применяется из-за принципа единства судьбы этих видов недвижимости.

Соответственно, собственник отчуждаемого участка должен обеспечить покупателю возможность стать владельцем всех расположенных на данной земле объектов недвижимого имущества. Эта норма устанавливается законом и действует даже в случае, когда переход зданий, строений и сооружений был не оговорен сторонами отдельно.

Данное правило обязательно должно соблюдаться даже при условии отказа от государственной регистрации подобного соглашения в органах Росреестра.

Порядок пользования земельным участком в случае перехода права собственности на здание, сооружение к нескольким собственникам

Согласно земельному законодательству в случае перехода права собственности на здание или сооружение от одного собственника к нескольким новым владельцам, порядок пользования участком земли, на котором располагается данный объект недвижимого имущества, должен определяться согласно долям.

Доли, согласно которым осуществляется право пользования участком земли, на котором располагаются постройки, должны определяться с учетом долей в праве собственности на приобретенное сооружение, здание.

Кроме того, порядок пользования участком может быть определен собственниками самостоятельно, для этого они имеют право заключить соглашение.

Права собственника здания на чужом земельном участке

Согласно требованиям, установленным на уровне федерального законодательства, при осуществлении перехода права собственности на недвижимость, которая находится на чужом участке земли к другому лицу, он имеет право пользоваться данной землей в рамках существующих условий, установленных для прежнего собственника данной недвижимости.

Данное правило также распространяется и на случаи приватизации зданий, строений, сооружений, и на случаи перехода права, осуществленного по каким-либо сделкам, заключенным между физическими или юридическими лицами.

Соответственно, каждый покупатель сооружения, здания или строения, располагающегося на участке земли, который принадлежит продавцу на праве аренды или любого другого вида использования, непосредственно с момента государственной регистрации перехода права собственности на данный объект недвижимого имущества приобретает также право собственности на участок, занятый своей покупкой.

Данное правило действует во всех случаях, вне зависимости от того, был ли между сторонами заключен договор аренды земельного участка. Также эта норма распространяется и на случаи, когда такой документ все же был составлен, но арендодатель и арендатор не оформили его согласно требованиям законодательства.

Однако стоит отметить, что в случае, когда недвижимость, расположенная на участке земли, принадлежит собственнику на праве постоянного бессрочного пользования, земельный участок не может быть предоставлен. Такой собственник имеет право, установленное законом, заключить на данный участок земли только договор аренды.

Отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке

Согласно требованиям, установленным в Земельном кодексе РФ, отчуждение здания, помещения или сооружения, находящегося на участке земли и принадлежащего одному собственнику, должно производиться только вместе с участком.

Выделяют несколько исключений из этого правила:

  • если происходит отчуждение части здания или сооружения, под которыми подразумевается отдельное помещение, находящегося на участке земли и принадлежащего одному и тому же лицу, если данную часть невозможно выделить в натуре совместно с частью участка;
  • если происходит отчуждение здания, сооружения или отдельного помещения, которое располагается на участке, изъятом из оборота;
  • если происходит отчуждение сооружения или отдельного помещения, которое располагается на участке по сервитуту.

Отчуждение здания, сооружения или помещения, которое находится на участке, ограниченном в обороте, при условии, что они принадлежат одному и тому же лицу, должно проводиться вместе с участком земли в случаях, когда на уровне федерального законодательство есть разрешение на предоставление подобного объекта недвижимости в собственность физического или юридического лица.

Земельным кодексом России установлен запрет на проведение отчуждения участка земли без находящихся на нем зданий, сооружений, при условии, что они принадлежат одному и тому же физическому или юридическому лицу.

Отчуждение доли в своем праве собственности на здание, сооружение или отчуждение только части такого объекта должно проводиться только при условии отчуждения соответствующей доли данного собственника в его праве на участок земли, непосредственно на котором располагаются здания и сооружения.

Запрет отчуждения земельного участка без находящихся на нем зданий, сооружений

Запрет на отчуждение участка без расположенных на нем зданий и сооружений – это дальнейшее развитие закрепленного в законодательстве принципа о единой судьбе участка и всех расположенных на нем объектов недвижимого имущества.

Данный запрет в значительной степени ограничивает право собственности лица на принадлежащий ему участок земли, а также все расположенное на нем имущество. В соответствии с положениями Земельного кодекса РФ, осуществляя продажу принадлежащего ему участка, собственник также должен продать и все находящиеся на нем постройки, что не всегда может быть в его интересах.

Однако из этого правила есть и исключение, к примеру, если собственник из одного участка создает несколько отдельных участков и производит их оформление и постановку на кадастровый учет, он имеет право на отчуждение только одной части участка, непосредственно на которой и располагается объект недвижимого имущества.

Практика применения запрета регулируется Постановлением Пленума ВАС РФ, который определяет, что сделка, в которой воля сторон направлена на отчуждение сооружений без участка земли, на котором они расположены, при условии, что все данные объекты недвижимости принадлежат одному и тому же лицу, признается ничтожной.

Права иностранных граждан – собственников зданий, находящихся на чужом участке

На уровне законодательства отдельно регулируются вопросы перехода права собственности для следующих категорий граждан:

  • иностранные граждане;
  • лица, не имеющие гражданства;
  • иностранные юридические лица.

Данные лица обязательно должны иметь преимущественное право покупки на заключение договора аренды или последующее оформление данного документа на чужой участок земли, на котором находятся принадлежащие им по праву собственности сооружения, здания или строения.

Данная норма следует принципу земельного законодательства, согласно которому каждый участок земли следует судьбе расположенных на него объектов недвижимого имущества.

Соответственно каждый гражданин России или юридическое лицо, которые обладают преимущественным правом собственности на участок земли, который располагается на приграничной или любой другой специальной территории государства, не имеет права продать такой участок, а равно и все располагающиеся на нем объекты недвижимого имущества иностранному гражданину или лицу без гражданства.

При этом отдельно стоит отметить, что подобные ограничения не распространяются на преимущественное право покупки для граждан Республики Беларусь или граждан Туркменистана, Киргизии, Армении и Казахстана, в силу заключенного с этими республиками международного договора.

Можно ли оформить переуступку права аренды земельного участка и как происходит сделка?

Сделка по переуступке арендных обязательств в отношении земельного участка имеет достаточно широкое распространение.

Связано это с тем, что досрочное расторжение договора аренды земли возможно либо по обоюдному согласию, либо при нарушении условий договора арендодателем.

В противном случае, даже если земля не используется, арендатор должен будет уплачивать установленные платежи весь срок.

В такой ситуации передача права аренды третьему лицу является привлекательным вариантом.

Что это такое?

Переуступка прав аренды участков земли – это сделка по возмездной передаче арендных обязательств перед владельцем третьему лицу. То есть, арендатор уступает все свои права и обязанности другому участнику. С этого момента и до момента окончания действия договора по сделке он сам не имеет никаких притязаний на надел.

Такой сделке присущи следующие признаки:

  1. Основными участниками являются:
    • текущий арендатор;
    • будущий арендатор.

Участником может быть как физическое, так и юридическое лицо.

Владелец земли участвует лишь в некоторых случаях. Согласие собственника не требуется в том случае, если договор аренды носит краткосрочный характер (до 5 лет).

Если он долгосрочный (больше 5 лет), то текущий арендатор должен уведомить о проводимой сделке.

  • Объектом являются права аренды и ее обязательства.
  • Срок, на который составляется договор, не должен превышать срока действия первоначального соглашения.
  • Передача прав аренды третьему лицу производится за определенную плату.
  • Следует отличать переуступку от субаренды.

    Субаренда – это операция по передаче субарендатору земельного надела или его части без передачи основных прав и обязанностей. В сделке по субаренде участвуют три стороны (владелец, арендатор, субарендатор), и составляется два договора.

    Законодательные нормы

    Отношения по переуступке арендных прав на землю регламентируются следующими правовыми актами:

    1. Земельным кодексом РФ. Ст. 22 ЗК содержит основные положения касаемо аренды земельных наделов. Ст. 65 ЗК содержит основные моменты установления и погашения платы за аренду.
    2. ГК РФ. Ст. 264 ГК устанавливает права на земельный участок лиц, не являющихся его владельцами. Ст. 607 ГК устанавливает основные объекты. Ст. 615 ГК содержит основные права арендатора в отношении полученной им земли.
    3. Постановлением Пленума ВАС России № 11 от 2005 года.
    4. Налоговым кодексом. Ст. 25.3 определяет порядок уплаты госпошлины.

    Можно ли это сделать?

    Несмотря на то, что переуступка права аренды земельного участка достаточно распространенная и несложная процедура, в некоторых случаях она невозможна.

    Когда возможно переоформление на другого человека?

    Оформить передачу можно в следующих случаях:

    • если в договоре аренды не прописано условие о запрете на уступку;
    • если сельскохозяйственный надел планируется использовать по прямому его назначению;
    • если на земле нет незаконных сооружений;
    • если на надел нет обременения;
    • если есть согласие собственника (когда оно требуется).

    Когда нельзя переуступить третьему лицу?

    Невозможно переступить права в следующих случаях:

    • если в договоре аренды прописано условие о запрете на переоформление на другого человека;
    • если сельскохозяйственный надел планируется использовать для постройки жилого дома (несоответствие назначения земель);
    • если на земле находятся незаконные сооружения;
    • если надел обременен.

    Особенности уступки

    Если участниками являются предприятия, а земля принадлежит муниципалитету, то проводится аукцион. В нем должны принимать участие не менее трех кандидатур. В противном случае аукцион считается несостоявшимся.

    Если участниками являются физические лица, то торги не проводятся.

    Сделка по переуступке прав на срок более одного года оформляется в регистрирующих органах (Росреестр). Если в сделке участвует предприятие, то, независимо от срока переуступки арендных прав, такое соглашение подлежит обязательной регистрации.

    Порядок осуществления сделки

    Сделка состоит из двух этапов:

    • предварительное соглашение и осмотр предмета аренды;
    • официальное составление соглашения.

    Первый этап носит неофициальный характер. В ходе него обговариваются основные условия, которые в дальнейшем будут отражены в соглашении о переуступке.

    Второй этап носит официальный характер. В ходе него должен быть составлен договор переуступки.

    Если первоначальный договор был заверен нотариусом, то и для соглашения о переуступке также необходимо нотариальное подтверждение.

    Перед регистрацией необходимо оплатить госпошлину:

    • гражданам – 2000 руб.;
    • организациям – 22000 руб.

    Чтобы оформить сделку физическим лицам, необходимо подготовить следующие документы:

    • заявление на переуступку;
    • копии паспортов участвующих сторон;
    • договор аренды с собственником (копию и оригинал);
    • квитанцию об оплате госпошлины;
    • справку об отсутствии задолженности по оплате;
    • справку об отсутствии обременения на участок;
    • соглашение собственника (если требуется);
    • нотариально оформленное согласие супруга арендатора (при наличии).

    Предприятия должны подготовить следующий пакет документов:

    • заявление на переуступку;
    • выписку из ЕГРЮЛ;
    • уставные документы (копии и оригиналы);
    • копию и оригинал ОКПО;
    • договор аренды с собственником (копию и оригинал);
    • справку об отсутствии задолженности по оплате аренды;
    • справку об отсутствии обременения на участок;
    • квитанцию об оплате госпошлины;
    • соглашение собственника (если требуется).

    Суть сделки

    Суть сделки – составление соглашения на переуступку. Оно оформляется в печатном или письменном виде. В тексте не допускаются:

    • ошибки;
    • помарки;
    • неточности;
    • ложные сведения;
    • зачеркивания и т.д.

    В противном случае, данный факт может являться основанием для признания такого договора недействительным.

    Составить договор можно следующими способами:

    1. самостоятельно, используя образцы и бланки;
    2. с помощью специализированных фирм по подготовке различных документов.

    Во втором случае придется понести расходы на услуги таких фирм.

    В тексте договора содержится следующая информация:

    • сведения об участвующих сторонах (ФИО, дата рождения, паспортные данные – для физических лиц, наименование, ИНН/КПП, адрес местонахождения – для организаций);
    • реквизиты договора аренды (номер, дата и место регистрации);
    • сведения об участке (на основании приведенного выше договора);
    • сведения об арендной плате;
    • информация об отсутствии обременения на участок, о полном погашении всех имеющихся задолженностей;
    • плата за переуступку;
    • срок действия соглашения;
    • порядок возврата первоначальному арендатору;
    • ответственность участников;
    • дата и место регистрации;
    • подписи сторон.

    Далее можете ознакомиться с образцом бланка договора.

    Законодательно установленной формы соглашения на переуступку нет. Однако в тексте должны быть отражены основные моменты сделки.

    Права и обязанности

    Арендатор вправе:

    • использовать землю по назначению;
    • строить на земле сооружения при наличии согласия собственника;
    • передать участок в субаренду с разрешения владельца.

    Обязан:

    • погашать арендные платежи в установленном размере в установленные сроки;
    • сохранять надел в первозданном виде;
    • выполнять основные условия договора.

    Арендодатель вправе:

    • требовать оплаты арендных платежей;
    • требовать отчета по пользованию земельным участком.
    • увеличить размер арендных платежей при появлении третьего участника правоотношений.

    Обязан:

    • соблюдать условия договора;
    • не препятствовать использованию надела по прямому назначению.

    Правовой статус арендодателя

    Арендодатель по-прежнему является собственником земли, поэтому он вправе распоряжаться ею.

    Собственник может расторгнуть сделку, если:

    • Условия ее совершения противоречат первоначальному договору;
    • Обязательства по соглашению не выполняются.

    Основные нюансы

    Сделка должна быть проведена в точном соответствии законодательным нормам.

    В соглашении прописываются все основные условия (поскольку соглашение в устной форме не является доказательством в суде).

    После совершения сделки у арендатора, получившего определенный доход за осуществление сделки, возникает обязанность по его декларированию и уплате налоговых платежей.

    Если новый арендатор является физическим лицом, то представлять декларацию и оплачивать налог должен предыдущий наемщик самостоятельно. Если в сделке участвует организация, то она удерживает и перечисляет налог в бюджет.

    Заключение

    Таким образом, необходимость переуступки арендных прав возникает достаточно часто. Смысл такой сделки заключается в передаче арендных прав и обязанностей другому участнику. Такая передача носит возмездный характер. В процессе составляется договор переуступки, который является основным документом, свидетельствующим о ее проведении.

    К составлению договора необходимо отнестись очень внимательно, поскольку при возникновении разногласий между сторонами, именно он будет выступать доказательством в суде.

    Источники:
    http://zk-expert.ru/zemelnye-otnosheniya/zemelnye-uchastki/pereraspredelenie-zemelnyx-uchastkov/
    http://iuristonline.ru/imushestvo_finansi/pereustupka-prava-arendy-zemelnogo-uchastka.html
    http://pravoved.ru/question/1613907/
    http://advokat-malov.ru/zemleustrojstvo/perehod-prava-na-zemelnyj-uchastok-pri-perehode-prava-sobstvennosti-na-zdanie.html
    http://stroim-domik.org/podgotovka/zemelnyj-uchastok/arenda/pereustupka
    http://zakonguru.com/nedvizhimost/zemelnyj/sobstvennost/pereoformlenije.html

    Бесплатная консультация юриста по телефону:

    Москва, Московская обл. +7(499)113-16-78

    СПб, Ленинградская обл. +7(812)603-76-74

    Звонки бесплатны. Работаем без выходных!

    Ссылка на основную публикацию