Особенности расчета земельного налога после изменения кадастровой стоимости участка

ФНС и Минфин согласовали порядок перерасчета земельного налога при изменении кадастровой стоимости: пример

По причине несовершенства действующего законодательства, определить земельный налог при изменении кадастровой стоимости участка не так-то просто. В письме от 14.06.2018 № БС-4-21/11418 ФНС России согласилась с предложенным Минфином порядком перерасчета налога на землю (письмо от 06.06.2018 № 03-05-04-02/38570 «О порядке применения положений главы 31 Налогового кодекса Российской Федерации»).

Особенности расчёта

По закону перерасчет земельного налога при изменении кадастровой стоимости необходим при владении участком земли не весь налоговый период. То есть – не целый календарный год (п. 1 ст. 393 НК РФ). В такой ситуации кадастровая оценка может меняться по трём причинам. Вследствие:

  1. Смены вида разрешенного использования;
  2. Перевода участка из одной категории земель в другую.
  3. Изменения площади участка.

На основании статей 391 и 396 Налогового кодекса РФ всё это обязывает вести расчет земельного налога при изменении кадастровой стоимости с учётом сразу двух коэффициентов – Кв и Ки.

Однако, как отмечают Минфин и ФНС, в главе 31 НК РФ «Земельный налог» не прописаны правила расчета налога и авансового платежа по нему, когда нужно одновременно применить оба коэффициента – Кв и Ки, значение каждого из которых отлично от единицы (не исключено, что законодатели в скором будущем поправят эту ситуацию).

ФНС полагает, что значение коэффициента Ки должно учитывать период владения земельным участком в данном налоговом периоде.

При смене в течение налогового/отчетного периода вида разрешенного использования участка, его перевода из одной категории земель в другую и/или изменении площади расчет налога (авансового платежа) производят с учетом коэффициента Ки. Его определяют аналогично п. 7 ст. 396 НК РФ (п. 7.1 ст. 396 Кодекса).

Пример расчета налога

В письме от 14.06.2018 № БС-4-21/11418 ФНС приводит такой пример исчисления земельного налога при изменении кадастровой стоимости.

Ситуация

Кадастровая стоимость участка земли по состоянию на 01.01.2018 составляет 10 млн рублей. Сведения, выступающие основанием для определения кадастровой стоимости в силу смены вида разрешенного использования участка, внесены в ЕГРН 16 февраля 2018 года. Дата прекращения права собственности на участок – 23 марта 2018 года.

Измененная кадастровая стоимость по итогам смены разрешенного использования земельного участка составила 8 млн рублей. Налоговая ставка составляет 1,5%.

Решение

По мнению чиновников, перерасчет земельного налога при изменении кадастровой стоимости за налоговый период 2018 года следует производить путем суммирования:

  • произведения кадастровой стоимости земельного участка на 01.01.2018 (10 млн руб.) на Кв (3 мес./12 мес.), на Ки (2 мес./3 мес.) и на налоговую ставку (1,5%)/100;
  • произведения новой кадастровой стоимости участка (вследствие смены разрешенного использования) (8 млн руб.) на Кв (3 мес./12 мес.), на Ки (1 мес./3 мес.) и на налоговую ставку (1,5%)/100.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Расчет земельного налога при изменении кадастровой стоимости

Расчет земельного налога при изменении кадастровой стоимости происходит по специальным формулам. Узнайте о них из нашего материала.

Как связаны кадастровая стоимость и земельный налог: основная формула

Кадастровая стоимость земельного участка (далее — КС) должна отражать его реальную рыночную стоимость. Она участвует в формуле расчета земельного налога (далее — ЗН):

где СН — ставка земельного налога.

Указанная формула справедлива для ситуации, когда:

  • информация о КС отражена в госреестре до начала отчетного периода (в расчете участвует КС по состоянию на 1 января отчетного года);
  • показатель КС не менялся за расчетный год.

О планах Минфина по земельным льготам см. здесь.

Какими формулами нужно пользоваться, если КС изменилась, узнайте из следующих разделов.

Формула 1 для перерасчета налога

Формула 1 для пересчета земельного налога выглядит так:

где КСизм — пересмотренная кадастровая стоимость.

Эту формулу применяют, если причинами изменения КС являются (п. 1 ст. 391 НК РФ):

  1. Ошибочное значение КС — после устранения ошибки перерасчет земельного налога при изменении кадастровой стоимости происходит за весь период с момента применения в налоговых расчетах ее неверного значения.
  2. Пересмотр КС по судебному решению или решению комиссии по рассмотрению споров об изменении КС — пересчет земельного налога производится за период, в котором подано заявление на пересмотр КС (но не ранее периода, когда оспариваемая КС была внесена в госреестр).

О каком реестре должны знать владельцы кассовой техники, узнайте из публикаций:

Формула 1 дополняется и расширяется при других причинах корректировки КС (подробнее об этом см. далее).

Формула 2 для исчисления земельного налога при изменении кадастровой стоимости

Формула 2 применяется в тех ситуациях, когда КС пересмотрена из-за:

  • изменившегося вида разрешенного использования участка;
  • перевода его в другую категорию;
  • изменения площади.

Откорректированная при этом КС участвует в расчете земельного налога со дня внесения сведений в Единый госреестр недвижимости.

Информация о КС в реестр может вноситься любым числом внутри отчетного года. Кроме того, после изменения стоимости КС может измениться и налоговая ставка. В связи с этим при расчете налога должны учитываться:

  • период владения участком с изменившейся КС в отчетном году;
  • изменение ставки налога.

СН0 и СН1 — ставки налога до изменения КС и после нее (если ставка не изменилась, например, при увеличении площади участка: СН0 = СН1);

12 — количество месяцев отчетного года.

КС на начало года составляла 4 913 000 руб. В марте 2018 года из-за перевода земли из категории сельхозземель (СН0 = 0,3%) в категорию участков, предназначенных для дачного строительства (СН1=0,025%), в реестр внесли изменения, и КС стала составлять 6 400 000 руб.

Исчисление земельного налога при изменении кадастровой стоимости:

ЗН = (0,3% × 4 913 000 руб. × 3 / 12) + (0,025% × 6 400 000 руб. × (12 – 3) / 12) = 4 885 руб.

Об изменении формы уведомления на уплату имущественных налогов для физлиц см. по ссылке.

Итоги

Для расчета земельного налога при изменении кадастровой стоимости нужно обращать внимание на причину корректировки этой стоимости. От нее зависят период, за который производится перерасчет земельного налога, и алгоритм расчета (ст. 391 НК РФ).

Перерасчет земельного налога при изменении кадастровой стоимости

Налог на землю рассчитывается исходя из стоимости участка, отраженной в ЕГРН на 1 января года, за который исчисляется налог. В случае изменения кадастровой стоимости для расчета земельного налога важны дата корректировки стоимости и ее основание.

Кто должен платить налог на землю

Порядок расчета и уплаты земельного налога установлены Налоговым кодексом и местным законодательством муниципальных образований.

Налог на землю должны платить юридические и физические лица, которые владеют участками на праве собственности, бессрочного пользования или пожизненного наследования.

Налог для физических лиц, в том числе предпринимателей, рассчитывает налоговый орган. Уплата производится на основании извещения инспекции. Перерасчет земельного налога при изменении кадастровой стоимости может быть произведен налоговым органом в случае, если человек оспорит кадастровую стоимость участка или будет выявлена техническая ошибка в стоимости, допущенная Росреестром.

Организации самостоятельно обязаны исчислять и уплачивать налог на землю. Кроме того, если иное не предусмотрено местным законодательством, на юридические лица возлагается обязанность по уплате авансовых платежей по налогу, исчисляемых как ¼ от годовой суммы налога. По итогам года организация представляет в инспекцию декларацию по земельному налогу. Изменение кадастровой стоимости для расчета земельного налога учитывается юридическим лицом самостоятельно после отражения такого изменения в ЕГРН.

Как определить стоимость земельного участка по кадастру

Базой для расчета налога является кадастровая стоимость земельного участка, зафиксированная на начало года, за который исчисляется налог. База определяется по каждому участку отдельно.

Кадастровая стоимость – это стоимость участка, установленная в результате оценки стоимости государством или по результатам разрешения споров о стоимости.

В случае образования участка в течение года для расчета налога используется стоимость, указанная в ЕГРН на дату регистрации в Росреестре.

Узнать точную кадастровую стоимость участка позволяет интернет-сайт Росреестра, где сведения предоставляются в режиме онлайн по кадастровому номеру .

Перерасчет земельного налога при изменении кадастровой стоимости

Изменение стоимости участка, указанной в ЕГРН, в течение года, за который производится расчет налога, не влечет за собой перерасчет налога исходя из новой цены земли. Перерасчет обязательств не осуществляется за предыдущие периоды и за год, в котором изменилась стоимость.

Однако исчисление земельного налога при изменении кадастровой стоимости может быть произведено исходя из новой стоимости в случае:

  • исправления ошибки, носящей технический характер.

Она может быть допущена Росреестром. При корректировке кадастровой стоимости в этом случае налог пересчитывается за все периоды начиная с того, в котором возникла ошибка. Возникшую переплату налога можно вернуть из бюджета или зачесть в счет следующих платежей по налогу на землю;

  • пересмотра стоимости участка судом или комиссией по урегулированию споров.

Может возникнуть ситуация, когда установленная стоимость участка, отраженная в ЕГРН, завышена и не соответствует рыночной цене. В этом случае налогоплательщик имеет право обратиться в суд или комиссию по урегулированию споров с требованием о пересмотре результатов оценки. По итогам действий налогоплательщика кадастровая стоимость земли может быть изменена.

Налог на землю при изменении кадастровой стоимости в этом случае пересчитывается с того налогового периода, в котором налогоплательщик заявил о желании пересмотреть стоимость письменно в суд или комиссию. Скорректированная стоимость применяется в расчетах не ранее чем с даты отражения в реестре новой стоимости участка.

Особенности расчета земельного налога после изменения кадастровой стоимости участка

Земельный налог, который выплачивается всеми собственниками земельных участков, рассчитывается на основании двух основных показателей — налоговой ставки и базы. В качестве последнего показателя используется кадастровая стоимость того земельного надела, который является объектом налогообложения.

Однако эта величина не является постоянной и на протяжении определенного периода времени может изменяться.

Расчет налога в этом случае будет происходить с определенными особенностями, которые и будут рассмотрены далее в статье.

В каких случаях кадастровая стоимость может измениться?

Прежде всего, стоит определиться с тем, что именно представляет собой кадастровая стоимость земли.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:

В частности, в качестве подтверждающей данную стоимость документации может выступать:

  • кадастровый паспорт (этот документ выдавался ранее, однако если его данные действительны, то он может быть использован и в современных условиях);
  • выписка из ЕГРП (документ, который пришел на смену предыдущему и с 2017 года выдается из Единого государственного реестра прав).

При установлении кадастровой стоимости в отношении конкретного участка на этот показатель оказывают влияние следующие факторы:

  • площадь участка;
  • его месторасположение (причем влияние оказывает не только конкретный субъект, но и тип местности, то есть городская или сельская);
  • категория земель;
  • вид разрешенного использования.

Поскольку данных факторов довольно много, в случае изменения какого-либо из них или же по другим причинам может быть изменена и кадастровая стоимость, причем как в сторону понижения, так и в сторону увеличения.

Основные причины изменения данной характеристики участка

Изменение категории земли (перевод ее из одной категории в другую)

От этого показателя напрямую зависит кадастровая стоимость (для каждой категории она существенно отличается и рассчитывается на основании установленных законодательно показателей). Аналогичная ситуация возможна и с изменением вида разрешенного использования участка.

Совершение ошибок при проведении кадастровых работ инженером

В частности, ошибки инженера могут быть связаны с неправильно установленными границами (в результате чего будет совсем другая площадь) или же с неправильными расчетами самой стоимости, после чего неправильные данные будут занесены в кадастр.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:

Установление судом рыночной стоимости земли и ее внесение в кадастр

Данная ситуация возможна, если собственник подал в суд иск с целью оспорить кадастровую стоимость, установленную ранее. В ходе этого проводится еще одна, независимая оценка земли, в результате чего данный показатель чаще всего снижается.

Изменение площади земли

Этот показатель напрямую влияет на стоимость (чем больше площадь, тем дороже стоит участок). Площадь может быть скорректирована по различным причинам: изменение или уточнение границ, объединение нескольких участков или разделение одного на два и более и т. д.

Каждый из этих факторов может влиять на кадастровую стоимость как в сторону ее увеличения, так и в сторону уменьшения.

Особенности уплаты земельного налога после изменений

Действия плательщика после изменения кадастровой стоимости и порядок расчета суммы платежа зависят от того, по каким именно причинами произошли данные перемены. В частности, возможны следующие варианты действий:

Применять новую величину для расчета налога можно сразу же в том году, когда она была установлена

В большинстве случаев этот вариант используется, когда данный показатель был уменьшен, причем по причине исправления кадастровых ошибок или вступившего в силу решения суда с измененной стоимостью.

При этом в отдельных случаях снизить налог к уплате можно не только за тот год, когда стоимость была пересмотрена, но и за несколько предыдущих периодов (но не более чем за три).

Применение новых данных распространяется только на тот налоговый период, который следует за отчетным

То есть, если стоимость изменилась в 2016 году, то использовать ее для расчетов можно будет лишь при вычислении налога за 2017 год. Что касается 2016 года, то за него плата будет считаться еще по старому показателю.

В частности, данный вариант распространяется на ситуации, когда изменения произошло по следующим причинам:

  • перевод земли в другую категорию;
  • изменение вида разрешенного использования;
  • пересчет площади земельного участка.

Также рекомендуется использовать такой вариант во всех ситуациях с изменением стоимости, когда она была скорректирована в сторону повышения, независимо от причин, по которым это произошло. В частности, такое мнение содержится в письме Минфина России от 05.09.2013 г. № 03-05-05-02/36540.

Можно ли приобрести земельный участок на средства материнского капитала? Узнайте об этом здесь.

Хотите взять ипотеку в Россельхозбанке? Об условиях вы можете прочитать в нашей статье.

Порядок уплаты налога

После изменения кадастровой стоимости участка плательщику необходимо предпринять ряд следующих действий:

  1. Подготовка документов с новой кадастровой стоимостью. Стоит учесть, что данные о произошедших изменениях обязательно должны быть занесены в реестр и закреплены документально. Только в этом случаев становится возможным пересчет величины земельного налога.
  2. Подача документов в ИФНС. Обращаться необходимо в то отделение инспекции, где собственник земли состоит на учете в качестве плательщика земельного налога. Там же можно и получить подробную консультацию относительно того, когда именно будет применяться новая кадастровая стоимость — с текущего года или уже со следующего.
  3. Ожидание уведомления из налоговой с суммой к оплате. Данный этап распространяется только на физ лиц (граждан и ИП), юрлица обязаны рассчитывать этот показатель самостоятельно.

В большинстве случаев сотрудники инспекции применяют для расчетов новую стоимость со следующего налогового периода, с чем плательщики соглашаются далеко не всегда.

Стоит отметить, что именно судебная практика и является определяющим фактором при решении вопросов о том, как именно должен в данной ситуации рассчитываться земельный налог. Это связано, в частности, с тем, что четкого законодательного регулирования этот вопрос не имеет, поэтому дело решается в суде с рассмотрением его конкретных обстоятельств.

Таким образом, изменение кадастровой стоимости земельного участка существенно влияет на величину и порядок расчета налога, который выплачивается с данного объекта недвижимости.

Причем это влияние может быть как в сторону увеличения, так и в сторону уменьшения, от чего напрямую зависит, с какого именно налогового периода данные изменения смогут быть применены.

Или задайте вопрос юристу на сайте. Это быстро и бесплатно!

Как пересчитать земельный налог при изменении кадастровой стоимости земель?

Оспаривание кадастровой стоимости земельного участка – базы для определения размера платежа – один из популярных законных способов снижения земельного налога. Также нередко земли переводят из одной категории в другую. И в том, и в другом случае меняется их кадастровая стоимость. Соответственно, претерпевает изменения и база для исчисления земельного налога. О нюансах расчета и перечисления этого платежа рассказывают эксперты ГК «ГНК».

Кадастровая стоимость земельного участка – стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки либо рассмотрения споров о результатах кадастровой стоимости в суде или комиссии, специально созданной для разбирательства подобных споров (ст. 3 ФЗ от 29.07.98 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности Российской Федерации»).

По общему правилу, для расчета земельного налога юридические лица используют кадастровую стоимость земельных участков, определенную на начало налогового периода, то есть на 1 января соответствующего года (п.1 ст.391, п. 1 ст. 393 НК РФ). Для вновь созданных земельных участков используют кадастровую стоимость на дату постановки этого земельного участка на государственный кадастровый учет.

Исключения в отношении исчисления даты:

исправление технической ошибки кадастра (налог пересчитывается за все периоды, начиная с того, в котором возникла ошибка);

пересмотр кадастровой стоимости судом или комиссией Росреестра;

изменение кадастровой стоимости (нормативными правовыми актами местных властей, например).

Если с технической ошибкой все сравнительно ясно, то относительно расчета налога после изменения категории земель возникают вопросы: если, например, в текущем году земельный участок изменил категорию использования, в результате чего его кадастровая стоимость увеличилась или уменьшилась, с какого момента изменилась налоговая база? А если кадастровая стоимость изменилась по решению суда или комиссии?

Исчисление земельного налога при изменении стоимости земель при изменении категории использования

Еще несколько лет назад в письме Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина России от 13 марта 2013 г. N 03-05-04-02/7507 ведомство, ссылаясь на позицию Президиума ВАС (Постановление от 06.11.2012 N 7701/12), дало разъяснения относительно исчисления налога на земельные участки, у которых была изменена категория или вид разрешенного использования: “. полагаем, что исчисление земельного налога в отношении земельного участка, у которого в течение налогового периода изменилась кадастровая стоимость в результате перевода земель из одной категории в другую или изменения вида разрешенного использования земельного участка, целесообразно осуществлять с применением коэффициента, аналогичного коэффициенту, установленному в пункте 7 статьи 396 НК РФ» (коэффициент в данном случае – отношение числа полных месяцев, в течение которых этот земельный участок находился в собственности налогоплательщика, к числу календарных месяцев в налоговом (отчетном) периоде).

Однако, в настоящее время позиция налоговых и судебных органов звучит так:

“В соответствии со ст. 391 НК РФ изменение кадастровой стоимости земельного участка в течение налогового периода не учитывается при определении налоговой базы в этом и предыдущих налоговых периодах, если это не связано с исправлением ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, а также решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решением суда.

Таким образом, изменения кадастровой стоимости земельных участков, произошедшие в текущем налоговом периоде в результате перевода земель из одной категории в другую или изменения вида разрешенного использования земельного участка, могут учитываться только со следующего налогового периода по земельному налогу (Определение Конституционного Суда РФ от 09.02.2017 N 212-О и основанное на позиции Конституционного суда Письмо ФНС РФ от 19.04.2017 № БС-4-21/7402@).

Пример: 18 августа 2015 г. подмосковное ООО “Зарядье” изменило категорию принадлежащего ему земельного участка размером 20 га с “земель сельскохозяйственного назначения” на “земли населенных пунктов” с разрешенным использованием “под комплексное жилищное строительство”. Ставка налога не изменилась, оставшись на уровне 0,3%, однако кадастровая стоимость участка, согласно ст. 24.19 Закона об оценочной деятельности 1 , повысилась и была установлена в 3 млрд рублей вместо 560 тысяч рублей. Налог за 2015 год должен быть исчислен исходя из старой стоимости (полностью), а начиная с 2016 года – исходя из новой.

Исчисление земельного налога при изменении кадастровой стоимости в случае ее оспаривания

В случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда земельный налог также можно пересчитать, – но уже на дату подачи заявления об оспаривании: согласно ст. 24.20 ФЗ-135 «Об оценочной деятельности в РФ» (новация введена Федеральным законом от 03.07.2016 N 361-ФЗ), сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством РФ, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости (но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания).

Аналогичные данные содержатся и в п.1 ст. 391 НК РФ – “сведения о кадастровой стоимости, установленной решением указанной комиссии или решением суда, учитываются при определении налоговой базы начиная с налогового периода, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания”.

Таким образом, даже если заявление об оспаривании кадастровой стоимости подавалось налогоплательщиком в декабре 2016 года, и было удовлетворено в январе 2017 г, то земельный налог будет пересчитан, начиная уже с 1 января 2016 г.

Пример: то же ООО “Зарядье” имеет в собственности земельный участок в 20 га в Подмосковье, категория – земли поселений, разрешенное использование – под многоэтажную жилую застройку. Кадастровая стоимость участка составляет 3 млрд рублей.

12 декабря 2016 г. ООО подает заявление в Росреестр об установлении в отношении земельного участка его рыночной стоимости, приложив к нему результаты независимой оценки организации-члена СРО и экспертизу этой оценки. Согласно данным оценки, рыночная стоимость участка снижается до 1 млрд рублей. 29 декабря проходит заседание комиссии, на котором заявление удовлетворяют, установив стоимость участка согласно рыночной. Соответственно, земельный налог за 2016 год, ранее составлявший 9 млн рублей по ставке 0,3% в отношении земельных участков, занятых под жилые дома многоэтажной застройки, снижается до 3 млн рублей в год.

Рассмотрим также случай, когда изменение кадастровой стоимости участка произошло на основании соответствующего постановления местных органов власти. Предположим, что посреди года (то есть в течение налогового периода) власти увеличили стоимость земель. Соответственно, увеличилась и налоговая база. Что делать налогоплательщику – экстренно пересчитывать налог и авансовые платежи за весь год? Быть готовым к санкциям за недоплату?

Однако здесь может помочь п.2 ст. 5 НК РФ, который гласит, что акты законодательства о налогах и сборах, …устанавливающие новые обязанности или иным образом ухудшающие положение налогоплательщиков или плательщиков сборов, обратной силы не имеют. Повысившаяся в середине года кадастровая стоимость, конечно же, существенно ухудшает положение организации, и она может попробовать доказать это в суде. Последние встают на сторону налогоплательщиков (см., например, Апелляционное определение Верховного Суда РФ от 08.06.2017 N 16-АПГ17-3).

1 При изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости. Соответствующие изменения вносятся в Единый государственный реестр недвижимости и объектов недвижимости (ЕГРН).

Особенности расчета земельного налога после изменения кадастровой стоимости участка

Об этом говорится в п. 5 ст. 65 «Платность использования земли» Земельного кодекса РФ, согласно которому кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Кадастровая стоимость земельного участка определяется в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации. Она представляет собой публичный эквивалент фактической стоимости участка и по логике вещей должна примерно соответствовать его рыночной цене.
Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки либо рассмотрения споров в суде или комиссией по рассмотрению споров ( ст. 3 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ ).

Как определить стоимость земельного участка по кадастру

Вопрос: С какой даты Организация должна исчислять земельный налог из расчета новой КС? За какой период Организация имеет право подать уточненные декларации и пересчитать земельный налог из расчета новой кадастровой стоимости?
Действия плательщика после изменения кадастровой стоимости и порядок расчета суммы платежа зависят от того, по каким именно причинами произошли данные перемены.

Периодически цены определенных категорий наделов пересматриваются. Часто это связано с тем, что с течением времени изменяются основные показатели, которые оказывают существенное влияние на его стоимость.
Что касается сделок купли-продажи, то тут необходимо сделать одно уточнение: кадастровая стоимость редко используется для таких целей, поскольку в основном она используется для расчета налогов. По этой причине чиновники имеют склонность к завышению кадастровой стоимости, что создает ситуацию, когда реальная цена земли сильно отличается от величины, указанной в кадастре.

Как узнать кадастровую стоимость земли?

В соответствии с указанной выше нормативно-правовой базой не реже одного раза в пять лет органы исполнительной власти регионов РФ должны проводить государственную кадастровую оценку всех, находящихся на подконтрольной им территории земельных участков. Поскольку данных факторов довольно много, в случае изменения какого-либо из них или же по другим причинам может быть изменена и кадастровая стоимость, причем как в сторону понижения, так и в сторону увеличения.

Вот и получается, что кадастровая стоимость, это основа для расчета земельного налога, арендной платы, платы за пользование участком, его выкупной стоимости ( в случае выкупа из государственной или муниципальной собственности, а также при продаже этих земель хозяевам расположенных на участках зданий, строений и сооружений).
Кроме значений стоимости, установленных на федеральном уровне, отдельные виды цены могут устанавливаться в результате рассмотрения частных случаев по спорам, инициируемых собственниками наделов.

На порядок расчета не влияют результаты хозяйственной деятельности предпринимателя или организации (в частности, низкий уровень дохода или его полное отсутствие основанием для снижения суммы налога не являются, поскольку он рассчитывается без учета этого фактора).

Также особого значения не имеет форма собственности, к которой относится плательщик (если речь идет о юридическом лице). Порядок расчета одинаков как для государственных предприятий и учреждений, так и для частных компаний или организаций со смешанной формой собственности. Основными же показателями, которые необходимы для расчетов, являются:

  • кадастровая стоимость земли (КС);
  • ставка налога (СН), которая утверждается в каждом субъекте РФ отдельно, однако с обязательным учетом показателя, установленного на федеральном уровне.

В общем порядке процедура переоценки определяется Федеральными законами, а сами сроки устанавливаются Государственным Кадастром Недвижимости.

Предположим имеется участок размером 100 кв. м., инфраструктура объекта оценивается в 500 р. на кв. м.. Специфический фактор оценивается в 300 р. на кв. м., переходной коэффициент равен 3-ём.
Данная ситуация является нередкой, хотя и к работе кадастрового инженера выдвигаются довольно жесткие требования — как относительно его личных знаний и опыта, так и касательно проведения самих работ. Однако гарантии отсутствия ошибок это все равно не дает.

Такими расчетами по определению кадастровой стоимости земельных участков занимаются специальные уполномоченные организации, прошедшие конкурсный отбор. Налоговой базой, согласно пункту 1 статьи 390 Налогового кодекса РФ, считается кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения.

Т.е. если организация в декабре 2015 года подала в комиссию заявление об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной цены и суд удовлетворил требование, то новую кадастровую стоимость организация должна применить при налогообложении с 1 января в 2015 года. То есть в данной ситуации она должна осуществить перерасчет авансовых платежей с I квартала 2015 и, соответственно, представить уточненные расчеты по налогу за указанные периоды. Потеряли Ваш пароль ? Пожалуйста, введите ваш адрес электронной почты . Вы получите ссылку и сможете создать новый пароль по электронной почте .

Кроме того, корректировка кадастровой стоимости может происходить в результате перевода земель из одной категории в другую или изменения вида разрешенного использования земельного участка.

В отдельных случаях кадастровая стоимость земельного участка применяется также для расчета арендной платы за пользование этим участком.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Кроме этих перечисленных показателей, которые являются для расчетов базовыми, на его величину могут оказывать влияние и некоторые дополнительные факторы:

  • срок владения землей в течение налогового периода , то есть года (плата за землю начисляется только за те месяцы, в течение которых собственник фактически владел недвижимостью);
  • наличие действующих льгот — как федерального, так и регионального уровня (могут заключаться в предоставлении налогового вычета или значительной скидки на сумму налога, а также в применении пониженной ставки);
  • количество собственников, которым принадлежит земельный участок (каждый из них платит лишь часть налога, пропорциональную своей имущественной доле на землю);
  • проведение на участке строительных работ (за период строительства собственник уплачивает в бюджет сумму, увеличенную вдвое по сравнению с базовой).

Специфический фактор может заключаться, например, в том, где расположен земельный участок. Переходной коэффициент отражает место в классификации земель согласно государственной классификации.

Такая ситуация привела к тому, что собственники многих участков, не согласных с таким фактом, посчитали рост необоснованным, и инициировали большое количество судебных разбирательств по оспариванию установленной на государственном уровне стоимости.

Одновременно следует иметь в виду, что на основании пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого участка устанавливается равной его рыночной стоимости. Организация обратилась с заявлением о пересмотре КС в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее Комиссия).

По каждому участку налоговая база определяется как его кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом ( п. 1 ст. 391 Налогового кодекса РФ ). В соответствии со ст. 209 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации решения суда вступают в законную силу по истечении срока на апелляционное или кассационное обжалование, если они не были обжалованы. Соответственно, в Вашем случае решение суда вступило в силу 03.11.2016.

Данная ситуация возможна, если собственник подал в суд иск с целью оспорить кадастровую стоимость, установленную ранее. В ходе этого проводится еще одна, независимая оценка земли, в результате чего данный показатель чаще всего снижается.
Чтобы продуктивно управлять ресурсами нужно знать, сколько они стоят. Земля также является экономическим ресурсом, поэтому она также подлежит оценке и учету. Данные о кадастровой цене земельного участка необходимы для целей фискальной политики государства.

На практике же кадастровая стоимость нередко завышена по сравнению с рыночной. поскольку при оценке не учитываются особенности земельного участка.

От этого показателя напрямую зависит кадастровая стоимость (для каждой категории она существенно отличается и рассчитывается на основании установленных законодательно показателей). Аналогичная ситуация возможна и с изменением вида разрешенного использования участка.

Именно на основании кадастровой стоимости одного квадратного метра земли определяется общая цена участка путем умножения площади земли на единицу показателя.

Или говоря человеческим языком, кадастровая стоимость земельного участка должна зависеть от комфортабельности его местонахождения. Это так должно быть при оценке кадастровой стоимости. Но… у нас в современной России как всегда…

Как изменить кадастровую стоимость земельного участка

Как изменить кадастровую стоимость земельного участка

Чтобы собственник мог распоряжаться своим участком — продать, подарить, оставить в наследство — территория должна быть зарегистрирована в Росреестре. Эта регистрационная запись включает основные характеристики недвижимости, в том числе кадастровую стоимость. В статье расскажем, что такое кадастровая стоимость, как она рассчитывается и влияет на сумму земельного налога, как проходит снижение кадастровой стоимости земли в 2020 и как самостоятельно уменьшить кадастровую стоимость земельного участка .

Что такое кадастровая стоимость

Кадастровая стоимость участка — это стоимость, установленная по результатам государственной кадастровой оценки. Также кадастровую стоимость могут устанавливать:

  • когда оспаривают результаты предыдущего определения стоимости;
  • в случаях, предусмотренных ст. 24.19 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» — при изменении качественных и/или количественных характеристик объекта.

Кадастровую оценку проводят по ряду причин:

В соответствии с Постановлением Правительства РФ от 07.02.2008 N 52 «О порядке доведения кадастровой стоимости земельных участков до сведения налогоплательщиков», на основании кадастровой стоимости рассчитывают сумму земельного налога, которую должен заплатить собственник.

Кадастровая стоимость показывает сколько стоит недвижимость и становиться базой, на основании которой устанавливают рыночную цену объекта, например при продаже.

Чтобы купить или продать недвижимость, подарить или оставить в наследство необходимо иметь выписку из ЕГРН, которая подразумевает проведение кадастровой оценки.

Определение кадастровой стоимости необходимо и для подписания кредитных обязательств, где в виде залогового имущества используется земельный участок (ЗУ).

Если территорию выставляют на открытые торги, начальная цена приравнивается к показателю из госкадастра.

Что влияет на кадастровую стоимость участка

Кадастровую стоимость рассчитывают на основании базовой характеристики — удельной стоимости земель в массиве, которая зависит от:

категории земель: относится ли участок к территории населенного пункта, сельскохозяйственным угодьям или другой категории;

расположения объекта: удаленности от ближайшего поселка, города или его центра;

наличие инфраструктуры: подъездной дорожки, остановок общественного транспорта, магазинов и других социальных объектов;

наличие коммуникаций: электрификации и газификации массива.

Понятия оценки и переоценки кадастровой стоимости

Чтобы учитывать все изменения, которые проходят на участке, и поддерживать стоимость объекта на актуальном уровне, сотрудники Госкадастра проводят ревизию, инвентаризацию и переоценку земель в соответствующем массиве.

Переоценка стоимости земли может проводится:

в результате стихийного бедствия земли были уничтожены, повреждены или изменились их качественные характеристики;

плодородный слой почвы был поврежден из-за заболачивания, разрастания оврага, изменения русла реки;

Планово Внепланово (по требованию собственника)
в интервале от трех до пяти лет с момента последней инвентаризации; если выявлены кадастровые и технические ошибки в документах на землю;
если при последней ревизии не учтены все особенности земельного участка;
если земля была переведена из одной категории в другую, например распространенный случай, когда собственник добился перевода участка из СНТ в ИЖС.

Порядок переоценки кадастровой стоимости ЗУ

Процедуру проводит уполномоченная комиссия на основании административного распоряжения в случае плановой переоценки, или по заявлению собственника. В комиссию входят назначенные региональными властями лицензированные оценщики, в том числе предприниматели, которые оказывают коммерческие услуги по оценке стоимости земли. Порядок проведения процедуры регламентируется положениями Федерального закона № 135-ФЗ, от 29.07.1998 года.

Результаты вычислений — сведения о кадастровой стоимости ЗУ — размещают на официальном сайте Федерального агентства кадастра объектов недвижимости. В результате регулярной переоценки и тщательного фиксирования результатов процедуры составляется единая информационная база, данные из которой доступны всем гражданам. Благодаря этому, можно легко узнать реальную стоимость объекта, подав запрос в местное отделение кадастра и картографии. По запросу вам выдадут справку, или выписку из ЕГРН, где будет указана кадастровая стоимость участка. Сроки получения выписки до трех рабочих дней.

Кроме этого, можно узнать кадастровую стоимость по кадастровому номеру земельного участка на официальном сайте РосРеестра, или получить интересующие сведения из кадастрового паспорта: 12 строка это кадастровая стоимость в рублях, 13-я — удельная стоимость.

Как кадастровая стоимость влияет на величину налога на землю

Согласно ст. 394 НК РФ, величина земельного налога зависит от кадастровой стоимости (КС) объекта и составляет:

  • до 0,3% от КС — для земель сельскохозяйственного назначения, дачных кооперативов, садов, земель населенных пунктов, которые предназначены под строительство жилых домов, а также территорий, отведенных под городскую инфраструктуру и жилищно-коммунальные хозяйства;
  • до 1,5% — для всех остальных категорий ЗУ.

Порядок расчета ставки налогообложения регламентирует статья №394 Налогового кодекса РФ. Земельный налог обязаны платить титульные владельцы участков: собственники, правообладатели на основании постоянного (бессрочного) пользования или пожизненно наследуемого владения. Удержанная с владельцев сумма перечисляется в бюджет администрации населенного пункта.

Ставка налогообложения — размер налоговых платежей, рассчитанный относительно налоговой базы, то есть суммы, которую облагают налогом. В денежном эквиваленте итоговая сумма налога может меняться в результате переоценки стоимости земельного участка. Этот факт мотивирует налогоплательщиков контролировать процесс переоценки и искать пути, чтобы уменьшить кадастровую стоимость ЗУ.

Можно ли оспорить кадастровую стоимость земельного участка

По закону заинтересованные лица могут оспорить итоги кадастровой оценки через специальную комиссию при Росреестре или через суд. Основной причиной для оспаривания кадастровых данных становится рост итоговой суммы земельного налога. Собственнику выгодно, чтобы стоимость ЗУ по кадастру была как можно ниже, потому что уменьшение кадастровой стоимости земельного участка ведет к снижению налога. Чтобы сократить расходы и не переплачивать налог за владения, владелец может оспорить результаты работы сотрудников Росреестра.

Помимо этого, при определении кадастровой стоимости земель применяют массовые методы оценки. По этой причине установленная цена может существенно превышать рыночную и затрудняет процесс продажи.

Инициатором спора могут выступать как физические, так и юридические лица, а также органы государственной и местной власти. Чтобы оспорить данные национального кадастра нужны веские основания:

❌ доказана недостоверность информации, которая была использована при проведении оценки;

❌ выявлены ошибки в документах, которые привели к завышению стоимости;

❌ в результате природных, техногенных или социальных процессов изменились характеристики участка, что привело к снижению КПД участка и, соответственно, его ценности .

Пошаговая инструкция: как изменить кадастровую стоимость земельного участка

Порядок действий включает:

  1. Предварительный анализ цены участка. На его основании устанавливается, завышена ли в действительности кадастровая стоимость и сопоставимы ли расходы с будущей выгодой.
  2. Отчет экспертов об оценке рыночной стоимости участка.
  3. Сбор пакета документов.
  4. Подача заявления и документов в комиссию Росреестра или в суд.

Чтобы оспорить установленную в кадастре цену участка, заявителю необходимо подтвердить свое право собственности на ЗУ и аргументировать причину обращения. Перечень необходимых для переоценки земли документов включает:

выписку из государственного кадастра недвижимости, в которой указаны результаты оценки;

нотариально заверенные копии правоустанавливающих документов на объект;

документы, свидетельства или заключения, которые свидетельствуют о недостоверности использованных при оценке данных;

отчет о рыночной стоимости объекта, дата оформления которого совпадает с датой определения кадастровой стоимости;

документы, которые свидетельствуют о наличии кадастровой или технической ошибки.

Подать документы можно самостоятельно или через представителя — компанию, которая предоставляет подобные услуги.

Особенности переоценки ЗУ

Снижение кадастровой стоимости земельного участка через комиссию

Порядок обращения. Чтобы инициировать переоценку земельного участка, необходимо обратиться в местное отделение кадастра и картографии в порядке живой очереди или по записи. Прошение оформляют в письменном виде, бланк заявления выдается на месте. К прошению прилагают стандартный пакет документов. Согласно ст. 24.18 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в него входят:

выписка из ЕГРН о стоимости объекта недвижимости, в которой указаны сведения об оспариваемых результатах определения стоимости;

документы, которые подтверждают недостоверность сведений о недвижимости, использованных для определения кадастровой стоимости — если заявление подают из-за недостоверности указанных сведений;

отчет на бумаге и в электронном виде — если заявление подают, чтобы установить рыночную стоимость объекта;

нотариально заверенная копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа, например, договора купли-продажи — если заявление подает лицо, у которого есть право на объект недвижимости.

Заявления, к которым не приложили перечисленные документы, не принимают.

Сроки рассмотрения прошения. Поданное в комиссию заявление о пересмотре кадастровой стоимости участка рассматривается в течение месяца. В течение семи дней с момента подачи прошения заявитель информируется о дате его рассмотрения. Неявка истца на заседание не влияет на принятие решения.

Порядок работы комиссии. Комиссия может принимать решения при участии не менее половины ее членов. Результаты заседания и решение по вопросу передаются истцу в течение пяти дней после рассмотрения. Если документы, которые предоставил собственник, подтверждают факт завышения кадастровой стоимости объекта, иск удовлетворяю и вносят поправки в реестр. Если решение комиссии отрицательное, заявитель может обратиться в суд.

Причины отказа. Комиссия может отклонить прошение собственника об изменении кадастровой стоимости земли. Причины отказа делятся на два типа:

Основанные на технических недочетах — в документах обнаружены недочеты, ошибки, неточности, прошение оформлено неверно. В таком случае, истцу дают возможность доработать прошение и подать его заново.

Категоричные — согласно Федеральному закону от 29.07.1998 N 135-ФЗ (ред. от 03.08.2018) «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» снижение цены невозможно, решение подтверждает ссылка на земельный или гражданский кодекс РФ.

В каждом из случаев, комиссия оформляет отказ в виде письменного заключения, в котором указаны основания и причины такого решения.

Уменьшение кадастровой стоимости земли в судебном порядке

Порядок обращения в суд. Если кадастровая комиссия отказала в снижении стоимости участка, ее решение можно оспорить через суд. Для этого в течение 10 дней после получения выписки нужно подать исковое заявление в районный суд по адресу расположения ответчика. В роли ответчика выступает отделение кадастра, которое обвиняется в незаконном завышении стоимости ЗУ, а в роли истца — собственник недвижимости или его представитель.

Дополнительные документы. Кроме стандартного пакета документов, которые перечислены выше, при обращении в суд собственник предоставляет дополнительно:

чек об уплате госпошлины в размере 300 рублей;

документы, которые подтверждают незаконное повышение кадастровой стоимости и отказ кадастровой комиссии в её исправлении;

уведомление, которое подтверждает вручение копий искового требования другим участникам процесса ( заверенные нотариусом копии высылают в государственный кадастр недвижимости заказным письмом);

если в качестве истца выступает юридическое лицо, к заявлению прилагают документы, которые подтверждают попытку досудебного решения спора.

Без этих документов суд не примет заявление о снижении кадастровой стоимости.

Если ваше прошение в органы Росреестра о снижении стоимости участка по каким-то причинам не рассмотрели, через месяц после его подачи можно обратиться в суд. В качестве доказательства того, что вы предварительно обращались в Росреестр с целью досудебного урегулирования вопроса станет почтовая квитанция, вложенная в конверт опись и уведомление о получении.

Сроки подачи иска. Согласно ст. 245 КАС РФ, оспорить кадастровую стоимость объекта можно не позднее пяти лет после внесения соответствующих данных в кадастр. По истечению этого срока будет проведена плановая переоценка,стоимость измениться и предыдущие данные нельзя будет оспорить.

Как снизить кадастровую стоимость земельного участка физическому лицу

Физлица могут подавать заявления о пересмотре стоимости ЗУ в органы государственного кадастра и судебные инстанции, используя стандартный порядок подачи заявления и список документов. При этом, обращение в Росреестр для них выгоднее судебного разбирательства:

экономия времени — срок пересмотра ограничивается одним месяцем;

экономия денег — не нужно платить госпошлину;

наличие запасного варианта — суд остается в качестве последней инстанции, в которой можно оспорить решение досудебной комиссии.

Как еще можно снизить кадастровую стоимость

✔ Уменьшить площадь земельного участка;

✔ изменить вид разрешённого использования;

✔ перевести участок из более ценной категории земель в менее ценную.

Источники:
http://nalog-nalog.ru/zemelnyj_nalog/uplata_zemelnogo_naloga/raschet_zemelnogo_naloga_pri_izmenenii_kadastrovoj_stoimosti/
http://glavkniga.ru/situations/s503061
http://zakonguru.com/nedvizhimost/zemelnyj/nalogi/stoimost-i-raschet/pri-izmenenii-kadastrovoj-stoimosti.html
http://www.audit-it.ru/articles/account/tax/a41/919424.html
http://engmax.ru/transportnoe-pravo/3026-osobennosti-rascheta-zemelnogo-naloga-posle-izmeneniya-kadastrovoy-stoimosti-uchastka.html
http://j.etagi.com/ps/kak-izmenit-kadastrovuyu-stoimost-zemelnogo-uchastka/
http://zakonguru.com/nedvizhimost/zemelnyj/nalogi/stoimost-i-raschet/sposoby-proverki-zadolzhennosti-po-inn.html

Бесплатная консультация юриста по телефону:

Москва, Московская обл. +7(499)113-16-78

СПб, Ленинградская обл. +7(812)603-76-74

Звонки бесплатны. Работаем без выходных!

Ссылка на основную публикацию