Границы земельного участка и кадастровые работы по их определению и уточнению

Границы земельного участка

Источники законодательства, регулирующие правовые нормы установления и уточнения границ земельного участка, состоят из следующих базовых норм Земельного кодекса и Федеральных законов (ФЗ) РФ:

  1. Статья 11.1 ЗК РФ – определение понятия земельного участка в контексте установления его границ.
  2. П. 1 статьи 64 – уточнение границ земли в судебном порядке.
  3. Статьи 38, 39, 40 Федерального закона № 221 от 24.07.07 – установление границ.
  4. Статья 22 Федерального закона № 218-ФЗ от 13.07.15 – регистрация земельной недвижимости и требования к межевому плану.
  5. Статья 43 Федерального закона № 218-ФЗ – уточнение границ.
  6. Приказ Минэкономразвития № 412 от 24.11.08 – требования к подготовке межевого плана.
  7. Приказ Минэкономразвития № 90 от 01.03.16 – погрешности при межевании.
  8. Письмо Минэкономразвития №19-00221/16 от 16.02.16 – о государственном кадастровом учёте в связи с уточнением границ.

Существенную роль могут играть также муниципальные законодательные акты, принятые на региональном уровне.

Что такое границы земельного участка

Границы участка – это контурная линия, проходящая по меже – между земельными участками, принадлежащими разным собственникам. Или линия, условно отделяющая друг от друга выделяемые площади. Она обеспечена координатами поворотных точек, по которым устанавливаются межевые знаки, и определяется местоположение границ земельного участка. За счёт установления границ определённая часть земной поверхности, расположенная внутри них, может определяться как статистическая единица земельной собственности. Эта линия в точности повторяет изгибы участка, проходя через поворотные точки и захватывая их. Она фиксируется:

  • в информационном банке Росреестра в электронном виде и на бумажном носителе;
  • в плане межевого дела участка на бумажном носителе;
  • в натуре, или на местности, обозначаясь колышками, вбитыми в местах поворотных точек.

Эта процедура проводится при постановке надела на кадастровый учёт. Чтобы установленные межевые линии произвольно не нарушались, предусмотрены следующие правила их сохранения и фиксации:

  1. Поворотные точки отмечаются межевыми знаками, которые недопустимо сдвигать, переносить и изменять их местоположение иным способом.
  2. Колышки с межевыми знаками устанавливаются геодезистами под руководством кадастрового инженера и передаются владельцу земель под роспись.
  3. План границ надела, оформленный на бумажном носителе, согласовывается с соседями по участку под роспись.

Соответственно, нельзя будет выполнить никакие юридические действия, в том числе:

  • поставить его на кадастровый учёт в Росреестре;
  • присвоить ему кадастровый номер;
  • оформить в аренду у муниципалитета или в собственность;
  • пользоваться и распоряжаться иным образом.

То есть ни фактически, ни юридически земельный участок без определения и установления границ не существует.

Что такое уточнение границ и в каких случаях требуется

Уточнение границ участка – это внесение в Росреестр уточнённых, достоверных данных границ такого участка и координат их поворотных точек.

Случаи, когда требуется уточнение места прохождения межевой линии:

  1. Если надел поставлен на кадастровый учёт декларативно, без проведения межевания.
  2. Когда поворотные точки, определяющие конфигурацию, площадь и место расположения надела, смещены. Или у одной поворотной точки определено несколько разных координат.
  3. Межевание проводилось по старым стандартам до выхода Приказа № 90, поэтому точность проведения межевой линии может быть ниже установленной нормы, а погрешности – выше допустимого уровня.

Причины, на основании которых требуется уточнение обозначенных координат:

  • защита земельной собственности от посягательств;
  • при возникновении земельного спора суд примет сторону собственника земли с уточнёнными границами;
  • участки с границами, которые не были уточнены, не допускают реорганизации;
  • если во время регистрации сделки будет обнаружено несоответствие данных, сделка будет приостановлена, а впоследствии прекращена.

Процедура уточнения границ состоит из следующих действий:

  1. Собственник участка подаёт заявление в геодезическую компанию на имя кадастрового инженера.
  2. Компания заключает договор услуг с заявителем, вносится платёж.
  3. Кадастровый инженер получает выписку из Росреестра, выстраивает предварительный план участка, находит поворотные точки и составляет техническое задание для геодезистов.
  4. Геодезисты проводят замеры высокоточным оборудованием, в местах поворотных точек вбивают колышки.
  5. Кадастровый инженер по уточнённым данным составляет план земельного участка и передаёт его под протокол.
  6. Соседи подписывают акт согласования межевых границ.

Основания для проведения

Основания для проведения этой процедуры могут заключаться в следующем:

  • заявление собственника, поданное кадастровому инженеру;
  • инициатива Росреестра при выявлении погрешности или технической ошибки;
  • решение суда в случае возникновения земельного спора.

Если собственник решил провести межевание заведомо, до начала сделки, предполагая, что границы его участка не уточнены, то он сам обращается к кадастровому инженеру с запросом о предоставлении услуги.

Но если он пустил ситуацию с правоспособностью надела на самотёк, то проблема уточнения координат и конфигурации участка может возникнуть при проведении регистрационных действий. Регистрация будет приостановлена на один месяц, в течение которого понадобится срочно уточнить данные координат. Если за указанный период этого не сделать, регистрация будет прекращена.

При возникновении земельных споров такая процедура проводится по решению суда. Решение суда носит резолютивный характер, что обязывает собственника участка с неуточнёнными границами уточнить их.

Уточнение местоположения границ и (или) площади земельного участка

Уточнение местоположения границ и (или) площади земельного участка – комплекс работ и процедур, направленных на установление и юридическое закрепление границ земельного участка с определением координат характерных (поворотных) точек границ с нормативной точностью.
Данное определение достаточно сложное для восприятия, однако содержит в себе очень простой смысл. Несмотря на то, что у Вас на руках могут быть казалось бы все необходимые документы на землю (свидетельство о праве собственности, кадастровый паспорт), этого может быть недостаточно для гарантии нерушимости (неприкосновенности) границ земельного участка.
Следует учитывать, что ранее в законе отсутствовало требование о необходимости проведения межевых работ и установления границ земельных участков (с координатами) до предоставления их в собственность граждан и организаций. Кроме того, широкое распространение получило оформление земельных участков в порядке, установленном так называемым “Законом о дачной амнистии”.
Поэтому только закрепление границ земельного участка в соответствии с требованиями действующего законодательства (в том числе с необходимой точностью определения координат), гарантирует защиту Вашей собственности от посягательств посторонних лиц.
Как же определить, необходимо ли Вам заказывать подобную услугу или нет? Для этого потребуется заказать выписку из государственного кадастра недвижимости (ГКН) и обратить внимание на графу № 16 “Особые отметки”.
Если в данной графе выписки (кадастрового паспорта) Вы найдете запись “Граница земельного участка не установлена в соответствии с требованиями земельного законодательства” (как на примере справа), либо аналогичную ей (как на примере слева), то Ваши границы и площадь земельного участка являются декларированными и требуют уточнения.
Если же в этой графе нет особых отметок о границах и площади, либо указано, что площадь земельного участка соответствует материалам межевания, то значит “граница на замке” и заказывать услугу уточнения Вам не требуется.
Какие же последствия влечет за собой отсутствие установленных в соответствии с законом границ земельного участка?
Во-первых – это определенные ограничения свободы распоряжения земельным участком, так как такой участок невозможно разделить, выделить из него другой земельный участок или объединить со смежным участком (при необходимости);
Во-вторых – это сложность доказывания местоположения реальной границы, в случае возникновения споров о границе с соседями (владельцами смежных участков). Особенно в случаях, когда Вы не разбираясь и не перепроверяя информацию, представленную Вам при согласовании границы смежного участка, подписали им акт согласования границы, и лишь потом обнаружили, что установленная ими граница участка не соответствует ее настоящему местоположению 1 ;
В третьих – это постоянная угроза того, что соседями могут быть заявлены требования о сносе тех построек, которые расположены на Вашем земельном участке в непосредственной близости от границы или по границе. Особенно внимательным стоит быть, если Вы решили возвести капитальный забор, поскольку в случае, если он будет установлен за границей (т.е. на смежном земельном участке), сосед в любой момент может обязать Вас (в судебном порядке) снести все, что Вы построили и шансов выиграть подобное дело в суде нет.
Если Вы решили оградить себя от всех этих проблем, то Вам необходимо уточнить местоположение границ Вашего земельного участка.
В этом случае, Вы неожиданно для себя можете получить и дополнительный бонус в виде увеличения площади земельного участка, а следовательно и его рыночной стоимости.
В каких же случаях закреплена возможность уточнения местоположения границ земельного участка и (или) его площади?
Как следует из комплексного анализа норм Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ “О государственном кадастре недвижимости” и разъяснений Минэкономразвития России 2 уточнение границ возможно:

при отсутствии в государственном кадастре недвижимости сведений о координатах характерных точек границ земельного участка;

в случае, если содержащиеся в государственном кадастре недвижимости координаты характерных точек границ земельного участка определены с точностью ниже нормативной точности 3 определения координат для земель определенного целевого назначения;

в случае, если содержащиеся в государственном кадастре недвижимости сведения о координатах какой-либо характерной точки границ земельного участка не позволяют однозначно определить ее положение на местности (например, в государственном кадастре недвижимости содержатся несколько значений координат указанной характерной точки);

при исправлении ошибки в сведениях государственного кадастра недвижимости, в том числе кадастровой ошибки, о местоположении границ земельного участка

Для уточнения местоположения границ земельного участка необходимо проведение межевания, которое представляет собой целый комплекс работ, в том числе включающих выезд к Вам специалистов ООО “Кадастровый центр Дона” для осуществления геодезических измерений земельного участка с использованием современного спутникового оборудования, а также закрепление границ участка временными межевыми знаками. Подробнее о процедуре межевания можно прочитать в разделе нашего сайта “Межевание земель”.
По результатам межевания формируется межевой план в соответствии с требованиями приказа Минэкономразвития России от 24.11.2008 № 412. С информацией о требованиях к форме межевого плана можно более детально ознакомиться в разделе нашего сайта “Межевание земель”.
Пример межевого плана по уточнению местоположения границ земельного участка (и не только) можно найти в соответствующем разделе нашего сайта.

После выполнения кадастровых работ и формирования межевого плана завершающим этапом юридического закрепления уточнения местоположения границ земельного участка и (или) его площади является учет изменений сведений о земельном участке в ГКН.

Специалисты ООО «Кадастровый центр Дона» произведут для Вас уточнение местоположения границ и (или) площади Вашего земельного участка в Ростовской области 4 и Республике Крым в оптимальные сроки.

_____________________
1 В настоящее время широкое распространение получили факты, когда после уточнения границ всех смежных участков собственник вдруг обнаруживает, что реальная площадь его участка значительно меньше нормативной (декларированной), закрепленной в его правоустанавливающих документах. Судебная практика по спорам о границах стоит на защите тех собственников, чьи границы были установлены и закреплены на местности в первоочередном порядке (если Вы подписывали акты о согласовании границ, при межевании смежных участков)
2 Письмо Минэкономразвития РФ от 27.12.2011 N 29478-ИМ/Д23 “О государственном кадастровом учете изменений земельного участка в связи с изменением площади земельного участка и (или) изменением описания местоположения его границ”
3 Нормативные требования к точности определения координат характерных (поворотных) точек границ земельного участка закреплены в приказе Минэкономразвития России от 17.08.2012 N 518 “О требованиях к точности и методам определения координат характерных точек границ земельного участка, а также контура здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке” (Зарегистрирован в Минюсте России 25.12.2012 N 26340)
4 Преимущественно мы выполняем кадастровые работы в Ростове-на-Дону, Новочеркасске, Батайске, Азове, Аксае, Чалтыре, Таганроге и прилегающих районах, однако возможно выполнение работ и в иных районах Ростовской области с учетом дополнительных транспортных расходов. Выполнение кадастровых работ в других субъектах Российской Федерации возможно при наличии достаточного объема и подлежит согласованию в индивидуальном порядке

Источники:
http://kadastrdon.ru/ytochnenie-zem-ychastka
http://stroim-domik.org/podgotovka/zemelnyj-uchastok/granitsy/chto-takoe-izmenenie-i-v-kakih-sluchayah-ono-proishodit

Бесплатная консультация юриста по телефону:

Москва, Московская обл. +7(499)113-16-78

СПб, Ленинградская обл. +7(812)603-76-74

Звонки бесплатны. Работаем без выходных!

Ссылка на основную публикацию