Насколько ограничено строительство на сельхозземлях?

Насколько ограничено строительство на сельхозземлях?

Сельскохозяйственные угодья – одна из категорий земли в РФ. Их целевым назначением является проведение работ, связанных с сельским хозяйством. Отличительная черта данных территорий – расположение вне населенных пунктов.

В целом, строительство на землях сельхозназначения не запрещено. Однако можно возводить постройки лишь отдельных категорий, и с соблюдением ряда условий.

Законодательная сторона вопроса

77 статья Земельного кодекса дает определение, что такое с/х земли.

Возможность и условия перевода земли из одной категории в другую регламентируется 7 статьей ФЗ №172, а также, статьей № 4.1 ФЗ №191.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:

Согласно 81 статье ЗК РФ, данные территории могут быть использованы для открытия ЛПХ и КФХ, но не для постройки жилых сооружений.

В Земельном кодексе (ст. 40) говорится о том, что владелец участка имеет право на возведение на нем построек. Определяющее значение здесь отводится категории земли, находящейся в собственности.

В соответствии с Земельным кодексом, все Российские земли делятся на 7 категорий, включая те, что предназначены для сельскохозяйственного использования. Однако, в соответствии с ФЗ №101, эта категория подразделяется еще на две:

  • Земли, предназначением которых является только сельское хозяйство, и ничего больше;
  • Территории, которые предназначены для основания личного подсобного хозяйства.

Дома для круглогодичного проживания могут быть возведены на участках второй группы. Что касается первой категории, строительство жилых помещений на них абсолютно исключено.

Виды зданий, строительство которых разрешено

Есть несколько видов жилых строений, которые могут быть возведены на сельскохозяйственных землях.

  • Для полноценной работы сельхозорганизаций существует необходимость постройки зданий, в которых будет храниться необходимое оборудование и произведенная продукция. Кроме этого, некоторые виды деятельности нуждаются в обработке полученного сырья. Для этого также требуются оборудованные помещения. Все эти строения являются нежилыми. Их возведение может быть осуществлено беспрепятственно на любых видах сельхозугодий.
  • Для того чтобы иметь возможность сооружать дома для сезонного проживания, в документах на участок земли должна быть пометка «для дачного строительства». Возвести дачное строение на разрешенных участках – не составит проблем. Однако прописаться на постоянной основе в таком здании не получится, так как оно считается нежилым. Исправить ситуацию возможно только путем организации специальных комиссий, которые проведут необходимые экспертизы. Даже если вердикт комиссии окажется положительным, и дом приобретет статус жилого помещения, это не решит всех проблем. Признание того, что он был построен законно, возможно только на основании судебного решения. Если суд этого не подтвердит, владельцу придется организовать ликвидацию своей постройки. Ни на какие компенсации со стороны государства рассчитывать не придется.
  • Жилые здания, в которых можно проживать вне зависимости от времени года, можно соорудить лишь на некоторых категориях с/х территорий. Например, большая доля вероятности получить такую возможность есть у владельца фермы. Дело в том, что фермерская деятельность требует практически постоянного присутствия. Это значит, что самым удобным вариантом станет проживание на территории хозяйства. Правда иногда, чтобы получить разрешение на возведение капитальной постройки, участок для строительства приходится переводить в другую категорию земли. Важное требование к возводимому зданию – оно не может быть выше трех этажей.

Приобретение

Фермерские участки имеют внушительную площадь и разделение их на несколько частей невозможно. Следовательно, при покупке КФХ, рассчитывать на их небольшую стоимость не приходится.

Получается, что приобретать такие территории будет целесообразным, если действительно планируется открытие собственного фермерского хозяйства.

Рассматривая вариант приобретения участка совместно с кем-либо, нельзя упускать из вида ряд особенностей такой покупки.

  • Во-первых, право владения участком будет разделено сразу между несколькими людьми.
  • Во-вторых, четко обозначить границы собственной доли земли не получится.
  • И, в-третьих, возникнет нужда документального оформления хозяйства, которое фактически не существует.

Владельцы личных подсобных хозяйств не могут размещать на них жилые дома. На строения для временного проживания этот закон не распространяется.

Вам не нравится практика удержаний из вашей заработной платы? Узнайте, насколько это законно в нашей статье.

На какой размер компенсации вы можете рассчитывать в случае несвоевременной выплаты вашей зарплаты? По ссылке есть вся нужная вам информация!

Возведение линейных объектов

Законодательство не запрещает установку коммуникаций, необходимых для нормального функционирования хозяйства. Например, дороги, по которым можно быстро добраться до пункта назначения, линии электропередач, установка водоснабжения.

Кроме того, прежде чем затевать подобные действия, необходимо получить разрешение от местных органов власти. Коммуникации, предназначенные для иных нужд, могут быть сооружены только при условии перевода земельного участка в иную категорию.

Строительство на сельхозугодьях ограничено, но не запрещено. Определяющая роль отводится категории земли, на которой нужно возвести здание. Так же, в большинстве случаев, перед началом строительных мероприятий, необходимо получить разрешение от районной администрации. Иначе постройка может быть признана незаконной. А это значит, что от нее придется избавиться.

Или задайте вопрос юристу на сайте. Это быстро и бесплатно!

Земли сельскохозяйственного назначения

Кроме того, что земли сельскохозяйственного назначения расположены за пределами городской черты и служат для проведения сельскохозяйственных работ, они обладают рядом характеристик, о которых известно далеко не всем.

Законодательство не допускается нарушения установленных норм использования земель, особенно – предназначенных для сельскохозяйственной деятельности.

Использование земель из категории сельскохозяйственного назначения имеет свою специфику, которую требуется учесть при проведении работ, запланированных владельцем участка.

Основные характеристики земель сельскохозяйственного назначения

Земельные участки сельхозназначения – это официально выделенные правообладателям части земли, расположенные в массивах, предназначенных для ведения сельхозработ.

Такие массивы всегда расположены за пределами населённых пунктов и в удалении от промышленных застроек. Их распределение, правила выдела и оформления, а так же норм извлечения из них полезных свойств регулируются источниками законодательства:

  • статьи 77, 78 ЗК РФ;
  • статьи 7.3, 8.3 КоАП РФ;
  • статьи 81, 82 ЗК РФ (правообладатели).

К категории земель сельскохозяйственного назначения относятся угодья, которые используются:

  • под пашни;
  • луга для сенокосов и выпаса скота;
  • участки под огороды и бахчи;
  • садовые участки;
  • дачные участки, допускающие возведение домов любого статуса;
  • защитные лесополосы и лесопосадки;
  • дороги, проходящие через массив;
  • почвы, использующиеся для бизнеса;
  • использующиеся для научных исследований.

В целом их можно классифицировать следующим образом:

  1. Угодья, использующиеся для животноводства и растениеводства.
  2. Массивы, на которых расположены объекты сельскохозяйственного назначения и сельскохозяйственной инфраструктуры.
  3. Территории с расположением водоёмов с замкнутыми берегами, лесные массивы и поросшие древесно-кустарниковой растительностью, почвы.
  4. Изъятые из оборота (фонд перераспределения).

Классификация происходит на основании зонирования территории региона и присвоения соответствующих кадастровых номеров каждому массиву.

Стоимость земельных участков

Как правило, выделяется кадастровая и рыночная стоимость земель. Но когда речь идёт о землях сельхозначения, то участки зачастую выкупаются по кадастровой стоимости, если на торги их выставляет местный муниципалитет. Оценка с установлением кадастровой стоимости происходит один раз в 5 лет на основании ревизии. Ревизия назначается на региональном уровне земельным департаментом и проводится с одобрительной санкции, полученной на федеральном уровне.

Результаты оценки в форме отчёта так же представляются в Минэкономразвития РФ.

Здесь по преимуществу применяется сравнительный подход – копирование стоимость близлежащих участков того же назначения.

Угодья, отличающиеся особой рентабельностью, могут стоить существенно дороже. Для этого потребуется экспертная оценка земель, проведённая путём применения профессиональных методик расчётов, с опорой на нормы Закона об оценочной деятельности. По преимуществу здесь применяется доходный подход, допускающий установления автономной стоимости, исходящей из таких преимуществ как:

  • экология и ландшафт;
  • близость к населённому пункту;
  • транспортная доступность.

Исходя из этого, ценовые варианты даже в одном регионе могут существенно различаться.

Регион Максимальная стоимость за сотку ЗУ Минимальная стоимость за сотку ЗУ
Ленинградский район 300 тысяч рублей – в прилегающих районах 50 тысяч – в удалённых
Московская область До 1 миллиона рублей – вблизи МКАД От 9 тысяч рублей – в удалении от МКАД
Новая Москва До 50 тысяч От 1 200 рублей – в отдалённых районах Новой Москвы
Средняя полоса России До 30 000 рублей От 1 000 рублей
Республика Крым 0т 4 тысяч долларов – недалеко от моря От 12 500 рублей

Виды разрешённого использования

Согласно классификатору, данная категория земель подразделяется на 18 видов, основными считаются:

  • растениеводство;
  • животноводство, пчеловодство, рыбоводство;
  • участки для ЛПХ;
  • участки для научных исследований;
  • питомники;
  • овощехранилища и перерабатывающие предприятия;
  • инфраструктура, обеспечивающая сельское хозяйство.

Классификатор представляет перечисленные виды более дифференцированно и развёрнуто.

Весь массив, относящийся к соответствующему виду использования, получает кадастровый адрес – код, по которому он вносится в кадастровый реестр, а впоследствии будет найден на местности благодаря установленным координатам.

Для дачных участков, прилегающих к населённому пункту, допустимо присвоение почтового адреса. Это происходит следующим образом:

  1. Учредитель СНТ – юридическое лицо или председатель правления дачного товарищества обращается с официальной заявкой к председателю исполкома, на территории которого расположен дачный посёлок.
  2. В заявки излагаются причины притязаний на присвоение адреса и перечисляются условия, допускающие его присвоение.
  3. Заявка рассматривается на слушаниях, куда приглашаются уполномоченные представители дачного товарищества.
  4. Ответ поступает в виде решения комиссии. Может быть как положительным, так и отрицательным, с указанием на нормы закона, мотивирующие согласие или отказ.
  5. Положительное решение позволяет заняться оформлением документации, с регистрацией посёлка и установлением адресов.
  6. Отрицательное решение может оспариваться в судебном порядке в десятидневный срок.

После получения адреса возможна прописка, но при условии:

  • дом допускает использование в качестве жилого;
  • возможно круглогодичное проживание, безопасное для жизнедеятельности;
  • в шаговой доступности находятся коммуникации;
  • имеется транспортное сообщение с населённым пунктом.

Эти условия устанавливаются местной администрацией и удостоверяются актом проверки.

Дарение земель сельхозназначения

Эта категория земель может оформляться в собственность. А недвижимость, являющаяся собственностью, может участвовать в сделках, в том числе – дарении. Однако здесь вступает в силу закон № 101-ФЗ, от 24.07.02 г. Он регламентирует ряд норм, обязательных для исполнения.

В частности, участки в совместной собственности могут быть подарены только при условии:

  1. Если число сособственников превышает 5 человек, в силу вступают нормы статей 13, 14 ГК РФ, требующие согласие совладельцев.
  2. Пай на землю может передаваться безвозмездно только остальным держателем паевых прав, или муниципалитету. При дарении третьим лицам, требуется согласование.
  3. Право на долю участка, использующегося в бизнесе, так же может беспрепятственно происходить только тогда, когда одаряемый – правообладатель смежной доли. В остальных случаях требуется согласование.

Некоторые участки находятся под особым контролем муниципалитетов. Например, если они расположены в пределах НИИ, в питомниках охраняемых законом, или на территории почв с высоким плодородием и т.п. Такими участками свободно распоряжаться нельзя. Сделка может осуществляться только с согласия председателя местного исполкома.

Нецелевое использование участка

Нецелевое использование земель – это нарушение норм земельного и административного права, выражающееся в проведении на участке работ, не санкционированных регламентом, или – не использование участка в течение установленного времени.

За этот вид нарушений предусматривается административная ответственность. По усмотрению администрации и исходя из специфики нарушений, выносится административное взыскание на основании статьи 8.8 КоАП РФ, или на основании статьи 7.1 КоАП (самозахват).

Что можно строить на землях сельскохозяйственного назначения

Земля сельхозназначения относится к угодьям, которые расположены вне населенных пунктов. Они далеки от территории лесного или водного фонда, не представляют собой промышленной ценности, а также не являются землями запаса и особо охраняемыми территориями. В частности, они подразделяются на категории.

На какие категории делятся земли сельхозназначения?

Категории земель сельскохозяйственного назначения:

  • Земли, распоряжение которыми регулируется Законом об обороте земель сельскохозяйственного назначения. Строительство архитектурных сооружений на таких участках не предусмотрено. Либо необходимо получить разрешительные документы. Также важно вести строительные работы с соблюдением всех требований к нормам градостроительного законодательства.
  • Земельные участки, на которых разрешено возведение гаражных строений, ведение приусадебного хозяйства. Сюда же относятся участки, занятые под здания и сооружения. Все отношения в данном случае регулируются Земельным и Градостроительным кодексами, а также законом об отдельном целевом использовании, в зависимости от категории использования. Земли относятся к категории участков, на которых можно возвести архитектурные строения.

Далее выясним, какие виды земель сельхозназначения существуют? Что можно на них строить? Какая категория строений допускается при различных целевых применениях сельскохозяйственных площадей?

Какие виды земель сельскохозяйственного назначения существуют?

Благоприятная экологическая обстановка на территориях сельхозугодий манит многих горожан. Желание обладать собственным клочком земли стимулирует покупку такого участка. Основное назначение этих угодий – ведение личного подсобного хозяйства, но, тем не менее, их можно использовать под строительство здания с учетом государственных норм. Эти земли представлены:

  • Пастбищами и сенокосами;
  • Лесополосами и пашнями;
  • Залежами;
  • Плодово-ягодными насаждениями или постройками, необходимыми для ведения сельскохозяйственных работ;
  • Дорогами и прогонами;
  • Защитными сооружениями, используемыми с различной целью.

Данные земли государство предоставляет для ведения учебной, исследовательской, хозяйственной или научной деятельности, направленной на развитие сельского хозяйства. Вся информация о разрешенном использовании регламентирована кадастровым паспортом земельного участка.

Какие типы строений, разрешенных к расположению на сельскохозяйственных территориях имеются?

Если Вы – владелец земельных просторов, но не знаете, что можно построить на этих площадях, то при подготовке необходимого пакета документов для разрешения строительства на земельных участках, вы должны учитывать, что там возможно возведение следующих архитектурных сооружений:

  • Дома для личного пользования и ведение приусадебного хозяйства;
  • Коттеджа;
  • Внутрихозяйственной постройки;
  • Здания, которое будет использоваться для хранения собственного урожая или домашних заготовок. Это может быть погреб или складское помещение с обеспечением температурного режима внутри помещения.
  • Садового или дачного домика. Его ставят на территориях садоводческих земель или дачного назначения.
  • Производства продукции сельскохозяйственной области, в том числе растительного сырья. На этих территориях разрешено возведение: складских помещений, ангаров, а также других построек некапитального строительства, необходимых при осуществлении сельскохозяйственной деятельности.
  • Фермерских хозяйств;
  • Обустройства искусственных водоемов для разведения пресноводных рыб.

Как видим, о строительстве домов, как таковых, речи не идет. Тем не менее, в рамках развития инфраструктуры, допускается возводить дома на землях личного пользования.

Перед началом строительства на землях, имеющих сельскохозяйственное назначение важно оформить земельный участок в собственность, получить разрешение на строительство и составить проект будущего строения. Только после этого можно приступать к самому строительному процессу. По его завершению, постройку нужно будет зарегистрировать. При необходимости возведения капитального сооружения категорию земель переводят в жилой фонд.

Без разрешительных документов можно строить на землях сельхозназначения технические постройки: птичники, навесы, теплицы, сараи.

Категорически запрещено на этих землях ведение коммерческой деятельности.

Фермерское хозяйство, что можно построить на таких угодьях?

Фермерские хозяйства относятся к отдельной категории сельхозугодий. Они могут использоваться для:

  • Разведения диких животных, обеспечивающих удовлетворение охотничьих потребностей;
  • Выращивания агрокультур на землях пахотного или плодородного назначения;
  • Устройства пастбищ для разведения домашнего скота или птиц;
  • Обустройства складских помещений для хранения продукции сельского хозяйства, овощных и фруктовых консерваций;
  • Также допустимо строительство капитального жилого строения, не превышающего 3-х этажей. При регистрации здания, ему присваивается адрес. Можно оформлять регистрацию по месту жительства.
  • Для обеспечения развития инфраструктуры требуются дороги и подъездные пути. Регламентом не определено, какого уровня дороги можно сделать в рамках фермерского хозяйства. Разрешение на обустройство дорог не требуется.

Обычно, для развития фермерского хозяйства выделяют участки площадью от 3 га земли. В качестве доказательств о целевом использовании участка выступает наличие живности на территории фермы: кроликов, кур, домашнего скота и других. Присутствие человека для ухода за ними необходимо ежедневно, что выступает в пользу постройки дома на землях сельхозугодий.

Определенных сроков, обязывающих к ведению фермерского хозяйства нет. Однако, для организации жилых строений, нужно ведение фермерской деятельности. Требований к объему сельскохозяйственных работ нет.

Отсутствие статуса фермера, а также сельскохозяйственной продукции для обеспечения торговой деятельности не является поводом для отчуждения права собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения.

Земельные участки для дачного строительства

Наиболее оптимальным вариантом для строительства жилого дома является приобретение земельного участка в садоводческом или дачном сообществе. Можно ли строить на землях дачного хозяйства капитальные строения? Перед тем как строить на землях сельхозугодий, нужно изучить устав СНТ или ДНТ. В нем имеется информация о расстоянии между соседними строениями.

Регламент законодательства определяет, что возможно возведение дачного домика или строения, не предназначенного для круглогодичного проживания. Но на этой жилой площади нельзя оформить регистрацию. По желанию можно построить капитальный жилой дом, но по документам это будет дачный дом для сезонного проживания.

Также ограничением служит то, что постройки целевого назначения (дом, баня, сарай) должны быть в единственном экземпляре.

Исходя из всего выше перечисленного, остается подвести итог: земли сельхозназначения можно использовать только по прямому назначению, т. е. для ведения разных видов сельского хозяйства. Что можно построить на этой территории? Строения, предназначенные для сезонного пользования, либо технические постройки, необходимые при ведении хозяйственной деятельности. Капитальные сооружения возможны лишь при ведении фермерской деятельности.

Строительство на сельхозземлях под запретом. Будут ли изымать участки?

Дачное строительство в Московской области ограничат. Правительство Подмосковья готовит перечень земель, которые можно будет использовать лишь под фермерские хозяйства и аграрные предприятия. Это территории сельскохозяйственного назначения с хорошим качеством почвы. В список войдут примерно 30% от общих сельхозугодий, эту треть будет невозможно перевести в иную категорию, под ИЖС или другое строительство. Телеканал «360» позвонил авторам списка и выяснил нюансы его составления, а также спросил у игроков рынка загородной недвижимости, скажется ли новшество на ценах.

Какие земли попадут в список

Общая кадастровая стоимость запретных земель — 50 миллиардов рублей, это более 11 тысяч участков площадью 530 тысяч гектаров, окончательный список утвердят до конца этого года. На первой линии от Москвы не так уж и много подобных угодий. Больше всего в Одинцовском районе, здесь заморозят 177 квадратных километров, в Солнечногорском районе — 110 квадратных километров, в Истринском — 49. В Красногорском районе, а также в городских округах Химки и Балашиха — всего по несколько километров, а иногда и меньше. Большинство гектаров плодородной земли расположены ближе к границе области. Рекордсмен — Можайский район, здесь собираются наложить вето на сельскохозяйственное использование 917 квадратных километров. В Сергиево-Ппосадском, Ступинском, Волоколамском, Дмитровском, Лотошинском и Клинском районах заморозят от 200 до 400 квадратных километров в каждом.

В пояснительной записке к проекту уточняется, что в список вошли в том числе земли научных организаций, ВУЗов и испытательных станций. Кстати, последние и стали прецедентом, после которого был разработан список: в марте были попытки отдать под жилую застройку земли Тимирязевской Сельскохозяйственной академии на севере Москвы, но Владимир Путин распорядился «оставить „Тимирязевку“ в покое». Также в список попали участки, кадастровая стоимость которых минимум на 10% превышает среднюю по району.

«И в федеральном, и в областном законодательстве основным критерием отнесения земель к особо ценным является превышение их кадастровой стоимости по отношению к средней по району. Кадастровая оценка сельхозземель проводилась в 2013 году. Оценка угодий исходит из сельскохозяйственного подхода: сколько продукции может быть произведено на этом участке, чем больше — тем дороже участок. Эти участки мы должны оберегать и не допускать их изъятие и перевод», — сказал советник исполняющего обязанности министра сельского хозяйства МО Вячеслав Леонов.

Сам запрет на строительство будет иметь ограничения. Например, в случае обоснованной необходимости можно будет строить линии электропередачи, трубопроводы, дороги, а также включать эти участки в границы населенных пунктов.

Могут ли отнять землю

Более всего игроков рынка загородной недвижимости волнует то, будут ли забирать уже переведенную землю. «Более правильными были бы некие критерии, стандарты, какие виды они могут переводить, а какие — нет. В том случае, если будет наложен запрет на действующие участки, которые уже переведены — это будет удар по бизнесу. Также неприятный будет момент, если, например, у владельцев земель сельхозназначения, но с разрешенным использованием под дачное строительство, отнимут право строиться, однако этого списка еще никто не видел и сложно говорить о чем-то определенном», — высказывает свои опасения Павел Дубовенко, учредитель компании по торговле загородной недвижимостью.

Однако представители Министерства сельского хозяйства Московской области спешат успокоить землевладельцев: «Мы не включаем в список сельхозземли, у которых есть разрешенный вид использования под дачные участки», — объясняет ситуацию Вячеслав Леонов, советник исполняющего обязанности министра сельского хозяйства МО. Однако к 2020 году по плану губернатора области Андрея Воробьева 100% пахотных земель должны будут использоваться по назначению, сейчас в обороте — 78%. Ну, а у тех, кто в течение двух лет не использует землю, ее могут забрать, прецеденты уже были.

Подорожают ли участки

Сейчас дачи не пользуются огромным спросом, земли под ИЖС хватает. «Вид назначения земель в соответствии с потребностями региона в жилищном и дачном строительстве меняли в предыдущие годы, сейчас многие из них ждут своих владельцев. Я не думаю, что возникнет некий дефицит, напротив, есть большой запас прочности рынка земли под ИЖС», — рассказывает Вячеслав Леонов, советник исполняющего обязанности министра сельского хозяйства Московской области.

«Сильно на рынок это не повлияет, земли в Московской области намного больше, чем нужно для строительства. Ближней земли мало, но за нее борются „многоэтажники“, а дальше за „бетонкой“ земли очень много. Поэтому сильно на цены это не повлияет», — считает Павел Дубовенко, учредитель компании по торговле загородной недвижимостью.

Риски приобретения земельного участка. Строительство жилого дома на сельхозземле

Краткое содержание:

Большое количество граждан по разным причинам готово променять городскую квартиру на загородный дом. Однако существуют различные риски юридического характера, сопутствующие приобретению земельного участка под строительство жилого дома.

Хочу данной заметкой начать цикл статей, в которых я попробую осветить как можно большее количество таких рисков. В данной же статье я поведаю о риске приобретения земельного участка категории сельскохозяйственного назначения с видом разрешенного использования «для дачного строительства».

История вопроса

Прежде, чем я обращусь к изученной мной судебной практике, хочу отметить следующее. Земельный участок, имеющий в кадастровом реестре категорию «сельскохозяйственного назначения», всегда расположен за границами населенных пунктов.

Разрешенное использование такого участка, как правило, связано с производством сельхозпродукции и не предполагает строительства на нем жилого дома.

Ранее, как всем известно, из земель данной категории гражданам предоставлялись участки для ведения садоводства, огородничества и дачного хозяйства. Но в данной статье речь будет идти не об этих садовых и дачных – а с 1 января 2020 года только садовых – товариществах, на территории которых в настоящее время жилой дом возводить разрешается.

Когда в 90-х годах прошлого века земли сельхозназначения оказались в частных руках, то, наверное, сразу у таких собственников возникла идея об изменении правового режима своих участков на допускающий строительство на нем индивидуального жилья.

Перспектива такого изменения была шикарной: представьте себе земельный участок размером в десятки гектар, который вдруг становится пригодным для строительства. До введения в действие Земельного и Градостроительных кодексов эта идея была в принципе неосуществима в связи с отсутствием каких-либо норм, предусматривающих порядок такого изменения.

После же стало возможным изменять правовой режим использования земельного участка категории сельхозназначения, но только после включения такого участка в границы населенного пункта и изменения его категории на категорию «земли населенных пунктов».

Процедура включения участка в границы населенного пункта подробно описана в Градостроительном кодексе и законе № 191 о введении в действие Градкодекса, где были установлены переходные положения.

Правоприменительная практика

В Обзоре судебной практики Верховного суда РФ за четвертый квартал 2013 года указано следующее: изменение вида разрешенного использования для сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения возможно только после перевода этих земель или земельных участков в составе таких земель из земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию. Под другой категорией здесь подразумевается категория «земель населенных пунктов».

Однако по каким-то причинам некоторые собственники вместо запуска механизма включения своих земельных участков сельхозназначения в границы населенных пунктов стали обращаться в администрации сельских поселений, к границам которых они относились, с ходатайствами об изменении вида разрешенного использования с сельхозпроизводства на дачное строительство.

Администрация по получении такого ходатайства не всегда, но бывало, что организовывала публичные слушания и принимала решение о соответствующем изменении разрешенного использования участка. После чего участок «нарезался» на более мелкие и распродавался.

В 2013 году в Высокогорском районе Республики Татарстан по протесту прокуратуры отменено ранее вынесенное постановление исполкома муниципального района. Постановлением был изменен вид разрешенного использования земельного участка заявителя, входящего в состав Алан-Бексерского сельского поселения, с сельхозпроизводства на дачное строительство.

В 2015 году по иску прокуратуры отменено судом принятое в 2013 году постановление главы администрации Пригородного сельсовета Бузулукского района Оренбургской области, которым изменен вид разрешенного использования земельного участка сельхозназначения под дачное строительство.

В 2017 году Росреестр отказался регистрировать изменение вида разрешенного использования земельного участка, которое было установлено распоряжением администрации Манжерокского сельского поселения Республики Алтай.

Список данных примеров можно продолжать. Подобные незаконные распоряжения местной администрации имели место в Ивановской и Московской областях, Красноярском и Краснодарском краях и в других регионах.

Вопиющий случай произошел в Уфимском районе Республики Башкортостан, где пайщики земельного участка решили сменить вид его разрешенного использования и обратились для этого в администрацию, которая правомерно отказала в удовлетворении ходатайства. Пайщики, которые уже организовали дачный кооператив «Дуслык», обратились в арбитражный суд. Удивительно, но Арбитражный суд РБ, а вслед за ним Апелляционный суд Челябинской области приняли сторону дачников и обязали администрацию организовать публичные слушания по вопросу изменения вида разрешенного использования. Администрация уже в кассационном суде добилась отмены решений нижестоящих судов, но многие участки были проданы новым собственникам, которые возвели на них дома, хотя разрешенное использование так и осталось «для сельхозпроизводства». А в 2018 году данным собственникам предъявили требования о сносе строений. Остается только посочувствовать владельцам недвижимости, поскольку жилой дом зарегистрировать они на своих участках не смогут, т. к. он является ничем иным, как самовольной постройкой. Думаю, что даже через суд ее узаконение не возможно.

Резюме

Приобретение земельного участка категории сельскохозяйственного назначения, расположенного вне границ населенных пунктов, вне территории садового товарищества, разрешенное использование которого «дачное строительство», подобно игре в лотерею.

Подпишитесь на 9111.ru в Яндекс.Новостях Подписаться

Источники:
http://zakonguru.com/nedvizhimost/zemelnyj/kategorii/selskoxoz
http://realty.vesti.ru/info/granicy_i_territoriya/chto-mozhno-stroit-na-zemlyah-selskohozyaystvennogo-naznacheniya
http://360tv.ru/news/tekst/stroitelstvo-84013/
http://www.9111.ru/questions/777777777734515/
http://stroim-domik.org/podgotovka/zemelnyj-uchastok/kategorii/selskohozyajstvennogo-naznacheniya

Бесплатная консультация юриста по телефону:

Москва, Московская обл. +7(499)113-16-78

СПб, Ленинградская обл. +7(812)603-76-74

Звонки бесплатны. Работаем без выходных!

Ссылка на основную публикацию