Продажа квартиры в новостройке: основные сведения о сделке

Продажа квартиры в новостройке: основные сведения о сделке

Обычно считается, что купить жилье в сданном доме — это один из вернейших методов застраховаться от возможных рисков от возможного деления на долевые части. Но порой покупать уже готовое жилье в одном из больших городов считается рисковым и даже опасным делом, по сравнению с покупкой квартиры в новостройках. Таким образом покупка квартиры у застройщика в сданном доме, может наделать много разных делов.

Для новостроек это определяющий фактор. Самая низкая цена – на начальных стадиях строительства. Самая высокая – после сдачи дома в эксплуатацию.
Также надо оценить темпы строительства: «К примеру, в течение определенного периода проследить (естественно, съездив на площадку), насколько быстро продвигается работа, сколько людей занято на стройке, идет ли она в выходные дни и т.п.», — предлагает Сергей Яковлев (ЗАО «Группа компаний «Жилищный капитал»). Кроме того, у каждого проекта есть план по строительству, поэтому можно проверить, насколько реальное положение дел соответствует тому, что задекларировано в проектной документации. Если отклонения серьезные, причем без уважительных на то причин, то от покупки лучше воздержаться.

Порядок покупки квартиры в сданном доме

В то же время, покупая жильё на вторичном рынке, вы не купите «кота в мешке», да и провести «чистую», с точки зрения юристов, сделку гораздо проще.
Если квартира предлагается в доме, который только строится, то есть не принят в эксплуатацию комиссией, договор купли-продажи в области недвижимости заключить невозможно.

С учетом того, что недвижимость приобретается на стадии строительства, в зависимости от сроков сдачи его стоимость в среднем на 20% ниже, чем после окончания стройки.

И только на сайте у застройщиков, учреждений, которые непосредственно занимаются предоставлением недвижимости, можно будет найти множество подобных объявлений о реализации жилья в недавно сданных жилых зданиях. Зачастую в рекламных брошюрках или же в рекламных строчках информируется, данный объект уже сдан в использование.

Данный документ представляет собой соглашение между определенными лицами, в ходе которого одно из них предлагает товар или услугу, а другое – денежное вознаграждение. Принцип ценности и платности разительно отличает договор купли-продажи от других известных бумаг.

Мы как раз недавно продали свою квартиру в новостройке… покупали для себя, выбирали с душой так сказать)) Но увы, внезапный переезд в другой город… Разместили объявление о продаже в интернете, несколько раз показали квартиру… После третьего показа продали )) Меньше месяца занял процесс!
На сегодняшний день, практически весь рынок первичной недвижимости заполнен предложениями квартир в новостройках «от застройщиков».

Именно его текущий уровень цен на квартиры в этом доме мы и берем за основу. Так как в нашей новостройке продается целый ряд квартир на одинаковых условиях и в одинаковом состоянии, то импровизировать с ценой у нас вряд ли получится.

Более того, некоторые компании сами предлагают варианты перепланировок, которые впоследствии и реализуют по желанию дольщиков.

Риэлтор активно ищет покупателя в обширной базе клиентов «МИЭЛЬ». Предлагает квартиру, прежде всего тем, кто ищет жилье с такими же параметрами в этом районе.

Разделение сторон также показывает различие в правах и обязанностях. Так сторона, предлагающая товар, обязуется быть собственником такового и, при исполнении условий договора другой стороной, передать ей данный товар. В отношении покупателя условий гораздо меньше: важно оплачивать сделку полностью и своевременно.

Уважаемые читатели! Наши статьи рассказывают о способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Полезно изучить и темпы продаж: «Обычно на финальной стадии проекта продается 80-85% квартир, такие показатели свидетельствуют, что застройщик имеет финансовую возможность завершить строительство», — утверждает Алексей Харитонов (ЮИТ СитиСтрой). Если же продажи идут вяло, и к окончанию проекта, тем более в классах «эконом» и «комфорт», продано лишь 50-60% квартир, а то и меньше, это может указывать на низкое качество объекта или слишком завышенные цены, т.е. неправильное ценообразование, что в свою очередь повышает вероятность финансовых проблем застройщика, затягивания строительства или недостроя.

Цены на жильё с похожими характеристиками колебаться сильно не должны. Необычно низкая цена, кроме азартного предвкушения удачной покупки, должна вызвать здоровую настороженность. Демпингуют обычно либо ненадёжные компании-застройщики, либо вырывшие только котлован.
Прежде чем претворить его в жизнь, стоит ответить на ряд ключевых вопросов: на каком этапе строительства лучше вложить деньги; какие шаги нельзя пропускать, чтобы избежать рисков и как не попасть в ловушку мошенника?

Как проверить застройщика при покупке квартиры

Однако даже при самом осторожном и внимательном выборе застройщика и проекта, проблемы все-таки возникают, ведь все обстоятельства обычному покупателю и даже юристу узнать не просто, да к тому же обстоятельства могут меняться.

Например: После развода у меня в собственности остался участок земли на котором стоит дом, по решению суда дом разделён в равных долях между нами. Теперь я решил продать участок.

Владельцу жилья трудно определить его рыночную стоимость, это сделает профессионал, работающий в «МИЭЛЬ». Он оценит квартиру с учетом ее параметров, типа дома, инфраструктуры микрорайона, а также тенденций на рынке недвижимости.

Лучше заранее позаботиться о том, чтобы внутри помещений было чисто и светло: убираем строительный мусор и вешаем лампы поярче.

Юрист использует ряд методов, чтобы убедиться в «чистоте» квартиры и отсутствии запрета на ее продажу. Это позволит без проблем заключить сделку, зарегистрировать ее и избавить от неприятностей будущих владельцев. Повышенная привлекательность первичной недвижимости и множество преимуществ ее приобретения усыпляют бдительность граждан, чем и пользуются недобросовестные девелоперы.

Также надо понимать, что высокая стадия строительства и даже ввод дома в эксплуатацию не гарантируют отсутствие ошибок и спорных моментов в договорах, которыми оформляются сделки. «Поэтому нужно внимательно читать подписываемые документы, проверять их на соответствие проектной документации, следить за правильностью указания личных данных покупателя, чтобы потом не терять временя на исправления», — говорит Сергей Жариков, заместитель генерального директора Группы компаний «СК Славянский». Еще лучше пригласить на ознакомление с документами и саму сделку по приобретению квартиры в новостройке юриста, который специализируется на недвижимости, он проверит правильность договоров и прочих документов, а также их соответствие действующему законодательству.

Покупка квартиры в доме, который ещё только строится, имеет массу положительных моментов. Это и современные проекты домов, и новые коммуникации с энергосберегающими технологиями, и отсутствие даже возможности конфликтов с прошлыми хозяевами.

Покупка квартиры у застройщика в ипотеку

Если более квартала, то, возможно, приемочная комиссия обнаружила какие-то существенные недостатки в строительстве, либо возникли проблемы с подключением к коммуникациям. В таком случае, есть риск, что заселение начнется гораздо позже, чем планировалось», — сообщает Наталья Бланкова, маркетолог компании «Эталон-Инвест». Поэтому от покупки квартиры лучше отказаться. Точно так же должны настораживать и проволочки при оформлении в собственность квартир в уже сданном доме, особенно если их реализация осуществлялась в соответствие с ФЗ-214.

Инициатором сделки является покупатель, который планирует приобрести квартиру вне зависимости от способа ее реализации. Продавец при этом вовсе не очевиден: стоит обращать внимание на степень готовности дома, статус застройщика, подрядчика (возможно даже со сложной структурой, включая генерального), а также организации, привлеченные к продаже.
Продажа жилой недвижимости – сложный процесс, требующий немало времени, знаний и терпения. Расскажем о том, что обязательно нужно сделать, чтобы продать квартиру.

Договор купли-продажи квартиры от застройщика

Если дольщик хочет продать квартиру в новостройке по уступке прав требования, то он может это сделать ДО подписания Акта приема-передачи. То есть, если дом уже сдан, но Акт еще не подписан, то переуступка возможна.
Связано это в первую очередь с существующей государственной регистрацией прав собственности, а также значительной стоимостью и социальной значимостью жилья.
Первое, что стоит учитывать при выборе строительной компании — это риски, с которыми может быть связано сотрудничество с каждой из них, поскольку, шанс наткнутся на мошенников достаточно высок.
Исходя из этого, следует понимать, что любая строительная компания готов предложить жилье согласно со стат. 213 федерального законодательства. Где также можно будет пересмотреть основное заключение соглашения о долевом участии. Частенько застройщикам удается продать большую часть из предлагаемого жилья в любом многоквартирном жилом здании к периоду введения этого самого здания в использование. В соответствии со статистикой, обычно нераспроданной частью может остаться примерно 5-20 процентов из всех предлагаемых квартир.

Жилищный Консультант

Ваш надежный помощник в жилищных вопросах

Покупка квартиры

Договор купли-продажи квартиры в новостройке

Содержание статьи:

Договор купли-продажи

В российской законодательной и правоприменительной практике в ходе формирования стандартов документооборота получил наибольшее хождение договор купли-продажи. Данный документ представляет собой соглашение между определенными лицами, в ходе которого одно из них предлагает товар или услугу, а другое – денежное вознаграждение. Принцип ценности и платности разительно отличает договор купли-продажи от других известных бумаг.

Общие положения, регламентирующие порядок, обязанности и права участников сделки, записаны в статье 454 ГК РФ и более детально рассматриваются в ходе 30 главы. При этом законодатель учел, что при различном предмете сделки, процедура может выглядеть иначе. В случаях, когда производится покупка квартиры в новостройке по предварительному договору купли-продажи, заключать его следует на основании норм статьи 549, которая регулирует особое правовое положение недвижимого имущества. Связано это в первую очередь с существующей государственной регистрацией прав собственности, а также значительной стоимостью и социальной значимостью жилья.

Важно понимать, что статья описывает наиболее базовые ситуации и не учитывает ряд технических моментов. Для решения именно вашей проблемы получите юридическую консультацию по жилищным вопросам по телефонам горячих линий:

+7 (800) 550-38-47 – Вся Россия

+7 (499) 553-09-05 – Москва

+7 (812) 448-61-02 – Санкт-Петербург

Позвоните и решите вашу проблему прямо сейчас – это быстро и бесплатно!

Разделение сторон также показывает различие в правах и обязанностях. Так сторона, предлагающая товар, обязуется быть собственником такового и, при исполнении условий договора другой стороной, передать ей данный товар. В отношении покупателя условий гораздо меньше: важно оплачивать сделку полностью и своевременно.

Кто участвует в заключении договора?

Инициатором сделки является покупатель, который планирует приобрести квартиру вне зависимости от способа ее реализации. Продавец при этом вовсе не очевиден: стоит обращать внимание на степень готовности дома, статус застройщика, подрядчика (возможно даже со сложной структурой, включая генерального), а также организации, привлеченные к продаже. Заключение договора купли-продажи возможно лишь с тем лицом, которое:

  • Записано в качестве застройщика, сдавшего многоквартирный дом в эксплуатацию. Данный факт подтверждается соответствующим актом и свидетельством.
  • Ранее приобрело данное жилье по договору купли-продажи.

Если квартира предлагается в доме, который только строится, то есть не принят в эксплуатацию комиссией, договор купли-продажи в области недвижимости заключить невозможно. Распространенная форма документа в данном случае – договор долевого участия.

Со стороны покупателя могут участвовать лица, обладающие:

Внимание. Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться с юристом по телефонам: +7 (499) 553-09-05 в Москве, +7 (812) 448-61-02 в Санкт-Петербурге, +7 (800) 550-38-47 по все России. Звонки принимаются круглосуточно. Позвоните и решите свою проблему. Это быстро и удобно.

  • Правоспособностью.
  • Достаточными финансовыми активами.
  • Дееспособностью, во что также включается совершеннолетие (при этом несовершеннолетние граждане могут стать собственниками жилья, но сторонами сделки – нет).

Вне зависимости от обстоятельств, стороной купли-продажи не может выступить государство. Чаще данная процедура подменяется государственным заказом или тендером.

Требования к квартире при купле-продаже

Приобретая квартиру в новостройке, строительство которой еще не завершено, рискует в первую очередь покупатель. При этом не важно как выглядит строение и проложены ли коммуникации – строение должно быть сданным «на бумаге» в том числе.

Предлагаемая квартира должна обладать следующими признаками:

  • Пройти процедуру приема-передачи в рамках государственной комиссии.
  • Соответствовать требованиям клиента, оформленным в рамках передаточного акта.
  • Не иметь свидетельств двойной продажи или передачи третьему лицу на реализацию.

Относительно последнего пункта сложилась негативная статистика, касающаяся неопределенного статуса посредника. Чаще всего он получает право на перепродажу на основании документа уступки права требования или инвестирования, что создает значительный потенциал мошенничества.

Новостройка, квартиры в которой уже проданы, а за непосредственным продавцом закреплено право собственности (на основании свидетельства), является наименее рискованным вариантом. При этом следует обращать внимание на тип договора, по которому данное жилье было приобретено: долевое участие считается наименее приемлемым.

Также квартира должна пройти процедуру обмера. Акт о проведении обмера позволит вычислить итоговую стоимость жилья и сделает договор более значимым, поскольку указанная в нем цена будет мотивированной. Квартиры в домах, которые не прошли государственную экспертизу, не могут являться предметом товарно-денежных отношений, более того, они не являются объектами недвижимого имущества.

Составление договора купли-продажи

При составлении типового договора купли-продажи следует учитывать, что строение едва выпущено в эксплуатацию и может не соответствовать заявленным критериям качества. В договоре купли-продажи новостройки должны присутствовать следующие пункты и условия:

  • Данные сторон, включая полный физический и юридический адрес застройщика (либо его представителя), а также данные покупателя, позволяющие идентифицировать его.
  • Подробное описание объекта сделки, включая год постройки (сдачи в эксплуатацию), этажность, площадь (комнаты и бытовые помещения отдельно), наличие коммуникаций и тип отделки (допускается к сдаче предчистовая и чистовая), планировка.
  • Порядок проверки помещения, условия исправления (многие подрядчики указывают, что в случае исправлений не несут ответственности за урон строению и соседним квартирам).
  • Права и обязанности сторон относительно срока передачи, оплаты и предоставления пакета документов для регистрации.
  • Отсылки к проектной документации, реестровому номеру объекта, а также информации государственной приемки строения.
  • Ответственность сторон за неисполнение обязанностей в указанные там же сроки.
  • Расчет стоимости на основании обмера.
  • Порядок внесения средств и реквизиты банковского счета застройщика.
  • Подпись покупателя и генерального директора компании-застройщика.

Порядок оформления договора купли-продажи в новостройке

Заключение договора с застройщиком (в том числе если это договор о долевом участии) возможно лишь в письменном виде. Данное требование установлено статьей 550 ГК РФ и обосновывается необходимостью подписания и выраженного согласия обеих сторон на совершение сделки и процедуру государственной регистрации.

Для совершения перехода права собственности, необходимо соблюсти следующие этапы:

  1. Обратиться к застройщику (подрядчику) с инициативой приобрести квартиру. На основании данного обращения застройщик обязан предоставить эксплуатационные документы, проект, а также акт государственной комиссии.
  2. Если жилье находится в стадии строительства, заключается договор долевого участия, в рамках которого (или отдельного соглашения) может быть определена величина задатка (зачастую выплачивается полная сумма или устанавливается рассрочка на срок приведения строения к эксплуатации).
  3. Строение проходит государственную комиссию.
  4. Покупатель перечисляет денежные средства на расчетный счет застройщика. В случае, если сделка осуществляется посредством договора по передаче права требования, необходимо уведомить застройщика лично или заказным письмом, приложив заверенную копию договора с продавцом.
  5. В назначенный срок стороны проводят приемку помещения. Покупателю выдается смотровой лист, в рамках которого могут быть зафиксированы любые нарушения, несоответствия.
  6. Если нарушения обнаружены, застройщик оценивает степень своей вины и срок исправления и уведомляет покупателя о сроках ремонта.
  7. Проводится повторная приемка квартиры. В случае удовлетворительного состояния жилья, покупатель может обращаться в БТИ за техническим паспортом.
  8. С полным пакетом документов необходимо обратиться в Росреестр. Оформление государственной регистрации права собственности занимает от 10 до 30 дней.

Следует отметить, что с 2013 года отпала необходимость физическим лицам регистрировать договора с прочими сторонами. Таким образом, осуществляется регистрация лишь перехода собственности, но никак не договора. Застройщик при этом обязан, в случае передачи права требования, регистрировать данный документ надлежащим образом.

Список документов

В связи с дополнительными этапами проведения сделки, список документов может включать:

  • Паспорта сторон, свидетельство о государственной регистрации юридического лица (реже – индивидуального предпринимателя).
  • Лицензия на возведение многоквартирных домов. Допуски и строительные разрешения, а также постановление муниципалитета о возведении здания (при необходимости).
  • Документы на право пользования землей од застройку.
  • Договор купли-продажи. Для сверки пунктов и соответствия документа нормам, следует скачать образец договора купли-продажи 2017 года. Посмотреть и скачать можно здесь: [Образец договора купли-продажи квартиры в новостройке].
  • Договор участия в доле.
  • Дополнительное соглашение о задатке (если оговорено).
  • Передаточный акт.
  • Акт о государственной приемке на официальном бланке.
  • Технический паспорт.
  • Акт о передаче денежных средств.
  • Оплаченная квитанция на регистрацию прав собственности (2000 рублей).

Правоустанавливающими документами для застройщика также является свидетельство на землю (либо договор об аренде), на которой возведен дом. В случае, если покупатель требует проектную документацию, застройщик может ограничится декларацией по проекту – этого более чем достаточно.

Недействительность договора

Факт заключения договора с юридическим лицом освобождает от необходимости проверять его дееспособность, психическое состояние или вероятность неправильного распределения наследства. Новостройка не имеет прописанных жильцов, что также снимает часть обременений. Признание недействительной сделки не редкость и часто возникает по причине слабой проработанности закона 214-ФЗ «О долевом строительстве», в рамках которого не учитываются некоторые реалии:

  • Возможность долгостроя по причине обоснованных согласований, перепланировок и обращений в государственные структуры. Застройщик несет убытки, растет шанс банкротства и потери покупателем и денег, и квартиры.
  • Продажа через посредника, осуществляющего маркетинговые функции может иметь большой риск, поскольку некоторые организации создают несколько фирм, одна из которых может обанкротиться, лишив правомочности все последующие сделки. Восстановить свои права возможно лишь в суде.
  • Застройщик может не пройти государственную комиссию. Дом, не способный вмещать жильцов, объектом недвижимости быть не может, соответственно все сделки считаются ничтожными.
  • Продажа была произведена организацией, которая не имеет право осуществлять сдачу квартир в эксплуатацию, продажу недвижимости.

Заключая договор о приобретении недвижимости в новостройке, следует отдавать отчет в том, что данный документ – это предварительный договор купли-продажи в новостройке и о возникновении права собственности не свидетельствует.

Наиболее популярные вопросы и ответы

Вопрос: Застройщик обещал сдать квартиру в течение месяца, но уже полгода не сообщает о статусе жилья в новостройке. Возможно ли взыскать с него неустойку, не потеряв при этом права на квартиру? Анастасия.

Ответ: Анастасия, все взаимоотношения сторон при покупке квартиры в новостройке, а также особый правовой режим того, как оформить договор купли-продажи, рассматривается в рамках ФЗ-214. Ответственность в нем определена исходя из пользования денежными средствами покупателя. Таким образом, максимальная неустойка может составлять трехсотую часть от ставки рефинансирования, помноженную на количество просроченных дней.

Заключение

Приобретение квартиры в новостройке, особенно на этапе незавершенного строительства, может стать рискованным вложением. При этом законом установлено, что:

  • Продавцом выступает застройщик или его представитель, проводящий юридическое сопровождение сделки.
  • Здание, не сданное в эксплуатацию, не может быть объектом жилой недвижимости и не регистрируется, как собственность.
  • Застройщик несет ответственность за качество квартиры, а также за сроки сдачи.
  • Банкротство застройщика или его представителя может привести сделку к недействительности.

Образцы заявлений и бланков

Вам понадобятся следующие образцы документов:

Документы для покупки квартиры в новостройке

Как покупать новостройку, какие документы необходимы для покупки квартиры в новостройке, какие схемы продажи строящихся квартир применяют Застройщики на Откроется в новой вкладке.”>первичном рынке жилья? Покупатель, как минимум, должен иметь представление об этих схемах, понимать, в чем их отличия между собой, и знать, какие виды договоров будут определять его права на будущее жилье.

На «первичке» квартиры в новых строящихся домах продаются несколькими способами. И несмотря на общеизвестный Договор долевого участия (ДДУ), существуют и другие варианты покупки квартиры в новостройке (об этом ниже).

Но для начала стоит определиться, что именно называют «новостройкой».

Что значит – квартира в новостройке?

Вообще, в обиходе, новостройкой называют квартиру в новом доме.

Но точнее и правильнее, с точки зрения профессионалов рынка, новостройками называть исключительно квартиры первичного рынка. То есть новостройка – это квартира в строящемся или только что достроенном доме, на которую еще НЕ получены документы о собственности (Откроется в новой вкладке.”>Титул).

Если же квартира продается ПОСЛЕ оформления ее в собственность (в собственность Застройщика, дольщика, соинвестора, или кого-то еще), то это уже – Откроется в новой вкладке.”>вторичный рынок жилья, и там уже совсем другие правила покупки и оформления.

Деньги на строительство нового жилья большинство Откроется в новой вкладке.”>Девелоперов привлекают с рынка (т.е. с покупателей квартир) в процессе строительства домов. Такой источник финансирования для Девелоперов очень выгоден – ведь они получают деньги в свое распоряжение на длительный срок и без процентов. Это называется – соинвестирование строительства или долевое участие (см. Откроется в новой вкладке.”>последние изменения в долевом строительстве – в Глоссарии по ссылке).

Такое участие граждан в процессе финансирования стройки может происходить разными путями. Эти пути заметно отличаются друг от друга по риску и юридическим последствиям. Риск покупки новостройки зависит как от Откроется в новой вкладке.”>надежности Застройщика, так и от типа договора, под который Покупатель отдает деньги Девелоперу за еще не построенную квартиру.

Как покупать квартиру в новостройке?

В отличие от «вторички», где квартиры покупаются только по Откроется в новой вкладке.”>Договору купли-продажи, на «первичке» квартиры могут приобретаться на основании разных типов документов (договоров).

Существует несколько вариантов покупки квартиры в новостройке:

Последние четыре способа покупки новостройки относятся к так называемым «серым» схемам, т.е. полулегальным вариантам приобретения квартир у Девелопера. Эти варианты с одной стороны, опираются на законные положения Гражданского кодекса РФ, а с другой стороны, противоречат Откроется в новой вкладке.”>федеральному закону ФЗ-214 , который однозначно определяет разрешенные способы покупки квартир в строящихся домах, точнее – разрешенные способы привлечения денег на строительство многоквартирных домов (Откроется в новой вкладке.”>п.2, ст.1, ФЗ-214). Как такое может быть? А вот таки – может! Для этого и существует армия юристов, которые постоянно спорят друг с другом, доказывая, кто из них вернее понимает закон.

Но наши думные дьяки все-таки пытаются внести кое-какую определенность. Очередные поправки в закон о долевом строительстве ФЗ-214 с 1 июля 2018 года окончательно уводят с рынка недвижимости «вексельные схемы» продаж, жилищные сертификаты Застройщиков, а также ЖСК, создаваемые Застройщиками для обхода требований ФЗ-214 (кроме тех жилищных кооперативов, которые уже были созданы до этой даты и некоторых исключений – см. ссылки выше).

Различные предварительные и инвестиционные договоры теперь формально не допускаются законом для привлечения денег граждан в строительство (Откроется в новой вкладке.”>п.2.1, ст.1, ФЗ-214). Но! Та же статья весьма деликатно указывает, что сделка покупки новостройки по любому другому (кроме ДДУ) виду договора может быть признана недействительной только по иску гражданина, заключившего такую сделку. То есть, если гражданин не против – то можно заключать любой договор с Застройщиком. Вот такой законодательный фокус!

Конечно, иногда бывает, что Застройщик построил дом на собственные средства (включая банковский кредит), оформил собственность на себя, и затем продает квартиры уже по Договорам купли-продажи – но это уже, по сути, вторичный рынок.

В идеале, покупать квартиру в новостройке рекомендуется только путем заключения Договора долевого участия (ДДУ), форма и состав которого четко регламентированы ФЗ-214. Если же, по каким-либо причинам, такой возможности нет, и Девелопер предлагает Покупателю другой тип договора (из перечисленных выше), то это всегда повышает Подробнее см. “О рисках сделок с квартирами”.”>риски Покупателя, и перед тем, как соглашаться, необходимо получить Откроется в новой вкладке.”>дополнительную консультацию юриста по этому вопросу.

Варианты покупки квартиры в новостройке через ЖСК или ЖНК вполне легальны, но имеют ряд характерных особенностей (см. подробнее по соответствующим ссылкам выше).

Инвестиционный договор, ПДКП и ПДДУ (по сравнению с ДДУ) дают большую свободу действий Застройщику, и существенно снижают его ответственность перед Покупателем. По ним очень сложно предъявлять претензии, получать компенсации, взыскивать убытки и пр. Практически невозможно влиять на действия Застройщика, в частности, на сроки строительства и оформления Откроется в новой вкладке.”>права собственности на квартиру.

«Обходные схемы» (в обход ДДУ) также позволяют Застройщику средства, привлеченные для строительства одного дома, использовать для строительства другого (что часто приводит к различным коллизиям). Позволяют просто вернуть Покупателю деньги через пару лет, вместо обещанной квартиры (особенно, когда цены выросли, и на эти деньги квартиру уже не купишь).

При «обходных схемах» нередки случаи Откроется в новой вкладке.”>«двойных продаж» одной и той же квартиры разным Покупателям (подробнее об этом – по ссылке).

Тем не менее, нередко случается, что Застройщик, который действует в обход ДДУ, имеет на это вполне объективную причину, а вовсе не желание уйти от ответственности перед Покупателем.

В частности, привлечение средств дольщиков по ДДУ обязывает Застройщика предварительно оформить и зарегистрировать права на земельный участок под застройку. Но так как застройка часто ведется на государственных, муниципальных или ведомственных землях, то государство или местные власти могут подолгу не предоставлять права на участок Застройщику, хотя строить ему там разрешают. Это и вынуждает многих Застройщиков искать обходные пути привлечения средств от населения (в обход ДДУ).

— О трех основных рисках покупателей квартир в строящихся домах, о неустойках при задержке сдачи дома, о судебной защите дольщиков – в беседе нотариуса с экспертом рынка городского жилья.

К слову, жителям Москвы, например, департамент по контролю за долевым строительством (Москомстройинвест) дает советы на своем сайте «Как не стать обманутым дольщиком?» — Откроется в новой вкладке.”>здесь (…правда, кое-что там уже устарело).

Сопровождение сделки опытным юристом снижает риски ВСЕГДА (особенно для Покупателя квартиры).
Услуги профильных юристов по недвижимости можно найти Откроется в новой вкладке.”>ЗДЕСЬ.

Подробный алгоритм действий при покупке и продаже квартиры представлен в интерактивной карте Откроется во всплывающем окне.”> ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Жилье в любимом городе: покупка и продажа квартир в новостройках от собственников

Покупка своей первой квартиры — это мечта многих, особенно молодых семей.

Покупка квартиры в новостройке может проводиться оформлением договора долевого участия (ДДУ), если строительство ещё не завершено. В этот же период допустимо заключать договора переуступки с дольщиками.

По готовности здания приобретение квартир допустимо только составлением договора купли продажи (ДКП).

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-46-18 . Это быстро и бесплатно !

Когда возможна купля-продажа жилья от собственника?

Жильё в новостройке начинает предлагаться гражданам с момента получения пакета документации на начало строительства.

Это закономерно, так как финансирование строительства объекта происходит за счёт инвесторов – дольщиков. Дольщики могут вложить деньги на стадии котлована и передать право долевого участия по договору цессии или переуступки.

Порядок приобретения квартиры от собственника имеет мало общего с куплей продажей. Он регулируется нормами Федерального закона № 214-ФЗ от 30.12.04 г., в то время как сделки купли продажи регулируются нормами § 7 главы 30 ГК РФ.

Для этого требуется:

  1. Официальная сдача готовности вновь возведённого здания актом госприёмки.
  2. Составление протокола учредителя о распределении жилых и нежилых помещений дольщикам.
  3. Регистрация права собственности в Росреестре.
  4. Обеспечение объекта техническим паспортом, при постановке такового на учёт в БТИ.

На этом основании продавцом может выступить как дольщик, вступивший в права собственности, так и застройщик – в части не переданных по ДДУ квартир (о том, что такое ДДУ при покупке квартиры и каковы особенности сделок при долевом участии, читайте тут). После сдачи объекта по госприёмке оформление ДДУ и договоров цессии недопустимо.

О том, как выгодно купить квартиру от подрядчика, читайте в нашем материале.

На что обращать пристальное внимание?

Разберемся, на что обратить внимание в такой ситуации, ведь как любая сделка с недвижимостью, данная процедура имеет свои риски (о том, какую квартиру лучше купить: вторичку или новостройку, читайте здесь). В первую очередь они связаны с надлежащим оформлением документации и соблюдением алгоритма проведения сделки. Пристального внимания требуют следующие нюансы:

  1. Застройщик обязан сдать новостройку актом госприёмки (о том, как купить готовую квартиру в новостройке от застройщика, можно узнать здесь). Этот акт должен подписываться уполномоченной комиссией и удостоверяться согласно предъявляемым требованиям.
  2. На представляемую квартиру ранее не должны были оформляться ДДУ, во избежание двойных продаж.
  3. Застройщик обязан представить разрешение на сделку от учредителей (соучредителей).
  4. Если продавец бывший дольщик – им должна быть получена выписка из ЕГРН о праве собственности.
  5. Оплата по ДДУ должна быть произведена в соразмерном объёме, в наличии должны быть все квитанции об оплате.
  6. Если ранее ДДУ передавался по переуступке – должны быть в наличии все экземпляры договоров цессии.
  7. На участок придомовой территории должны быть оформлены договор аренды или право собственности.
  8. Качество выполненных работ.

Если пакет документации не готов, здание не сдано – покупатель взваливает риски, связанные с его сдачей на себя. Оформляя предварительный ДКП (ПДКП) до момента завершения госприёмки и уплачивая по такому документы деньги за жильё – лицо не получает никаких юридических гарантий. Он попадает в полную зависимость от добросовестности продавца и иных сопутствующих обстоятельств.

О том, что нужно знать при покупке жилья в новостройке, чтобы покупка квартиры не обернулась неприятностями, мы рассказывали в нашем материале.

Как проверить помещение перед приобретением?

При проверке квартиры на готовность к сделке нужно:

  1. проверить наличие документации;
  2. стабильность компании, участвующей в сделке;
  3. сверить качество проведённых работ со СНИП и иными требованиями;
  4. убедиться в соответствии площадей техплану;
  5. выяснить отсутствие трещин в стенах и отсутствие перекосов;
  6. при наличии ремонта удостовериться в его качестве.

Кроме перечисленного, нужно в целом рассмотреть местоположение здания, район застройки и специфику инфраструктуры. Если окружающий контекст не вызывает удовлетворения, нужно ещё раз взвесить решение о переезде в этот дом.

Пошаговая инструкция и порядок действий

Процедура сделки имеет свой алгоритм, которому нужно следовать при её проведении. Разберемся, с чего же начать.

Основные этапы сделки:

  1. внимательное изучение технического состояния объекта;
  2. изучение пакета документации на здание и квартиру;
  3. оформление договора купли продажи с застройщиком;
  4. или оформление сделки с бывшим дольщиком;
  5. оформление акта приёма-передачи помещения;
  6. регистрация сделки и вступление в права собственности;
  7. получить ключи и квартиру по акту приема-передачи;
  8. оформить квартиру в собственность и прописаться.

Документы от продавца

Сделка оформляется гражданско-правовым договором. Для его оформления понадобится пакет документов от продавца:

  • гражданский паспорт законного представителя;
  • учредительную документацию – при покупке от юридического лица;
  • разрешение учредителей на сделку;
  • договор участия в долевом строительстве – при покупке у физ. лица;
  • приложения к ДДУ, если таковые заключались;
  • разрешение от супруга – при покупке у физ. лица, состоящего в браке;
  • договор аренды с муниципалитетом на землю;
  • проектную декларацию;
  • или свидетельство о собственности на участок земли под строением;
  • кадастровый план – оригинал;
  • техплан с указанием адреса, этажности, количества помещений;
  • разрешение на строительство.

Какие документы надо проверять при сделке?

Если собственник – организация, то проверяется её учредительная и правоустанавливающая документация. Все правоустанавливающие документы должны подписываться:

  • главой местного исполкома или начальником департамента;
  • отделом по строительству и архитектуре.

Из учредительной документации должно следовать:

  • продавец внесён в реестр юридических лиц;
  • он наделён полномочиями на проведение сделки;
  • соучредители согласны на продажу квартиры.

Пакет бумаг от покупателя

В зависимости от специфики оформления, покупатель представляет:

  • гражданский паспорт;
  • паспорта супругов – при оформлении совместной собственности;
  • свидетельство о рождении (паспорт) ребёнка – при оформлении сделки на него;
  • договор кредитования – при оформлении ипотеки;
  • для представителей – доверенности.

Схема действий по доверенности

Продавец вправе заключать сделку только от имени генерального директора. В остальных случаях в интересах компании действуют уполномоченные представители.

Представителей могут привлекать также покупатели, согласно нормам статьи 182 ГК РФ. Поверенные могут оформлять сделку, но не являться её сторонами, не вступая в право собственности на недвижимость, оформленную на доверителя. Они должны представить для исполнения доверительного поручения:

Составление и подписание договора

Процедура проводится сторонами сделки, которыми могут быть:

  1. Покупатель.
  2. Продавец: застройщик или лицо, приобретшее квартиру по ДДУ.
  3. От одной или обеих сторон могут быть представлены доверенные лица, выступающие исполнителями.

В назначенное для составления и подписания договора время, стороны собираются у юриста или риэлтора, сопровождающего сделку, где им предлагается подготовленный заранее типовой договор. В нём должны быть представлены пункты и положения:

  1. Реквизиты документа.
  2. Вводная часть с определением сторон сделки.
  3. Предмет договора, с указанием точного адреса, кадастровых и технических параметров объекта.
  4. Условия и сроки оплаты сделки, стоимость квартиры, представленная к оплате.
  5. Условия и сроки передачи квартиры.
  6. Права и обязанности сторон, связанные с передачей объекта и получением денег.
  7. Ответственность сторон.
  8. Положение о расторжении сделки.
  9. Заключительные положения.

Договор составляется в трёх экземплярах. Каждая сторона подписывает все три экземпляра. Юридическое лицо вносит свои реквизиты, а физическое – данные паспорта. Этот договор согласно нормам статьи 549 ГК РФ приобретает свойства правоустанавливающего документа, по которому происходит передача права собственности на квартиру.

Регистрация

Стороны обращаются в МФЦ или отделение Росреестра, где пишут заявление о регистрации перехода права собственности и подают необходимые документы.

Для регистрации сделки необходимы документы:

  1. Гражданские паспорта, свидетельства несовершеннолетних покупателей, представители – доверенности.
  2. Договора купли продажи 2 экземпляра, с приложением акта приёмки.
  3. Правоустанавливающий документ. Застройщик должен зарегистрировать право собственности заведомо, поэтому документация им не представляется. Бывшие дольщики представляют ДДУ или договор цессии.
  4. Право удостоверяющий документ – выписку из ЕГРН о регистрации собственности.
  5. Технический план квартиры.
  6. Кредитный договор – при оформлении ипотеки и договор залога с банком.
  7. Пакет учредительной документации и разрешение от соучредителей – при сделке с застройщиком.
  8. Квитанция об уплате пошлины в размере 2 тысячи рублей за регистрацию и 350 рублей за кадастровый паспорт (если он не получен собственником).

Расходы и сроки

Регистратор принимает документы под расписку.

Если стороны обращаются отдельно – 21 рабочий день. Кроме оплаты госпошлины, других расходов не предусмотрено. Договор составляется компанией безвозмездно.

Оформление сделки

После регистрации покупатель приходит на повторный приём и получает:

  • ДКП с отметкой о регистрации;
  • выписку из ЕГРН;
  • кадастровый паспорт квартиры.

Технический план на своё имя ему потребуется оформить в МФЦ или БТИ. Далее в этой квартире можно прописаться и использовать её по целевому назначению.

Что делать после заключения договора: нужно ли приватизировать купленное жилье?

Купленную квартиру приватизировать не нужно, потому что правоспособность договора купли продажи распространяется только на находящиеся в собственности продавца объекты.

При заключении сделки, по договору купчей переходит фактический объект и право собственности на него, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости, полученной после регистрации. Кадастровый учет, возникновение и переход права на объекты недвижимости подтверждаются выпиской из ЕГРН.

Как продать без налога?

Рассчитывается от цены, указанной в купчей. Эта сумма извлекается при регистрации из положения ДКП о стоимости квартиры и передаётся в налоговую инспекцию. Налог взимается с продавца в том объёме, в котором он уплачивает налог с прибыли.

Варианты оплаты связаны с особенностями регистрации юр.лица в налоговом органе. Если продажа инициирована физическим лицом – всегда взимается 13% стоимости жилья свыше миллиона. Обойти эту процедуру напрямую нельзя. Однако налоговый орган допускает взаимозачёт, если в текущем налоговом периоде была приобретена квартира взамен проданной. А для компании – в счёт трат, вложенных в новое строительство.

Покупатель может оформить налоговый вычет за покупку квартиры, если он ранее не использовал лимит данной льготы.

Заключение

Покупка квартиры у собственника в новостройке отличается от оформления ДДУ или переуступки. Договор оформляется как при стандартной имущественной сделке, но в данном случае следует учитывать ряд нюансов, проистекающих из специфики оформления квартир в новостройке. ДКП составляется и подписывается сторонами и регистрируется.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:

+7 (499) 938-46-18 (Москва)
+7 (812) 425-63-64 (Санкт-Петербург)

Продажа квартиры в новостройке: основные сведения о сделке

Квартира, приобретённая физическим или юридическим лицом в своё время в доме, считающимся новостройкой, часто выступает в качестве объекта повторной сделки с недвижимостью по продаже этого объекта.

Однако, в связи с имеющимися специальными нормами действующего законодательства, продажа такой квартиры будет иметь свои особенности.

Что такое новостройка?

В действующем законодательстве понятия новостройки не содержится в общепринятом его значении. Взамен этого термина законодатель использует понятие «объект долевого строительства», так как подавляющее большинство многоквартирных домов, возводимых в настоящее время в России, строится с активным использованием средств будущих собственников жилья в таких домах – дольщиков (а сам договор передачи средств называется договором долевого участия в строительстве).

Таким образом, под новостройкой следует понимать дом, который только возводится и ещё не сдан в эксплуатацию (либо не прошёл приемку государственной комиссией). Именно такие дома будут считаться домами первичной собственности (а квартиры, расположенные в них – объектами первичного рынка недвижимости).

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:

Регулирование вопросов, связанных с продажей квартир в новостройках, осуществляется сразу несколькими нормативными актами, основными из которых являются:

  • Федеральный закон за номером 214-ФЗ, регулирующий правила участия физических и юридических лиц в долевом строительстве объектов недвижимости;
  • Гражданский Кодекс в части регулирования вопросов, связанных с правом собственности на конкретное недвижимое имущество, в том числе основания и период возникновения такого права;
  • Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» за номером 218 в части регулирования вопросов, связанных с процедурой регистрации права собственности, в том числе на те объекты недвижимости, которые ещё не прошли завершающую стадию строительства.

Варианты продажи

Реализация имущества, расположенного в новостройках, может быть осуществлена одним из двух вариантов, в зависимости от того, было ли официально оформлено право собственности на квартиру или нет.

Действующее законодательство предусматривает два варианта продажи:

  • если право собственности было оформлено на жильё после сдачи нового построенного дома, продажа происходит по механизму сделки по купле-продаже любого жилого помещения;
  • если дом ещё не сдан, то механизмом продажи станет переуступка прав требования на квартиру от одного владельца к другому;
  • если в доме был создан жилищно-строительный кооператив, продажа квартиры может быть осуществлена через него или непосредственно данному объединению будущих жильцов, а уже сам ЖСК реализует полученное имущество для расширения количества своих жильцов.

Каждый из них предусматривает свой механизм продажи, составные части которого будут зависеть от наличия юридически оформленного права собственности на реализуемую недвижимость.

Если право собственности оформлено

То сделка будет происходить по стандартному механизму оформления купли-продажи недвижимости в соответствии с положениями Гражданского Кодекса о сделках по обороту недвижимости. Состоять такая процедура будет из пяти этапов:

  • подготовка квартиры к продаже путем оформления на себя продавцом документов о праве собственности на нее после сдачи дома в эксплуатацию и приемки данного жилья у застройщика;
  • распространение информации в виде объявлений о продаже жилья в новостройке с указанием всех существенных характеристик такового (площадь, этажность, дата сдачи дома и т.д.);
  • проведение встречи между владельцем квартиры и потенциальным покупателем жилья для того, чтобы показать расположение данного жилого помещения и основные характеристики, показать техническое и физическое состояние дома;
  • подписание договора купли-продажи и акта приема-передачи жилья от продавца к покупателю взамен на перечисленные денежные средства;
  • регистрация права собственности на нового владельца в Росреестре с получением выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимость.

Если право собственности не оформлено

Продажа будет происходить на основании процедуры переуступки прав требования. Данный механизм предусмотрен Гражданским Кодексом Российской Федерации для тех объектов недвижимости, которые еще не были введены в эксплуатацию. В этом случае механизм продажи подразумевает передачу прав требования от одного потенциального собственника квартиры к другому.

Права требования в данном случае возникают на основании договора долевого участия в строительстве, по которому после завершения возведения дома застройщик обязан передать на основании передаточного акта своему дольщику жилплощадь в обмен на ранее внесенные денежные средства. Дольщик после принятия квартиры может оформлять на нее право собственности.

Переуступка прав требования возможна только до того момента, как дом будет сдан в эксплуатацию. Это связано с тем фактом, что до момента сдачи дома у дольщика есть права требования от застройщика полного исполнения последним своих обязательств, в том числе, о возведении в указанные сроки жилья и передачи его в собственность дольщика.

Данный вариант сопряжен с большими рисками, так как нередки ситуации, когда застройщик либо признает себя банкротом, либо попросту исчезает, а дольщики теряют все деньги, которые они вложили в приобретение жилья и не могут дождаться годами своей квартиры.

Для того, чтобы избежать подобных ситуаций, при заключении договора долевого участия и фиксации переуступки прав требований при смене лица, обладающего такими правами, необходимо уведомить застройщика о смене дольщика и о механизме осуществления такой смены, а также в процессе подписания нового договора долевого участия ознакомиться с условиями страхования ответственности застройщика на случай неисполнения им своих обязательств.

Продажа квартиры в ЖСК

Данный вариант может быть рассмотрен только для тех новостроек, которые возводятся потенциальными собственниками строящихся площадей с использованием услуг строительной компании. Для того, чтобы такой жилищный строительный кооператив имел право на существование, он должен пройти процедуру регистрации в качестве юридического лица.

Только после этого он сможет не только нанять строительную организацию, которая будет проводить все строительные работы, но также и выкупать квартиры у тех участников, которые приняли решение не участвовать больше в деятельности ЖСК.

Процедура продажи жилья будет аналогична процедуре продажи квартиры, на которую еще не оформлено право собственности, так как ЖСК создается только на период возведения дома. Как только он сдается в эксплуатацию, потребность в ЖСК полностью отпадает, и организация должна самоликвидироваться.

Реализация квартиры жилищному строительному кооперативу возможна только в том случае, если дом еще не сдан, сам ЖСК зарегистрирован в качестве полноценного юридического лица и имеет достаточную сумму на своих балансовых счетах, а потенциальный собственник владеет ею на основании договора долевого участия.

Как оформить пожизненную ренту, вы узнаете в нашей подробной и интересной статье.

Правильное оформление доверенности по продаже квартиры сыграет значительную роль в успехе сделки. По ссылке вся информация.

Какие факторы влияют на цену жилья?

При определении цены квартиры, продаваемой в новостройке, следует учитывать такие факторы:

  • наличие отделки в самой квартире, а в случае отсутствия таковой – проведенных подготовительных работ, так как наличие хотя бы черновой отделки увеличивает стоимость квартиры;
  • расположение относительно крупных объектов инфраструктуры, а также транспортная доступность возведенного дома (наличие данных параметров может существенно увеличить стоимость продаваемого жилья);
  • наличие благоустроенной территории возле многоквартирного дома (детская площадка, парковка для машин, тротуары, ограждения и т.д.);
  • количество квартир, которые в данном доме реализует застройщик (так как цены застройщика меньше, чем у собственника или владельца прав требования, то в первую очередь уйдут квартиры, которые реализует сама строительная компания);
  • количество аналогичных квартир, которые реализуют в данном доме собственники или владельцы прав требования и стоимость каждой такой квартиры с учетом ее состояния (наличие отделки, подготовка к ремонту и т.д.);
  • снизить стоимость продаваемой квартиры могут также и различные обстоятельства, связанные с историей строительства (чем дольше и проблемнее возводился дом, тем меньше будет та сумма, которую захочет заплатить покупатель за жилплощадь в этом доме, так как попытается минимизировать свои риски).

Продажа квартиры, расположенной в новостройке, является одной из классических сделок с недвижимостью.

В соответствии с наличием или отсутствием такого права, оформленного в виде получения соответствующих документов, и заключается разница в осуществлении сделки.

Или задайте вопрос юристу на сайте. Это быстро и бесплатно!

Договор купли-продажи в сделках с первичной недвижимостью

12269 Игорь Василенко

Приобретение первичной недвижимости у застройщика может осуществляться не только по договору долевого участия и не только на стадии возведения новостройки. Иногда застройщик предлагает купить квартиру в доме, который уже сдан в эксплуатацию и в котором уже закончены все строительные и отделочные работы. В рамках настоящей статьи речь пойдет о том, как купить жилье у застройщика по договору купли-продажи, о том, на что нужно обращать внимание при рассмотрении подобного предложения.

Нельзя сказать, что сделки купли-продажи на рынке первичной недвижимости являются распространенными, поскольку большая часть квартир раскупается еще на начальных стадиях строительства, а остальные «уходят» до того, как дом сдается в эксплуатацию. Собственно, идея долевого строительства именно в том и заключается, что застройщик, продавая жилье, сначала собирает деньги на его возведение.

Однако эта схема хорошо работает, прежде всего, с новостройками, в которых предлагается жилье стандарт-класса. А вот часть квартир в домах класса «комфорт», «бизнес», а тем более, квартир категории «элит» застройщики и девелоперы имеют реальную возможность продать только после окончания строительства. В условиях ограниченного спроса на недвижимость «вышесреднего» качества требуется определенное время, чтобы найти покупателя.

Почему застройщику выгодно продавать готовые квартиры

Квартиры в домах, сданных в эксплуатацию, могут предлагаться, например, в рамках девелоперских проектов, где, кроме средств дольщиков, может частично использоваться собственное финансирование, банковские кредиты. Такой подход может обеспечить девелоперу или застройщику дополнительную прибыль, так как готовые квартиры стоят дороже.

Кроме того, побудили застройщиков и девелоперов к реализации жилья после окончания строительства поправки к ФЗ-214, вступившие в силу в силу еще в 2017 году. Речь идет о требовании к уставному капиталу застройщика, перед тем, как привлекать средства дольщиков, у застройщика в распоряжении уже должен быть определенный запас денежных средств. И этот капитал, вместо того, чтобы держать его мертвым грузом на банковских счетах (где его будет неумолимо поглощать инфляция), можно вложить в строительство, за счет чего будет получен дополнительный доход.

Преимущества покупки готовой квартиры у застройщика

Покупка готовой квартиры лишает покупателя главного преимущества долевого строительства – относительно низкой цены, купить жилье по ДДУ на стадии котлована можно значительно дешевле, чем готовую квартиру. Однако отсутствие этого преимущества с лихвой компенсируется другими достоинствами, которые обеспечивает сделка формата прямой купли-продажи:

  • Здание уже возведено и сдано в эксплуатацию, поэтому на этапе покупки просто отсутствует вероятность таких неприятных сюрпризов, как «долгострой», проблемы, связанные с приемкой дома государственными контролирующими органами;
  • В отличие от квартиры, которая продается на стадии котлована и существует пока только в проектной документации и в представлениях дольщика, жилье, которое продается по договору купли-продажи, реально существует. Его можно осмотреть, оценить качество выполненных работ, что исключает возникновение каких-либо споров с застройщиком по поводу качества жилья
  • Недвижимость по-прежнему остается первичной, ведь в квартире никто не жил и не был зарегистрирован, права собственности принадлежат застройщику. Исходя из этого, можно говорить об отсутствии каких-либо проблем с правами третьих лиц на приобретаемую квартиру, о сложностях, связанных с необходимостью “выписывать” с жилплощади кого-либо через суд.

Процесс приобретения квартиры в новостройке по договору купли-продажи мало отличается от покупки недвижимости на вторичном рынке и делится на несколько этапов:

  • Подписание договора купли-продажи;
  • Перевод средств на аккредитив в пользу застройщика (суммы, указанной в договоре или приложениях);
  • Регистрация права собственности на квартиру в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН).
  • Подписание акта приемки-передачи жилья;

Подготовка к сделке. На что обратить внимание в первую очередь

Как и любая сделка, покупка готовой квартиры на рынке первичного жилья связана с определенными рисками для покупателя. Поэтому, перед тем, как подписывать договор купли-продажи, необходимо внимательнейшим образом изучить все условия. Нужно проверить объект недвижимости (физически и документально), проверить самого застройщика, и только после этого ставить свою подпись, а также переводить деньги на счет застройщика.

Осмотр квартиры. Анализ цены

В первую очередь, изучаем объект недвижимости. В отличие от ДДУ готовая квартира предлагается на условиях «как есть», другими словами, при обнаружении каких-либо дефектов и недостатков заставить застройщика их исправить не получится . Оцениваем все параметры жилья и анализируем запрашиваемую цену. Нужно помнить, что если цена будет ниже среднерыночной, то, скорее всего, есть какие-либо сюрпризы, о которых застройщик умалчивает. Дело может быть в качестве жилья (например, не работает какой-либо элемент инженерной инфраструктуры) или в документах.

  • Необходимо сверить результаты визуальных наблюдений с планом БТИ, если, например, отсутствует стена (там, где она должна быть по плану), вам впоследствии придется регистрировать перепланировку, и с этим могут возникнуть проблемы.
  • Кроме того, заниженная цена может говорить о возможном мошенничестве со стороны продавца (как бы убедительно ни звучали причины скидки). Поэтому, если цена слишком привлекательна, очень тщательно проверяем все, что только можно проверить.

Впрочем, может оказаться, что квартира продается «со скрипом» просто по причине ее невыгодного расположения (например, первый этаж с окнами на парковку).

Изучаем документы продавца

Итак, с ценой и качеством недвижимости разобрались, переходим к документам – необходимо выяснить, какое отношение имеет продавец к предлагаемой недвижимости. Нужно удостовериться, что застройщик является собственником – сделать это несложно, достаточно получить выписку из Росрееста (можно запросить ее в режиме «онлайн»). Кроме того, нужно попросить оригиналы документов, в которых указано, на каком основании право собственности было приобретено.

Текст договора купли-продажи. Какие положения рекомендуется включить в договор

Теперь изучаем договор купли-продажи. В качестве продавца должно быть указано именно то юридическое лицо, которое имеет право собственности на квартиру . Среди обязательных (согласно ст. 554 ГК РФ) параметров недвижимости, в договоре должен быть указан почтовый адрес с номером квартиры, в противном случае договор будет признан недействительным.

  • В договоре обязательно должна быть указана полная стоимость квартиры или же цена квадратного метра, во втором случае в договоре должно быть определено количество квадратов.
  • Крайне желательно присутствие в договоре купли-продажи пункта о том, что цена впоследствии не может быть изменена и является окончательной.
  • Помимо этого, стоит включить в договор следующее условие: продавец гарантирует отсутствие прав третьих лиц на эту квартиру, а также отсутствие любых обременений (залог, арест).
  • Условия расторжения договора также должны быть прописаны, как и обязательство продавца предоставить вам документы, необходимые для регистрации прав собственности;
  • Обязательно нужно указать в договоре не только сумму, но также порядок и сроки оплаты. Оптимальным вариантом является проведение оплаты через аккредитив – покупатель передает банку распоряжение провести платеж в пользу продавца только после предъявления документа, свидетельствующего о том, что продавец выполнил условия договора. То есть – продавец приносит в банк выписку из ЕГРН и получает деньги. Однако возможны и другие варианты оплаты, например, прямая передача наличных денег (под расписку) или же использование банковской ячейки.

Покупателю, который слабо разбирается в нюансах составления договора, законности и возможных трактовках различных его положений, будет непросто понять, с какими рисками он может столкнуться. В договоре могут оказаться формулировки, которые неявно указывают на определенные действия или аспекты, но которые весьма недвусмысленно воспринимаются во время судебных разбирательств. Поэтому будет лучше, если текст договора будет изучать профессиональный юрист, который специализируется на сделках с недвижимостью.

Специалист поможет вам понять истинное значение тех или иных формулировок, а также подскажет, что еще можно включить в договор для того, чтобы обезопасит себя от рисков.

Действия после подписания договора. Регистрация прав собственности

На данный момент договор купли-продажи регистрировать не нужно, после подписания покупатель отправляется в банк и оформляет распоряжение на выплату средств через аккредитив. Копию распоряжения получает продавец недвижимости, и теперь нужно зарегистрировать переход права собственности на квартиру в Едином государственном реестре недвижимости. Для этого нужно подать соответствующее заявление с набором документов (со стороны продавца и покупателя), получить документ, подтверждающий факт подачи. Вот перечень необходимых документов:

  • Договор купли-продажи;
  • Паспорт и его ксерокопия, заверенная у нотариуса;
  • Заявление на специальном бланке о государственной регистрации (бланк можно получить у специалиста регистрационной службы);
  • Экспликация и план квартиры (оформляется в БТИ);
  • Квитанция об уплате госпошлины.

Учитывая тот факт, что время от времени нормативные акты изменяются, лучше уточнять перечень документов в Росреестре.

Расчеты по договору

Процесс переоформления занимает примерно неделю или две, по окончании процедуры покупатель получает письмо об успешном переоформлении или об отказе. С 2017 года свидетельства на право собственности не выдаются, поэтому продавцу для получения оплаты необходимо взять выписку из ЕГРН .

Приемка жилья

Когда застройщик получил деньги, наступает завершающая стадия сделки – физическая передача квартиры по акту приемки-передачи . Покупатель должен удостовериться в том, что недвижимое имущество ему передается в том же состоянии, в каком оно находилось на момент предыдущего осмотра. После подписания документа все обязательства сторон по договору купли-продажи считаются выполненными.

Заключение

Тот факт, что недвижимость приобретается у застройщика, не гарантирует отсутствия различных проблем, которые могут возникнуть на любом этапе. Как и в случае с покупкой недвижимости на вторичном рынке, необходимо уделять повышенное внимание проверке юридической чистоты квартиры (отсутствие обременений, долгов, прописанных жильцов, арендаторов).

Даже после того, как все обязательства по договору выполнены, по различным причинам договор может быть признан недействительным, к сожалению, законодательство несовершенно. Исходя из этого, настоятельно рекомендуется привлекать опытного юриста для сопровождения сделки, поскольку сумма, которую придется оплатить специалисту, в любом случае будет намного меньше тех денег, которые вы можете потерять в результате мошеннических действий продавца.

Продажа квартиры в новостройке: основные сведения о сделке

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос «Продажа квартиры в новостройке: основные сведения о сделке». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

ДДУ является типовым договором для всех покупателей-участников и потому индивидуальных условий добиться, как правило, нельзя.

Причины этого лидерства вполне понятны и давно не обсуждаются. Всем известно, что ПДКП породил такое явление, как «двойные продажи», конец которому положило российское правительство, приняв закон № 214-ФЗ. С другой стороны, многие крупные застройщики и дальше продолжают работать по ПДКП.

Согласно российскому законодательству, до тех пор, пока застройщик не имеет на руках этого разрешения, он не может реализовать объект по ДДУ. Поэтому у него есть только два возможных варианта развития событий. Либо дождаться получения разрешительных документов и только потом начинать продажи, либо попытаться обойти закон и открыть торговлю раньше, чем позволяет российская Фемида.

Ответственность за нарушения валютного законодательства

В разделе «юридическая консультация», на нашем сайте, часто задаются вопросы об этом договоре, его сущности и безопасности такого способа покупки недвижимости. Рассмотрим этот договор подробнее.
Согласно ст. 429 Гражданского кодекса РФ «По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором».

Возьмем идеальный вариант: квартира в отличном техническом состоянии (стены, потолки, двери, окна, исправно работающая сантехника, газовая или электрическая плита, нормальное водоснабжение и отопление).

И в случае недобросовестности застройщика, еще на этапе строительства квартира может неоднократно перепродаваться нескольким покупателям. Но продавать квартиры могут не только застройщики, но и прочие юридические лица, которые вкладывают средства в возведение объекта и имеют свою долю в проекте. Как показывает практика, большинство таких инвесторов после получения разрешительных документов и начала строительства перезаключают договор с застройщиком и реализуют жилье по ДДУ (а потом и по ПДКП).

Статьи и видеосюжеты о рынке новостроек

Как только дом сдан, обязательства застройщика будут считаться полностью выполненными, и права требования у дольщика прекращаются.

На российском рынке даже появился термин ПДДУ (предДДУ), который расшифровывается как «предварительный договор долевого участия». После того, как получено разрешение на строительство, участники сделки переоформляют его на ДДУ. Несмотря на всю расплывчатость и незаконность схемы, по ней сегодня работают даже очень солидные и крупные застройщики.

По этому покупателю квартиры в России не стоит надеяться, что ему удастся разобраться в хитросплетениях покупаемой недвижимости без помощи квалифицированного юриста по недвижимости, а лучше, адвоката по недвижимости, и без юридической помощи по сопровождению сделки.

Опытные риэлторы говорят- сколько существует агентств недвижимости, столько существует и правил покупки. Главное при этом, чтобы не были нарушены законы.

Таким образом, налицо некоторые моменты, которые делают договор предварительной купли – продажи недвижимости менее привлекательным для покупателя, по сравнению с договором участия в долевом строительстве.

Развеем миф, что любой взрослый человек может самостоятельно безопасно и надежно купить квартиру в России.

Формы свидетельств на собственность — менялись так же неоднократно, органы их выдававшие — менялись несколько раз. Наконец свидетельства были вообще отменены.

Рынок недвижимости широк даже в маленьких городах, и нет ничего невозможного в том, чтобы новая квартира соответствовала нескольким важным для вас параметрам.

Почему для покупки нужно обратиться к юристу по недвижимости

При условии, что риэлторы- часть строительного холдинга и есть какие- то проблемы с продажей квартир в новостройке, применяется такие маркетинговые ходы, как “Покупка новостройки в Москве в обмен на старое жилье с доплатой”. При этом цена на новую квартиру фиксируется на очень короткий срок- часто это месяц, потом возможна корректировка цены.

В зависимости от того, на каком рынке приобретается жилье — на первичном или вторичном — к нему предъявляются свои требования.

Это тот случай, когда термин возник и применяется в практике юридического сопровождения сделок с квартирами для правильной покупки квартир, но отсутствует какое либо нормативное регулирование этого процесса.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Это тот случай, когда термин возник и применяется в практике юридического сопровождения сделок с квартирами для правильной покупки квартир, но отсутствует какое либо нормативное регулирование этого процесса.

Решите главное — инвестируете ли вы или хотите купить квартиру, чтобы жить в ней самому. Если речь идет о быстром заработке, и вы планируете продать квартиру по переуступке, когда она вырастет в цене, или на вторичном рынке, когда дом сдадут в эксплуатацию — это одно. Если выбираете новостройку для жизни — это совсем другое дело.

4. Дает ли 100% гарантию нотариальный договор купли-продажи квартиры?

Как обезопасить свои интересы при заключении договора предварительной купли – продажи недвижимости?

У покупателя появляются только права в отношении жилплощади, которые оговорены в документах. Они могут разниться в зависимости от способа оформления договора на покупку.

Квартира, приобретённая физическим или юридическим лицом в своё время в доме, считающимся новостройкой, часто выступает в качестве объекта повторной сделки с недвижимостью по продаже этого объекта.

Юридическое сопровождение покупки квартиры в Москве

Именно из-за таких юридических особенностей реализуемого объекта недвижимости различаются варианты продажи квартир, расположенных в новостройках. На рынке столичных новостроек около трети сделок совершаются по ПДКП (предварительному договору купли-продажи). Но с появлением федерального закона № 214-ФЗ у этого документа сложился довольно неоднозначный «имидж».

Подходить к покупке квартиры стоит со всей ответственностью, ведь на кону большие деньги и долгосрочные вложения.

Пускай эта сумма будет немного меньше того, что на самом деле есть у вас «в кармане», ведь помимо основных расходов могут возникнуть и дополнительные (например, ремонт или покупка мебели). Не стоит рассматривать предложения начиная с самых дешевых вариантов. Как правило, в дешевых квартирах в шкафах прячутся свои скелеты.

В этом случае покупатель при заключении договора купли-продажи передаёт продавцу первый взнос, а дальше совершает регулярные платежи по графику, который был утверждён сторонами. При использовании такого варианта покупатель может не искать полную сумму сразу.

Они, не задумываясь, подписывают документы, надеясь на извечное русское «авось». А продавцы попросту игнорируют российское законодательство — сегодня около 10 % застройщиков реализуют квартиры в процессе строительства по договорам предварительной купли-продажи. И это несмотря на то, что 214-ФЗ действует около восьми лет.

Срок, в течение которого надо рассчитаться, короток: в отличие от банковской ипотеки, рассрочку нельзя гасить много лет.

Анализ приведенных документов можно произвести самим, но лучше показать их профессиональному юристу, который проведет их экспертизу и установить факторы риска.

Если там выложены проектная декларация, разрешение на строительство, документы о коммуникациях — значит, застройщику нечего скрывать, а вам не о чем волноваться. Это и есть «прозрачность» проекта, когда вся документация представлена в открытом доступе.

Заключая сделку на покупку квартиры важно обратить внимание на документацию компании, которая будет заниматься строительством.
Мы живем с век компьютерных технологий. Сегодня практически у каждой «серьезной» новостройки есть свой сайт. Иногда он дополняется промо-страницей на сайте девелопера или продавца (агентства недвижимости). Как правило, в комплекте также идет и форум. Он тоже бывает продуктом застройщика, а бывает, его создают покупатели как потенциальные, так и состоявшиеся.

Приобретение недвижимости в браке — особенности совершения сделки

В этом случае покупатель сначала заключает договор с банком о предоставлении займа. На полученные деньги он приобретает квартиру и она сразу же оказывается в залоге у кредитной организации.

Причины отказа многих застройщиков заключать договоры в рамках закона № 214-ФЗ (об участи в долевом строительстве) просты: нежелание, а порой и невозможность брать на себя дополнительные обязательства, которые предусматривает закон, по отношению к участникам долевого строительства.

То сделка будет происходить по стандартному механизму оформления купли-продажи недвижимости в соответствии с положениями Гражданского Кодекса о сделках по обороту недвижимости.

Покупаете новостройку через агентство, будьте особенно внимательны

Оцените свои силы для покупки жилья — можете ли вы внести всю сумму или планируете купить квартиру в рассрочку или ипотеку? Узнайте, аккредитован ли жилой комплекс в банке, на карту которого вы получаете зарплату; действует ли военная ипотека в проекте, принимает ли застройщик материнский капитал? При покупке жилья на «вторичке» оценить риски проще, так как нет необходимости ожидать окончания строительства и общаться с посредниками в виде застройщиков, к тому же сроки приобретения жилплощади не столь растянуты. Однако и здесь есть риски, и страховка не однозначно повредит.

Источники:
http://estate-advisor.ru/pokupka/pokupka-kvartiry-v-novostrojke/dogovor-kupli-prodazhi-kvartiry-v-novostrojke/
http://kvartira-bez-agenta.ru/glossarij-rieltora/dokumenty-dlya-pokupki-kvartiry-v-novostrojke/
http://urexpert.online/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha-kv/novostrojki-i-vtorichka/kp-nov-ot-sobstvennika.html
http://zakonguru.com/nedvizhimost/prodazha-2/v-novostrojke.html
http://novostroev.ru/articles/dogovor-kupli-prodazhi-v-sdelkakh-s-pervichnoy-nedvizhimostyu/
http://msk-dnr.ru/finansovye-sovety/1844-prodazha-kvartiry-v-novostroyke-osnovnye-svedeniya-o-sdelke.html
http://pristav-russia.ru/blog/zabirayut-li-edinstvennoe-zhile-za-dolgi/33.html

Бесплатная консультация юриста по телефону:

Москва, Московская обл. +7(499)113-16-78

СПб, Ленинградская обл. +7(812)603-76-74

Звонки бесплатны. Работаем без выходных!

Ссылка на основную публикацию