Изменения в законе о долевом строительстве: поможет ли реформа обезопасить денежные средства дольщиков от недобросовестных застройщиков

Изменения в законе о долевом строительстве: поможет ли реформа обезопасить денежные средства дольщиков от недобросовестных застройщиков

Деятельность застройщиков с 2004 года регулируется законом о долевом строительстве (№214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости..» от 30.12.2004). Он претерпел два радикальных изменения: в 2018 и в 2020 годах (№175-ФЗ “О внесении изменений в ФЗ “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…” от 01.07.2018 и №478-ФЗ «О внесении изменений…” от 25.12.2018).

Что изменилось для дольщиков с введением очередных поправок

Нововведения ужесточили контроль над деятельностью застройщиков, их финансовыми операциями, управлением денежными средствами. Изменён механизм банкротства строительных компаний и выплат компенсаций дольщикам.

Как и какие суммы будут блокироваться на эскроу-счетах при покупке новостройки

С 1 июля 2020 года все застройщики обязаны перейти на систему расчётов с использованием эскроу-счетов (ч. 1 ст. 15.4 №214-ФЗ). Принцип их работы следующий:

  • Дольщик заключает договор долевого участия с застройщиком.
  • В нём отдельным пунктом прописывается условие об открытии эскроу-счета.
  • Договор регистрируется в Росреестре.
  • После этого на счёт в банке вносится сумма, указанная в сделке о долевом участии (ч. 4 ст. 15.5 Закона №214-ФЗ). В случае оформления ипотеки указанная сумма переводится на счёт банком-кредитором.

При этом у застройщика отсутствует доступ к счёту дольщика. Деньги лежат на счете до окончания строительства, которое организуется на средства застройщика (собственные или заёмные), согласно ч. 2 ст. 15.5 Закона № 214-ФЗ. Получить денежные средства строительная компания может только после официального ввода дома в эксплуатацию, а также первой успешной регистрации права собственности дольщиком.

Если вы хотите узнать, как в 2020 году решить именно Вашу проблему, обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:

Какую сумму вернут покупателю жилья при банкротстве застройщика

Если застройщик обанкротится, дольщик имеет право расторгнуть договор о долевом участии и забрать свои деньги с эскроу-счёта (ч. 7 ст. 15.4 Закона №214-ФЗ). Имеется и альтернативный вариант: “войти” в банкротство застройщика и ждать достройки дома (ст. 201.12-2 Федерального закона от 26 октября 2002 г. №127-ФЗ “О несостоятельности (банкротстве)”).

Возвращается при этом ровно та сумма, которая была помещена на счёт при его открытии.

Сам эскроу-счёт застрахован от возможного банкротства банка Агентством по страхованию вкладов. Размер страхового возмещения в этом случае равен 10 млн руб. из расчета на одну квартиру в многоквартирном доме.

Компенсационный фонд

На систему эскроу-счетов все застройщики обязаны перейти до 1 июля 2020 года.

Для тех дольщиков, которые заключили договор долевого участия до перехода компании на новый принцип работы, есть возможность воспользоваться особым компенсационным фондом (Постановление от 7 октября 2017 года №1234). Строительная фирма обязана отчислять в него по 1,2% от общей стоимости каждого ДДУ. Именно на эти средства планируется выплачивать компенсации дольщикам и достраивать жильё.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:

Претендовать на выплату возмещения участники долевого строительства смогут, если застройщик признан банкротом Арбитражным судом, и в отношении него открыто конкурсное производство. Решение – достраивать или получить компенсацию – должны принять сами покупатели квартир. Такой Фонд работает для всех, кто заключил ДДУ после 1 ноября 2017 года.

Смогут ли покупатели жилья взыскать с застройщика убытки

Новые правила не отменяют право дольщиков потребовать от застройщика возмещения убытков в случае нарушения сроков строительства (п. 2, ст. 6 ФЗ-214). Размер неустойки равен 1/300 текущей ставки рефинансирования ЦБ РФ от цены договора за каждый день просрочки.

Более того, последние изменения ввели новый институт поручительства на рынок долевого строительства. Солидарная ответственность бенефициаров застройщика за убытки перед дольщиками заменена на субсидиарную. Это означает, что в случае непредвиденных обстоятельств у обманутых жильцов будет возможность более оперативно получить компенсацию с компании, которая возьмёт на себя обязательство застройщика в случае, если он по каким-либо причинам откажется от своих обязанностей. (№ 478-ФЗ от 25.12.2018).

Принесут ли новые законы пользу дольщикам

Очевидно, что инициативы Правительства направлены на защиту дольщиков и их денег от недобросовестных застройщиков.

При обсуждении поправок в прессе появилось немало негативных мнений относительно новшеств. Основные опасения противников реформы вызывали:

  • возможное подорожание квартир в новостройках из-за увеличения трат застройщиков;
  • непродуманность механизма работы эскроу-счетов;
  • ограниченность страховой выплаты десятью миллионами рублей (в случае банкротства банка).

Из всех трёх аспектов настораживает только один: 10 млн компенсации. Это неплохая сумма для бюджетной квартиры в регионах, но в Москве стоимость жилья может значительно превышать цену страховки. Но это, скорее, можно отнести к техническим недоработкам.

Дольщик сам должен решить, что для него привлекательнее: заплатить за квартиру чуть больше или же купить жильё по старым, дореформенным ценам и не получить его вообще.

Или задайте вопрос юристу на сайте. Это быстро и бесплатно!

Новый закон о дольщиках: реальная защита или иллюзия?

С 1 июля 2020 года в России начнут действовать новые правила долевого строительства. По задумке авторов закона от 25 декабря 2018 года № 478-ФЗ, изменения должны глобально решить проблему обманутых дольщиков. Уже через несколько месяцев обязательным условием для застройщиков станет использование эскроу-счетов. Но окажутся ли они спасательным кругом на российском рынке недвижимости? Портал GiperNN спросил об этом тех, кого нововведения касаются непосредственно: дольщиков, застройщиков и юристов.

Что такое эскроу-счет?

В России такой вид счета пока мало распространен, и далеко не все банки сегодня готовы к предоставлению этой услуги. В создании эскроу участвуют три стороны: покупатель (в данном случае дольщики), продавец (застройщик) и эскроу-агент (банк). Деньги участников долевого строительства поступают на счет, который замораживается до тех пор, пока застройщик не выполнит условия договора — то есть не сдаст готовый объект. В процессе строительства пользоваться средствами с эскроу-счета он не может. А вот дольщик, если не получает обещанные квадратные метры, может забрать свои деньги. Казалось бы, все просто. Но так ли безоблачно?

Плохие новости есть: эскроу-счета — прямой путь к росту цен на жилье. Это подтверждают все специалисты в области недвижимости. Дело в том, что теперь деньги на строительство застройщик должен брать у банка под проценты. И, конечно, это не может не сказаться на стоимости проекта. Оплачивать дополнительные расходы будут дольщики. Юрист Татьяна Воронова считает, что в этой ситуации в самом выгодном положении остаются банки, на счетах которых будут аккумулироваться средства дольщиков.

«С одной стороны, закон призван к защите участников долевого строительства от недобросовестных застройщиков, но с другой стороны — застройщики будут вынуждены либо повышать цену для конечного потребителя и привлекать денежные средства по 214-ФЗ, либо опять использовать теневые схемы (предварительный договор, ЖСК) для понижения цены на объекты долевого строительства, — комментирует Воронова. — В итоге покупателю придется выбирать либо дорого, но с гарантиями по 214-ФЗ, либо дешево, но с очень большими рисками».

Глава Минстроя Владимир Якушев в интервью «Российской газете» заявил, что условия кредитования будут зависеть от успешности проекта — точнее, от того, как быстро пойдет продажа квартир с открытием эскроу-счетов. Чем активнее это будет происходить, тем ниже будет падать ставка. Но сначала она будет рыночной.

Готовность банков и застройщиков

Нижегородская девелоперская компания (ННДК) — один из застройщиков, которому совсем скоро предстоит работать по новой схеме. Мы поинтересовались у финансового директора компании Ольга Назаровой, готовы ли банки к сотрудничеству с использованием эскроу-счетов.

«Сейчас к работе с проектным финансированием и привлечением денежных средств дольщиков на счета-эскроу готовы только два уполномоченных банка, у которых есть разработанные механизмы, документация и утвержденный порядок работы, — говорит Назарова. — Знаю, что готовятся предложения и от других федеральных банков».

Топ-менеджер добавляет, что на сайте Центробанка размещен список из 62 уполномоченных банков, который, возможно, со временем расширится.

Для застройщика схема такова:

  • компания получает разрешение на строительство, имея как минимум 15% от общей суммы вложения в проект;
  • берет кредит в одном из уполномоченных банков, но не более 85% от проектной стоимости;
  • оформляет заключение Государственного строительного надзора (ГСН) о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям 214-ФЗ с обязательным условием о размещении денежных средств участников долевого строительства на счетах эскроу (в том же банке, который дал кредит, — согласно 478-ФЗ);
  • после введения в эксплуатацию объекта и регистрации первого права собственности средства на эскроу-счетах открываются в пользу застройщика с удержанием денег для погашения основного долга по проектному финансированию.

В ННДК подчеркивают, что такая схема гарантирует защиту средств, но есть один нюанс: в случае банкротства банка гарантированная сумма страхового возмещения на одного дольщика — 10 миллионов рублей. И если он планировал приобрести элитную квартиру, то эта сумма, возможно, не покроет всех затрат.

Юрист Татьяна Воронова добавляет, что закон в нынешнем виде, однако, не предусматривает всех вариантов развития событий, и в некоторых ситуациях дольщик все же может остаться без денег в случае банкротства банка.

«В законе говорится, что „денежные средства, размещенные на счете эскроу открытом физическим лицом (депонентом) для расчетов по сделке купли-продажи недвижимого имущества, подлежат страхованию в соответствии с настоящим Федеральным законом в период с даты регистрации документов, представленных для государственной регистрации прав, до истечения трех рабочих дней с даты государственной регистрации прав в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество, или до истечения трех рабочих дней с даты принятия решения об отказе в государственной регистрации права, или до истечения трех рабочих дней с даты прекращения государственной регистрации права“, — поясняет Воронова. — Может получиться так что деньги положили, сдали документы на регистрацию, а у банка в этот момент отозвали лицензию. Я считаю, что пробелы в законе есть, и они могут серьезно навредить».

Сбербанк и эскроу: от теории к практике

Самый крупный банк страны объявил, что начал предоставлять застройщикам и дольщикам услуги по сопровождению, то есть эта кредитная организация уже на практике опробовала новые законы.

«Первую в ПФО сделку с эскроу-счетом Волго-Вятский банк Сбербанка заключил в конце июня 2018 года с девелоперской компанией „Талан“, представленной в 11 регионах России. Кредитная линия открыта для строительства жилого комплекса „Счастье“ в Перми на сумму 1,7 миллиарда рублей», — сообщили корреспонденту GiperNN в Сбербанке. Срок сдачи данного объекта — 2021 год.

К февралю только в Волго-Вятском банке, который обслуживает девять регионов России, в том числе Татарстан и Нижегородскую область, дольщики открыли более 400 эскроу-счетов, а соответствующие сделки заключены с десятью компаниями — застройщиками.

В банке отметили, что и застройщики, и кредитные организации должны основательно подготовиться к переходу на новые правила, хотя он и будет постепенным. Компании — адаптировать свои бизнес-модели, банки — проработать необходимый сервис.

Среди банков, допущенных к сопровождению застройщиков, такие крупные кредитные организации, как ВТБ, «Тинькофф», «Райффайзенбанк», «Россельхозбанк», «ЮниКредит Банк», «Промсвязьбанк», «Совкомбанк» и другие.

Что думают обманутые дольщики

В России к концу 2018 года насчитали более 34 тысяч обманутых дольщиков, но это только те, кто включен в специальный реестр. По подсчетам общественников, таких людей в разы больше, и они остро нуждаются в защите и помощи государства.

Мы спросили у тех, кто уже стал жертвой недобросовестных застройщиков, как они относятся к новому закону и считают ли его «лекарством» от обмана в сфере долевого строительства.

Анна Криндач, Екатеринбург

В 2007 году Анна Криндач купила «виртуальную» квартиру в ЖСК «Летний» и надеялась отпраздновать новоселье уже в 2008-м. Но строительство прекратилось, и в 2009 году женщина с семьей вынуждена была заехать в недостроенную квартиру, а потом несколько лет отстаивать свое право владеть ею. Сегодня она является главой общественной организации «Сила в движении», защищающей права обманутых дольщиков.

Криндач уверена, что, говоря о безопасности новой схемы долевого строительства, власти страны выдают желаемое за действительное.

«Получат ли деньги дольщиков должную защиту и станет ли эта схема выгодной для простых участников долевого строительства, — тут, как говорится, вилами по воде. Зато совершенно очевидно, что в выигрыше окажутся банкиры, которые смогут зарабатывать», — говорит она.

Позиция организации обманутых дольщиков «Сила в движении» однозначна: долевое строительство в России нужно запретить полностью. Новые правила увеличивают нагрузку на строительный бизнес, а это, по мнению Анны Криндач, повлечет новый виток банкротства застройщиков. Банки готовы распоряжаться деньгами дольщиков, но не планируют вести никакой коммерческой деятельности, чтобы помочь в реализации проектов.

«Даже если застройщик „семи пядей во лбу“, а помощниками у него одни профессионалы, предусмотреть и просчитать растущие макроэкономические риски невозможно, — считает Криндач. — И это все при том, что снижение покупательской способности продолжается, а спад продаж никакое правительство запретить не в состоянии».

Она добавляет, что для миллионов дольщиков, которые уже обмануты, новый закон ничего не меняет: они по-прежнему в трудной ситуации, и для ее облегчения государство ничего не предложило.

Наталья Саух, Нижний Новгород

Семья Натальи вложила средства в строительство ЖК «Новинки Smart City» в Богородском районе Нижегородской области. Сейчас она вместе с другими обманутыми дольщиками борется в суде за то, чтобы недостроенный жилой комплекс передали новому застройщику и люди могли вселиться в обещанные квартиры.

Наталья тоже считает, что защитить дольщиков от обмана может только запрет долевого строительства на законодательном уровне. Женщина, как и другие дольщики ЖК «Новинки Smart City», скептически относится к нововведениям: в течение многих лет выходят все новые и новые законы, призванные защищать покупателей, но количество обманутых людей только растет.

«Абсурдна немного и сама ситуация, когда человек берет ипотеку в банке, средства остаются в банке же на эскроу-счетах, и платит деньги за нее в банк, а потом еще и оплачивает обслуживание счета», — отмечает Наталья Саух.

Она добавляет, что пока закон об эскроу-счетах достаточно сырой, требующий доработки, и это создает простор для различных «маневров» со стороны недобросовестных застройщиков и кредитных организаций. К тому же, жилье подорожает и станет менее доступным.

«И тут опять страдают самые беззащитные — те, кто последние деньги собирает и отказывает себе буквально во всем, чтобы приобрести жилье, платит ипотеку и, возможно, снимает жилье», — резюмирует нижегородская дольщица.

Понять, насколько эффективно работает система эскроу-счетов, можно будет спустя какое-то время. Очевидно, что новый закон расширяет гарантии для дольщиков. Но решит ли он проблему обмана глобально — большой вопрос.

Сергей Трахтенберг, партнер, руководитель практики недвижимости и строительства Dentons, о спорных моментах запрета долевого строительства

Первым шагом реформирования отрасли долевого строительства в ее нынешнем виде стало принятие правительством РФ в декабре 2017-го «дорожной карты», которая предусматривала поэтапный переход от прямого финансирования строительства за счет привлечения средств физических лиц к банковскому кредитованию. Как следствие, это должно было привести к повышенной защите дольщиков от недобросовестных или неумелых девелоперов. Согласно «дорожной карте», полный переход отрасли на новые правила должен состояться до конца 2020 года.

На предшествующих этапах реализации реформы (до 1 июля 2020 года) застройщикам все еще разрешалось привлекать денежные средства граждан напрямую, но в Закон о долевом строительстве (214-ФЗ) был введен ряд абсолютно новых положений — например, предъявлялись жесткие требования к застройщикам, регламентировались цели, на которые было разрешено направлять привлекаемые от граждан средства, введена обязанность для застройщиков иметь только один расчетный счет, а для соответствующего банка — контролировать расчеты застройщика с иными участниками строительства.

При этом важно, что, несмотря на усилившийся контроль за застройщиками, у последних все же оставался самый главный и ценный ресурс — доступ к бесплатным деньгам граждан, и это перевешивало любые неудобства.

Что изменилось с 1 июля 2020 года?

По общему правилу (за исключениями, о которых поговорим ниже) застройщики более не вправе привлекать средства граждан напрямую, а должны осуществлять строительство за счет банковских кредитов. Банки, в свою очередь, будут открывать счета эскроу, на которые дольщики должны вносить денежные средства после заключения договора долевого участия в строительстве (ДДУ). Только после того, как объект будет построен и сдан в эксплуатацию, застройщик получит доступ к деньгам на счетах эскроу, благодаря которым он сможет погасить банковский долг и забрать остаток.

При этом предоставлять кредиты застройщикам и открывать счета эскроу смогут не любые банки, а только те, которые получат статус уполномоченных. Предполагается, что этот статус получат только самые крупные и надежные банки. Соответственно, в случае плохого развития событий права дольщиков будут защищены, поскольку при расторжении ДДУ уполномоченный банк вернет им деньги. Предполагается, что это создаст устойчивость строительного рынка и позволит избежать появления новых «обманутых дольщиков».

Как работает «экономика» нового режима?

Условия финансирования, предлагаемые уполномоченными банками, в основном предусматривают, что процентная ставка по кредиту застройщика будет уменьшаться по мере роста продаж и пропорционального наполнения счетов эскроу. Очевидно, что стоимость денег для застройщиков по новым правилам со счетами эскроу будет выше, чем раньше. Ранее застройщики использовали бесплатные деньги дольщиков, сейчас же они будут вынуждены платить проценты банкам по привлеченным кредитам. В результате стоимость строительства и конечного продукта для граждан также неизбежно вырастет.

Переходные объекты — самая проблемная категория

Как говорилось выше, из общего правила есть исключения, когда застройщики и после 1 июля 2020-го могут продолжать привлекать средства граждан напрямую без использования счетов эскроу. Для этих целей в законодательство были введены специальные критерии (далее — Критерии), при соответствии которым конкретный проект может достраиваться по старым правилам. Критерии предполагают сочетание двух основных факторов — степень готовности объекта и объем продаж.

При этом одним из самых спорных моментов до последнего времени оставался вопрос о судьбе проектов, которые были начаты до 1 июля 2020 года, но не соответствуют Критериям.

Возникал вопрос, что делать застройщику, если до 1 июля он уже заключил часть ДДУ и получил средства от дольщиков напрямую, но при этом на указанную дату проект Критериям не соответствовал. Дело в том, что новый режим со счетами эскроу предусматривает принципиально иные, значительно более облегченные требования к застройщикам и проектам в сравнении с теми, которые применялись по старому порядку до 1 июля. Было совершенно не понятно, как совместить в рамках одного и того же проекта одновременное соблюдение двух разных (и часто противоположных) режимов.

8 июля Минстрой выпустил разъяснения, которые породили еще больше вопросов. Так, Минстрой указал, что новые правила будут применяться к «застройщику, заключающему в отношении проектов строительства ДДУ только с использованием счетов эскроу». По всей видимости, это следует трактовать таким образом, что если до 1 июля застройщик заключил хотя бы один ДДУ без использования счетов эскроу, то проект автоматически может достраиваться по старым правилам. Если такая трактовка верна, то она фактически нивелирует саму идею разделения проектов на те, которые соответствуют Критериям (и могут достраиваться по старым правилам без использования счетов эскроу), и те, которые не соответствуют Критериям (и, по логике закона, должны достраиваться по новым правилам с использованием счетов эскроу).

Изменчивые правила игры

Законодательство о долевом строительстве не стоит на месте. При этом изменения часто носят значительный, а иногда и фундаментальный характер. С учетом того что девелопмент — это всегда долгие инвестиции, где горизонт планирования исчисляется годами, такие частые изменения вызывают лишь ненужную турбулентность и нервозность. Бизнес любит стабильность, которой в девелопменте сейчас нет.

Например, помимо уже упомянутых разъяснений Минстроя о применении старого порядка к проектам, начатым до 1 июля 2020 года (которые не подпали под Критерии), можно отметить июньские изменения в 214-ФЗ, которые распространили применение этого закона не только на жилые, но и на «иные объекты», где конечными потребителями являются физические лица. Тем самым в сферу применения 214-ФЗ попали, например, апартаменты, которые, будучи с юридической точки зрения нежилыми помещениями, все это время были за рамками действия законодательства о долевом строительстве.

Во многом из-за того, что рынок оказался явно не готов к столь радикальным переменам, в прессе регулярно проходит информация, что (особенно в регионах) застройщики продолжают строить по старым правилам, привлекая напрямую средства граждан и, по сути, игнорируя закон.

Почему новый закон о долевом строительстве грозит коллапсом на рынке жилья

«Я – один из крупнейших застройщиков страны, меня зачем вы пытаетесь убить?» – так эмоционально комментировал новую версию закона о долевом строительстве владелец крупной девелоперской компании на недавнем совещании в Минстрое. Поправки были подписаны президентом летом и должны вступить в силу 1 июля 2018 г. И с тех самых пор чиновники министерства регулярно обсуждают с представителями крупнейших строительных компаний, как сгладить эффект от этих изменений. Если этого не сделать, отрасль не выживет, считает большинство строителей. Главное – защита дольщиков, а с рынка уйдут мошенники и мелкие компании, возражают сторонники закона. «Ведомости» разобрались, что именно изменится и почему это смущает строителей.

История вопроса

Чтобы решить проблему обманутых дольщиков – людей, вложивших деньги в стройку и не получивших обещанную квартиру, в 2005 г. был принят закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». Он запретил девелоперам брать деньги за квартиру до получения разрешительных документов на строительство; обязал их прописывать в договоре все сроки и неустойки за его неисполнение; регистрировать договор, чтобы исключить двойные продажи.

Застройщики придумывали, как обходить закон, а чиновники и депутаты всякий раз пытались поставить у них на пути заслон. Но изменения были косметическими, а требовались радикальные меры, объясняет председатель комитета Госдумы по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям Николай Николаев. «Почему у нас катастрофическое количество обманутых граждан?» – спрашивает он. Нет достаточной ответственности застройщиков, отвечает депутат. Он говорит, что Госдума настаивает на вступлении новых поправок в силу на полгода раньше – не с 1 июля, а с 1 января 2018 г.

Количество обманутых дольщиков, по мнению большинства их защитников, по-прежнему исчисляется шестизначными цифрами. В 2007 г. в России, по подсчетам оргкомитета обманутых соинвесторов Москвы и Московской области, их насчитывалось 200 000 человек. В 2017 г. рабочая группа по проблемам обманутых дольщиков при генсовете партии «Единая Россия» насчитала 122 000 обманутых дольщиков. И только в Министерстве строительства и ЖКХ России считают, что таких в стране сейчас только 86 000. Правда, в Минстрое очень жесткие критерии их определения. Например, если человек инвестировал в дом, строящийся с нарушениями земельного и градостроительного законодательства, то чиновники его обманутым дольщиком не признают. Тем не менее даже по такой методике цифра получается внушительная. Почему их так много?

Недострой большой и маленький

«Все проблемы с обманутыми дольщиками из-за того, что компании [из-за которых они появляются] непонятные и маленькие», – говорил основатель Mirax Group Сергей Полонский в 2007 г. в интервью «Ведомостям». Так он, тогда уважаемый застройщик, совладелец и руководитель одной из самых известных девелоперских компаний страны, объяснял, почему тысячи покупателей новостроек по всей России в итоге остаются без денег и жилья. Но через несколько лет он на примере собственного бизнеса доказал, что дело не в величине и известности компании. В июне 2013 г. разорившегося Полонского, пребывавшего в то время в Камбодже, заочно обвинили в мошенничестве. По версии следствия, как раз в 2007–2008 гг. менеджеры Mirax заключали не соответствовавшие проектной документации предварительные договоры купли-продажи квартир в дорогом жилом комплексе «Кутузовская миля», а вырученные деньги направляли на финансирование других проектов. Следствие признало пострадавшими более 100 человек, оценив общую сумму ущерба примерно в 3,2 млрд руб. Полонский был признан виновным в мошенничестве, провел в «Матросской Тишине» полтора года и вышел на свободу в июле 2017 г .

Пока Полонский – один из немногих примеров, когда руководитель строительной компании, не отдавшей квартиры покупателям, сел в тюрьму. Под арестом находятся и топ-менеджеры разорившейся компании «СУ-155». В частности, бывшему гендиректору «СУ-155» Александру Мещерякову вменяют хищение средств дольщиков, купивших квартиры в недостроенных жилищных комплексах.

Контрольные изменения

Проблемы дольщиков власти решают двумя путями: ищут деньги для компенсации пострадавшим и ужесточают контроль над строителями. На этой неделе, 25 октября, начнет работу компенсационный фонд для обеспечения обязательств застройщиков по договору участия в долевом строительстве, сообщил «Ведомостям» замминистра строительства и ЖКХ России Никита Стасишин. Все застройщики, продающие квартиры на стадии строительства, по закону должны перечислять в этот фонд 1,2% от цены каждого договора участия в долевом строительстве. Средства фонда будут направляться на достройку проблемных домов. Ежегодные взносы в фонд могут составлять около 10 млрд руб., говорит возглавляющий его гендиректор Агентства по жилищному и ипотечному кредитованию (АИЖК) Александр Плутник. У фонда, по его словам, нет планов сбора определенной суммы, он должен обеспечивать финансовое покрытие существующих рисков долевого строительства.

Обманутыми дольщиками Минстрой признает лишь тех участников долевого строительства, перед которыми застройщик не выполняет обязательства по договору долевого участия дольше девяти месяцев и при этом не увеличивает инвестиции в строительство дома более двух отчетных периодов подряд. Вдобавок у застройщика нет правопреемника по строительству объекта и его обязательства перед дольщиком не обеспечены поручительством банка или страхованием гражданской ответственности.
Но в ряде случаев наличие договора долевого участия в строительстве не защищает покупателя. Обманутыми дольщики не признаются в следующих случаях: – в построенном доме одни и те же помещения проданы по нескольку раз;
– дом строится на участке, не оформленном в собственность или аренду застройщиком;
– дом строится на участке, где не допускается такое строительство;
– дом строится с нарушением градостроительного плана, проектных требований и т. д.

Покупатели квартир будут понимать, что теперь они в любом случае ничего не потеряют: они получат или квартиру, или обратно деньги, говорит Стасишин. Но чтобы у недобросовестных застройщиков не возникал соблазн переложить ответственность на государство, были разработаны поправки к закону о долевом строительстве. Однако само их принятие стало сюрпризом для чиновников.

В Госдуму из правительства ушел согласованный вариант, над которым работали чиновники, банкиры и строители, а в закон попали совершенно другие поправки, жалуется чиновник правительства. По его словам, поправки были переписаны буквально за ночь перед их рассмотрением – они даже не попали в электронную систему Госдумы.

«Когда мы стали рассматривать законопроект в первом чтении, то обнаружили, что он рисковал стать еще одним косметическим документом. Поэтому ко второму чтению депутатским корпусом внесли очень много изменений», – объясняет Николаев.

Один дом – один застройщик

Законом внедряется принцип «один застройщик – одно разрешение на строительство». То есть для каждого дома разрешение должно получать отдельное юрлицо.

В таком случае невозможно будет осуществлять проекты комплексного освоения территории, считают строители. Дома в больших проектах строятся поэтапно. Например, строительство района «Академический» в Екатеринбурге, предусматривающее возведение 13 млн кв. м недвижимости на 2500 га, должно завершиться в 2026 г. Получить разрешение на весь район – почти невозможная задача. Ведь для этого нужно сразу спроектировать все здания (обойдется примерно в 2000 руб. за 1 кв. м). Потребуются миллиардные вложения и годы подготовки, объясняет крупный застройщик. Сейчас темпы проектирования зависят от застройщика.

Важно еще и то, что до сих пор в масштабных многолетних проектах застройщик мог менять отдельные объекты в зависимости от конъюнктуры рынка – размеры квартир, этажность и т. д. Ведь сложно просчитать рынок на 5–10 лет, объясняет президент ГК «Гранель» Ильшат Нигматуллин. Измененный закон такую возможность исключает.

Закон устанавливает лимит расходов застройщика на фонд оплаты труда, оплату услуг банка, услуг управляющей компании, рекламы, коммунальных услуг, услуг связи, аренды. На все это можно потратить не более 10% от проектной стоимости строительства. Такой экономики не бывает, уверяют строители. Только фонд оплаты труда у застройщиков составляет около 20% стоимости строительства, объясняет один из них. Затраты на рекламу могут превышать 10% проектной стоимости, недешево обходится содержание офисов продаж, оплата труда сотрудников и другие статьи расходов, продолжает гендиректор девелоперской компании Level Group Кирилл Игнахин.

Начинаем на свои

В соответствии с новым законом девелоперу нельзя привлекать кредиты и займы на покупку земли и прочие нужды. Если он до вступления закона в силу покупал землю в кредит, то не сможет привлекать средства дольщиков до момента погашения данного кредита.

В структуре себестоимости затраты застройщика на оформление земельно-правовых отношений (приобретение прав на земельные участки, изменение вида разрешенного использования, планировка территории, инженерные изыскания, проектирование, заключение договоров технологического присоединения) могут достигать до 30% от общей стоимости строительства, а в Москве – до 50%, рассказывает один из девелоперов.

При всем этом новый закон требует от застройщика показать на счете денежные средства в размере 10% от проектной стоимости строительства. Откуда их взять застройщику? Эти 10% – как раз максимально возможная прибыль от предыдущего завершенного проекта, отмечает директор по стратегическому развитию ФСК «Лидер» Павел Брызгалов. Но даже если застройщик ее получил, новый закон запрещает использовать прибыль для финансирования строительства до передачи дольщикам всех квартир в доме.

У недобросовестных покупателей появится возможность заблокировать деятельность застройщика, уклоняясь от приема квартиры, и даже привести его к банкротству, опасается один из девелоперов. Такого не будет, успокаивает депутат Госдумы и глава рабочей группы по защите прав участников долевого строительства партии «Единая Россия» Александр Сидякин. Он обещает внести поправки: «Защищая права дольщиков, нельзя потакать шантажистам, которые через неустойку парализуют стройку всего объекта».

Новички могут не беспокоиться

В соответствии с новой версией закона застройщик (или аффилированное с ним лицо) должен иметь опыт не менее трех лет строительства многоквартирных домов общей площадью не менее 10 000 кв. м в качестве застройщика, техзаказчика или генподрядчика. «Эта норма ограничит доступ на рынок новых компаний, укрепив тем самым позиции крупных и давно работающих девелоперских структур, – отмечает гендиректор строительной компании Tekta Group Роман Сычев. – Ограничение поспособствует созданию партнерских схем, в которые будут вынуждены входить новые застройщики». По его мнению, районные центры и небольшие города, в которых строят не больше 5000–10 000 кв. м в год, рискуют вовсе остаться без новостроек.

«Проблеме почти 20 лет, и обманутые дольщики продолжают появляться», – говорит представитель инициативной группы дольщиков Самары Тамара Матузкова. В новой редакции закона о долевом строительстве предусмотрено создание компенсационного фонда. Это поможет защитить права новых дольщиков, а как быть со старыми, спрашивает она. Ведь для них власти не предложили никакого рецепта. Представитель Минстроя с этим не согласен: «Все регионы с обманутыми дольщиками представили в Минстрой России графики достройки проблемных объектов с указанием сроков и механизмов решения. Каждый квартал Минстрой проверяет, как эти графики выполняются, а также помогает регионам предоставлением свободной земли, которую смогут использовать застройщики, инвестирующие средства в достройку проблемных домов.

Новый закон предписывает, что у застройщика не должно быть обязательств по кредитам, займам, ссудам, за исключением целевых кредитов, связанных с привлечением средств дольщиков. То есть проектного финансирования в банках и ипотеки. По сути, речь идет о запрете на привлечение стороннего небанковского финансирования – за счет, например, выпуска облигаций или векселей, банк будет единственным кредитором, считает Сычев. Такое ограничение повысит зависимость строительных компаний от банков, считает Игнахин. Но реализовать идею будет сложно. В частности, банк должен обладать штатом специалистов в строительстве, которые могут понять суть подрядных договоров и оценить адекватность цен за оказанные по ним услуги, указывает Игнахин. Но таких людей и технических ресурсов у банков нет. «Это значит, что открывать «проектные» счета для застройщика, подрядчика и заказчика финансовые учреждения будут с неохотой, – рассуждает Игнахин. – В любом случае контроль обернется ростом издержек для банков, а значит, и для девелоперов, которым они будут оказывать расчетные услуги».

Крупнейшие банки не ответили на запрос «Ведомостей» с просьбой прокомментировать изменения в закон о долевом строительстве. Если он вступит в силу в таком виде, отношения между банками и застройщиками придется пересмотреть, а любые изменения требуют времени и сил, т. е. возможны неожиданности для обеих сторон, рассуждает один из банкиров.

Где взять деньги

По данным АИЖК, в прошлом году было заключено около 630 000 договоров участия в долевом строительстве жилья, в денежном выражении – 1,8 трлн руб. Если закон останется неизменным, то застройщику будут нужны собственные средства в размере 40% от общей стоимости строительства, считает крупный девелопер. Во столько он оценивает минимальные затраты на приобретение земли, получение разрешения на строительство плюс зарезервированные по закону 10% стоимости стройки. Эти средства должны быть фактически заморожены до передачи последней квартиры покупателям, подчеркивает собеседник «Ведомостей».

Долевое участие в строительстве — изменения с 2020 года

В 2020 году будет осуществлен переход на проектное финансирование строительства жилья — возведение многоквартирных домов с преимущественным привлечением средств банка. Фактически это означает начало процесса отмены ДДУ (договора долевого участия). Ожидается, что новая схема продаж квартир изменит рынок новостроек.

Главная цель проведения реформы долевого строительства — уменьшение количества обманутых дольщиков: граждане перестанут рисковать собственными средствами, а приобретаемые квартиры будут уже в построенном доме.

С 1 июля 2020 года привлечение денежных средств от граждан будет возможно только с использованием эскроу-счетов. На каждого дольщика будет заводиться отдельный счет. Открытие счетов невозможно без участия банка и фактически ДДУ станет трехсторонним договором — застройщик, дольщик и банк.

В соответствии с поручением Президента РФ при участии органов исполнительной власти были разработаны и утверждены критерии, учитывающие степень готовности МКД и количество заключенных ДДУ, которым должны соответствовать проекты строительства, по которым привлечение средств граждан было начато до 1 июля 2020 года и завершение строительства которых возможно по старым правилам.

Что такое долевое участие и договор ДДУ?

Долевое участие в строительстве — форма инвестиционной деятельности, при которой граждане финансируют возведение дома за счет собственных средств. Участниками долевого строительства являются:

  • Застройщик (девелопер) — организация, в распоряжении которой на праве аренды или безвозмездной собственности находится земельный участок, на котором она обязуется построить многоквартирный дом с привлечением средств дольщиков.
  • Участник долевого строительства (депонент) — гражданин или юридическое лицо, вкладывающая денежные средства в возведение дома с целью последующего получения квартиры в нем.

Договор долевого участия представляет собой документ, описывающий условия сделки между застройщиком и участником долевого строительства. ДДУ подлежит обязательной государственной регистрации и считается заключенным с момента ее проведения (п. 3 ст. 4 закона № 214). На осуществление регистрации отводится срок в 1 месяц.

Квартира переходит в собственность дольщика после ввода дома в эксплуатацию и подписания акта передачи. ДДУ перестает действовать после выполнения сторонами всех своих обязательств.

Изменения в долевом строительстве с 2020 года: последние новости

В начале 2000-х годов покупатели жилья по договорам долевого участия часто сталкивались с мошенничеством: они могли годами ждать введения домов в эксплуатацию, застройщик мог исчезнуть вместе с деньгами дольщиков, одну и ту же квартиру продавали по нескольку раз и т.д.

Во многом ситуацию улучшило принятие закона № 241, часть «серых» схем удалось исключить. Однако недобросовестные застройщики все же находили лазейки в законодательстве и полностью проблему решить не удалось. В федеральном реестре обманутых дольщиков числится свыше 30 тыс. граждан.

  • Предложения отмены долевого строительства возникли еще в середине 2010-х годов.
  • В 2015 году Игорем Шуваловым было принято решение о поэтапной отмене ДДУ к 2020 году.
  • В 2017 году Михаил Мень (министр строительства и ЖКХ) объявил о переходе на проектное финансирование застройки взамен договоров долевого участия.
  • В 2018 году Путин в ходе проведения «Прямой линии» дал правительству указание выйти на цивилизованные способы приобретения жилья и отказаться от ДДУ к 1 июля 2020 года.
  • В итоге, в конце 2018 года законом от 25.12.2018 № 478 внесены поправки к законодательству, сформировавшие новые правила долевого строительства в 2020 году.

22 апреля 2020 года вступило в силу Постановление Правительства № 480, утвердившее критерии степени готовности объекта строительства при условии, соответствия которым застройщик может привлекать денежные средства участников долевого строительства без использования счетов эскроу. Цель данного решения — обеспечить достройку жилых домов, в тех случаях, когда завершение начатого строительства возможно только по старым правилам.

Достраивать МКД без перехода на эскроу-счета разрешат, если степень готовности объекта не менее 30%, а количество заключенных ДДУ составляет минимум 10% общей площади помещения в доме.

Отмена долевого строительства в 2020 году

Для того, чтобы окончательно решить проблему обманутых дольщиков, Россия должна выйти на более развитые способы жилищного строительства — его осуществление с привлечением банковских кредитов, а также использование эскроу-счетов, на которых деньги дольщиков будут храниться до окончания возведения дома.

Уже с 1 июля 2020 года в России полностью откажутся от существующей модели привлечения денег граждан в строительство жилья. С этой даты перестанут заключать договоры долевого участия.

Решению проблемы также способствует усиление контроля строительства со стороны государства. После ужесточения требований к застройщикам, многим нестабильным строительным компаниям придется покинуть рынок.

Закон о ДДУ с 2020 года

Изменения начались с 1 июля 2018 года (в связи с вступлением в силу закона от 01.07.2018 N 175-ФЗ) и будет продолжаться по 30 июня 2020 года — этот период считается переходным. Основная часть поправок начала действовать уже с 2018 года, остальные — с середины 2020 г.

Главное — с 1 июля 2020 года все сделки по покупке квартир на этапе строительства будут заключаться через специальные эскроу-счета в уполномоченных банках. Застройщик получит деньги с эскроу только после представления банку разрешения на ввод дома в эксплуатацию и регистрации права собственности в отношении одного объекта долевого строительства.

Остальные изменения в законодательстве о долевом участи в строительстве многоквартирных домов:

  • введена обязанность застройщика отдельно учитывать средства дольщиков и затраты на строительство;
  • если застройщик использует целевые кредитные средства, эскроу-счета должны быть открыты в банке предоставившем кредит;
  • для того чтобы взыскать убытки, дольщикам сначала нужно обратиться к застройщику, а уже после к лицу, представляющему его действия (учредитель застройщика);
  • увеличен перечень оснований для внеплановых проверок строительных организаций без предварительного уведомления.

Что такое эскроу-счета в долевом строительстве

Эскроу-счет — банковский счет, предназначенный для хранения денежных средств граждан на период строительства дома. Деньги со счета передаются застройщику только после исполнения им обязательств перед депонентом. Применение эскроу-счета регулируется ст. 860.7 ГК РФ.

Сейчас в России утверждены 55 банков, которые могут открывать эскроу-счета. К 2020 году планируется, что 95% продаж по ДДУ будут осуществляться с использованием только таких счетов.

Особенности эскроу в строительстве:

  • в случае банкротства застройщика средства возвращаются дольщику;
  • застройщик не может использовать денежные средства со счета до окончания строительства;
  • покупатель может вернуть деньги со счета в банке, если сроки сдачи квартиры задерживаются более чем на 6 месяцев;
  • после того как объект невидимости будет сдан, деньги с эскроу пойдут на погашение кредита, а остаток составит прибыль застройщика.

Если дом не будет сдан или застройщик обанкротится, деньги на эскроу-счетах предполагается возмещать дольщикам. Максимальная сумма возмещения вкладов — 10 млн. рублей за одну квартиру.

Как изменения коснутся застройщиков?

Требования к застройщикам ужесточились уже в 2018 году. Для того чтобы получить разрешение на строительство, застройщик должен отвечать следующим условиям:

  • на банковском счете девелопера должно быть не менее 10% средств от планируемой стоимости застройки;
  • компания должна иметь опыт строительства многоквартирных домов более 3-х лет, площадь сданных объектов должна превышать 10 тыс. кв. м.;
  • отсутствие долгов по кредитам.

В связи с ужесточением требований к застройщикам и изменение порядка долевого участия, в 2020 году прогнозируется уменьшение числа строительных компаний, а также снижение темпов строительства. Также если застройщик имеет хотя бы один объект с нарушением сроков ввода в эксплуатацию более, чем на три месяца, он не сможет начать возведение нового дома по ДДУ.

Плюсы и минусы нововведений для покупателей

Новый механизм финансирования через эскроу-счета должен исключить появление обманутых дольщиков. Банк становится контролирующей стороной сделки и имеет право отказать в проведении операций, связанных с нецелевым расходованием средств. Средства дольщиков будут защищены, а в случае неисполнения застройщиком обязательств, возращены через Агентство по страхованию вкладов.

По мимо банков, строительство также будет контролировать государство. Законодательно будут закреплены требования к застройщикам. Минстрой сможет назначать и снимать с должности руководителя контролирующего органа. Также собственники и учредители строительных компаний будут нести солидарную ответственность перед гражданами.

Уже запущена Единая информационная система жилищного строительства, в которой содержатся все разрешения на строительство домов, учтен каждый этап. Также создана специальная комиссия по рассмотрению практик взаимодействия застройщиков с органами исполнительной власти, которые осуществляют контроль и надзор в области долевого строительства.

Однако отмена ДДУ в 2020 году скажется на стоимости жилья. Есть опасения, что многие граждане не смогут позволить себе покупку квартиры по новым ценам, при условии, что ипотека не станет доступней.

Как изменится стоимость жилья после отмены ДДУ?

Покупка квартиры на ранних стадиях строительства для многих была привлекательна тем, что цена была значительно ниже, чем на готовое жилье. В связи с отказом от продаж на стадии котлована логично ждать увеличения стоимости квадратного метра.

Затраты, которые понесут застройщики после проведения реформы, неизбежно отразятся на стоимости жилья. С отменой ДДУ девелоперу придется обращаться за помощью к инвесторам или брать кредит в банке.

Точного ценового прогноза не существует. При отказе от ДДУ перспектива роста цен на первичном рынке составляет минимум 10% и обусловлено это тем, что квартиры будут продаваться уже в готовых (сданных) домах.

Однако резкого увеличения стоимости в ближайшее время ждать не стоит — в многоквартирных домах, разрешение на строительство которых было получено до 1 июля 2018 года и которые будут возводиться по прежним нормативам, не смотря на введение новых правил, стоимость квартир не изменится.

Как следует из паспорта национального проекта «Жилье и городская среда», к концу 2024 года число действующих ДДУ, заключенных с применением эскроу-счетов, должно превысить количество в 1 млн. По словам В. Мутко, на 1 марта 2020 года четыре крупнейших российских банка заключили 55 договоров на получение проектного финансирования на сумму 34,1 млрд, открыто 1262 эскроу-счета.

Нет дольщиков – нет проблем. Эксперты рассуждают о новом законе о долевых стройках

Долгие годы власти отказывались признавать обманутых дольщиков структурной проблемой. Результат – более 200 тыс. граждан в Реестре обманутых дольщиков. Свыше 400 уголовных дел на аферистов-застройщиков только за первую половину 2020 года. Правительство России предложило оригинальное решение: нет дольщиков – нет проблем

Юлия Сунцова

Уже месяц правительство России и Минстрой широко вещают о назревших поправках в законодательство о долевом строительстве многоквартирных домов. Слишком много обманутых людей, оставшихся без денег и без жилья. П роблема коснулась 74 регионов России.

В качестве решения власти предложили вариант, когда появляется посредник-гарант в виде банка. Смысл в том, что гражданин отныне вносит средства в счет уплаты будущего жилья на банковские эскроу-счета, а застройщик может получить эти деньги только по факту сдачи дома в эксплуатацию. Изменения вступили в силу с 1 июля.

Поправки поправками, но в них (в том виде, в котором он существуют сегодня) совершенно не видна выгода собственно первостепенных сторон – дольщиков и застройщиков. Бесспорно ясна лишь выгода банкиров.

Другая проблема в том, что закон не облегчает участь уже оставшихся без жилья 200 тысяч граждан. Конкретных предложений по незавершенным новостройкам или по возмещению потерь обманутым дольщикам пока так не прозвучало. На будущее же само по себе понятие «дольщик» в истинном понимании нивелируется и из законодательства выпадает.

Ранее взаимовыгодность отношений дольщик-застройщика заключалась:

1. для дольщика в том, что на этапе неоконченного строительства он приобретает себе будущее жилье до 30% дешевле рыночной стоимости.

2. для застройщика в том, что он получал не заем, не обложенные кредитными обязательствами деньги и даже не инвестиции, а легкие и беспосреднические средства на свою стройку.

Недавние поправки назначают выгодоприобретателями банкиров. Во-первых, закон в обязательном порядке обязывает застройщиков кредитоваться в определенных банках, чтобы заполучить возможность и далее легально работать в секторе долевого строительства. Кредиты по сути близки к безльготным, а одобрять их будут исключительно крупным и надежным застройщикам, то есть клиентам, не сопряженным с риском.

Во-вторых, в распоряжение банков попадают многомиллионные средства дольщиков. Умалчивается, правда, что дольщики при этом уже как бы и не совсем дольщики. Ни за какие преференции ни с кем они в долю не входят, а лишь на пару-тройку лет отдают все свои сбережения банкирам на мертвые вклады, даже без минимальных, покрывающих инфляцию процентов.

Сейчас говорится о том, что банкам трогать эти эскроу-счета будет запрещено. Но активы есть активы. В версию о том, что в финансовых организациях по два-три-четыре года лежат без движения многомиллионные денежные средства верится с трудом.

Без ответа остаётся и принципиальный вопрос – что, собственно, застройщику и покупателю жилья мешает самостоятельно, без дорогостоящих посреднических услуг найти друг друга на этапе уже готового жилья? В любом случае банк открывает деньги граждан застройщику только на этапе подписанного к приемке жилья. Какая, спрашивается, разница – от кого получать деньги за готовое жильё – от банков или от самих граждан.

Существующая система долевого строительства показала себя как неэффективная – с этим никто не спорит. Однако проблема, как видится, не в недобросовестных застройщиках, и не в глупых дольщиках. Проблема в гарантиях для всех сторон, которые не смогла обеспечить законодательная и исполнительная власть.

В самом начале бенефициары стройки получают огромные денежные средства в размере 100%-ых выплат по своим обязательствам. Какова их логика? С такими средствами в кармане можно вообще ничего не строить, взятых авансом денег на житие заграницей хватит надолго, да и загранпаспорт еще как бы никто не отобрал. Не поддаться такому искушению сложно.

Сама же по себе идея долевого строительства не плоха, и в организованном правовом поле своих целей достигает без побочных эффектов.

Решение правительством проблемы обманутых дольщиков впечатляет. 200 тысяч граждан так и остаются обманутыми дольщиками, тут уж извините – как говорится, не повезло. На будущее же проблему решают попросту отменой долевого строительства. Нет дольщиков – нет проблем. Это все равно что запретить к продаже ножи, чтобы сократить криминальную статистику по поножовщине.

За месяц до вступления в силу поправок, направленных на защиту прав дольщиков, на совещании с кабмином президент России Владимир Путин потребовал «избавиться от такого позорного явления как обманутый дольщик». «Нужно переложить риски с плеч граждан на плечи финансовых организаций, на застройщиков и на государство», — сказал президент.

Дискуссии по поправкам в законодательство о долевом строительстве ведутся на протяжении последних 15 лет – практически все время существования ДДУ. Споры продолжились и после вступления в силу поправок от 1 июля. Эксперты по строительству и реализации недвижимости подвергают сомнениям гарантии, которые дает новый закон продавцам и приобретателям недвижимости на первичном рынке. Кроме того, специалисты обращают внимание на возможные скачки цен, монополизацию отрасли и другие неблагоприятные сдвиги.

Некоторые эксперты прогнозируют расцвет серых схем на фоне ужесточения условий для малых предприятий.

Новое законодательство допускает к работе на рынке долевого участия только застройщиков со стажем не меньше трех лет, с введенными 10.000 кв. метрами и изначальным вложением 10% собственных средств от общей суммы строительства.

– Застройщики, которые не смогут получить кредиты от банков, никуда не денутся. Они все равно будут строить, будут делать это через серые и черные схемы, – предполагает экономист, специалист по финансовому анализу и менеджменту Андрей Мерзляков. – Продолжат привлекать деньги граждан посредством заключения предварительных договоров, либо через договоры инвестиций, то есть в конечном итоге будут получать деньги от «дольщиков» уже напрямую и даже без регистраций. Только доверчивые граждане в этом случае уже дольщиками являться не будут, а значит вообще никак не будут защищены по закону.

– Долгое время власти делали вид, что недострои – это дело отдельного гражданина и отдельного афериста-застройщика. Только пока они делали вид, такие строители чувствовали себя безнаказанными, и их число и число ограбленных людей росло по всей стране. 74 региона в России попали на карту обманутых дольщиков. Многие из них рисковали не только заработанными деньгами, но и единственными квартирами (продавали их, чтоб купить новые), – говорит эксперт International Analytical News Agency, к.э.н., первый вице-президент «Российского союза инженеров» Иван Андриевский.

Эксперт полагает, что принятые поправки обеспечат возможность контролировать девелоперов, а банкиры в этом деле не только зарабатывающая сторона, ни и страхующая:

– Ответственность за судьбу дольщиков и их жилья теперь несут банки. Возможно, переплата за банковские комиссии – не такая уж большая цена за возможность все-таки дождаться своего собственного дома или квартиры, а не стоять около недостроенного остова и проклинать всех и вся.

Новый закон ненамного сокращает риски дольщиков, он лишь меняет одни риски на другие, считает риэлтор, топовый специалист по продаже недвижимости по версии ЦИАН Ирина Кораблева:

– Разоряются и банкротятся не только строительные компании, но и банки, – говорит она. – Если рассуждать о монополизации рынка, то я придерживаюсь мнения, что в связи с изменением финансирования, часть застройщиков не выживет. У больших застройщиков есть возможность строить на собственные деньги и не влезать в банковские кредиты. У мелких застройщиков такой возможности нет, и они вынуждены будут повышать цену пропорционально процентам кредита и перестанут со временем быть конкурентоспособными. Это обстоятельство отразится на цене и на ликвидности квартир.

Несмотря на это, эксперт полагает, что изменения в финансировании строительства не сильно отразятся на цене жилья.

– Рост фактически уже произошел. Это случилось на волне слухов о готовящихся поправках – за счёт повышенного спроса цены выросли, а сейчас спрос закончился, закон уже вступил в силу. Застройщикам повышать цену сейчас всё равно что рубить сук, на котором они сидят, – говорит Ирина Кораблева.

– Пропуская очевидный плюс про защиту от недобросовестных застройщиков, надо всё же сказать, что пока мы не знаем, какие именно договоры будут заключать банки с дольщиками – это во-первых. Во-вторых, дольщики по сути являются инвесторами строительства, но в отличие от банка, они не получают своих процентов. Более того – они получат объект, который обойдется дороже обычного, так как в его стоимость будут заложены проценты банка по обслуживанию кредитных обязательств застройщика. Получаем ситуацию абсурдную: люди, размещая деньги в банке, платят этому же банку проценты (опосредованно, через застройщика). А если что-то пойдёт не так, то их деньги будут обесценены инфляцией, – говорит частный риэлтор Вероника Плеханова.

Более разумным со стороны покупателя, ждущего квартиру, было бы открыть счет в банке с выплатой процентов по вкладу и просто ждать, когда достроится объект – это уже будет не мертвый замороженный счет, а реально работающие деньги и всякие vip-бонусы от банков ввиду крупной суммы (только счетов должно быть несколько в разных банках, потому что в случае отзыва лицензии, государство возвращает вкладчику лимитированную сумму – на сегодняшний день это 1.400.000 руб), – рассуждает специалист об альтернативных возможностях использования накоплений на период ожидания строящегося жилья.

– Спрогнозировать, как поведет себя рынок недвижимости из-за введенных поправок, сейчас сложно. Возможно, последует снижение ипотечных ставок: дольщики отвалятся, застройщик начнет строить не для продажи, а для сдачи в аренду. Тогда аренда станет дешевле, и люди перестанут брать кабальную ипотеку. Да, мелкие инвесторы тоже отвалятся, либо начнут объединяться. Я лично не против монополизации сферы недвижимости именно в нашей стране беспощадной коррупции. Меньше откатов, дешевле квадратные метры, лучше качество строительства. Сегодняшние новостройки – это неликвидные картонные коробки. Их никак нельзя рассматривать в качестве инвестиций, только как компромисс, – подытоживает Вероника Плеханова.

Застройщикам нашли контролера, которому они, конечно, не рады. Но обманутые дольщики появлялись со стабильной регулярностью, последней каплей стало банкротство крупнейшего подмосковного застройщика «Urban Group» в прошлом году, и тогда государство вынуждено было топнуть ногой, говорит руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко.

– Я думаю, что выживут и крупные, и мелкие застройщики по причине мозаичности рынка недвижимости. У крупных застройщиков облегчён доступ к финансированию, и они привыкли работать крупными мазками. Берут целый район или большой кусок под реконструкцию, где речь идёт о сотнях тысяч или миллионах квадратных метров. Но как в Москве, так и в любом другом крупном городе всегда есть много мелочевки – например, ветхого жилого фонда, который нуждается в реконструкции или перестройке. Ни один крупный застройщик с такими маленькими количествами связываться не будет. Крупные и мелкие компании будут существовать в разных плоскостях, – считает эксперт.

Если застройщики переживут реформу, колебание цены на жилье не должно превысить 10-15 процентов. Причина не только в сложностях переходного периода на рынке, но и в покупательском спросе, говорит Репченко. Если бы люди могли платить больше, то цены давно бы уже бы поднялись. Люди сильно больше платить не могут, поэтому застройщики вынуждены будут исходить из реалий рынка. Если большинство компаний выживет, то объем предложений останется достаточно большим. На этап переходного периода цены будут в пределах 5 – 10% топтаться на месте.

Изменен механизм защиты прав дольщиков, пострадавших от недобросовестных застройщиков

27 июня Президент РФ подписал Закон № 151-ФЗ о внесении масштабных изменений в российское законодательство, регулирующее вопросы долевого строительства. Изменениям подверглись, в частности, не только ЗК, ГрК РФ и сам Закон об участии в долевом строительстве, но и законодательство о банкротстве, статусе столицы РФ, государственной регистрации недвижимости и др.

Основные нововведения

Теперь действие Закона об участии в долевом строительстве распространено и на нежилые помещения, приобретаемые дольщиками. Договор долевого участия может заключаться в электронной форме, подписанной усиленной квалифицированной электронной подписью, а договор уступки права требования неустойки, штрафа (пени) в рамках долевого строительства не подлежит госрегистрации. Согласно изменениям в Закон о банкротстве требования о взыскании финансовых санкций с застройщика удовлетворяются в третьей очереди кредиторов.

В информации о застройщике теперь должны быть указаны сведения о лицах, входящих в соответствии с Законом о конкуренции в одну группу с застройщиком, а в информации о проекте строительства – данные о целевом кредите (займе), а также количество заключенных договоров (общая площадь объектов долевого строительства и их цена).

В целях урегулирования отношений между застройщиками-банкротами и дольщиками будут созданы региональные фонды для завершения строительства многоквартирных домов или иных объектов недвижимости. Фонд субъекта РФ может выступать в качестве застройщика и завершать строительство вышеуказанной недвижимости. Он вправе привлекать денежные средства граждан и юрлиц по договорам ДДУ только при условии их размещения на счетах эскроу уполномоченного банка.

В одном субъекте РФ может быть создан только один такой фонд, который контролирует финансирование строительства всех незавершенных объектов на его территории. В некоторых случаях фонд сможет отказаться от финансирования завершения строительства объекта. Также предусмотрено создание общедоступного реестра проблемных объектов недвижимости.

Законом уточняется, в каких случаях застройщик вправе расторгнуть договор банковского счета с уполномоченным банком до ввода в эксплуатацию многоквартирного дома. Упрощается процедура проведения повторной экспертизы проектной документации.

Эксперты «АГ» прокомментировали отдельные положения закона

Руководитель проектов Бюро присяжных поверенных «Фрейтак и Сыновья», к.ю.н. Виктор Спесивов считает, что принятый закон нельзя назвать революционным, поскольку он завершил формирование новой системы отношений в сфере жилищного строительства, выстраиваемой предыдущими законами. «Как заработает эта система и к чему это приведет – вопрос дискуссионный, однако очевидно, что возможности для появления новых “обманутых дольщиков” существенно сократятся, если не исчезнут полностью. То, что цены на жилье вырастут – да, но не факт, что они не выросли бы и без введения дополнительных гарантий для дольщиков. И вообще, это нормально – платить за гарантии и за то, что точно получишь товар, а не “дырку от бублика”», – отметил эксперт.

Он положительно оценил новеллу о возможности внесения изменений в получившую положительное заключение экспертизы проектную документацию без ее повторной экспертизы: «Это сильно сократит сроки строительства и снизит “бюрократическую волокиту”, хотя коррупционную составляющую не уменьшит – просто перенаправит ее поток с одного адресата на другого».

Тем не менее Виктор Спесивов обратил внимание на недостаток закона. По его мнению, несовершенство закона заключается в том, что заказчик в рамках Закона о контрактной системе в сфере госзакупок (№ 44-ФЗ) принимает объемы работ по строительству (реконструкции) объекта на основании проектной документации, а оплату этих работ производит на основании специальной контрактной сметы, составляемой после проведения торгов и содержащей ценовое предложение подрядчика, с которым заключается контракт. «То есть ни заказчик, ни подрядчик при освоении средств в рамках строительства напрямую не привязаны к его сметной стоимости, указанной в проектной документации. Очевидно, такая новая схема существенно затруднит органам финансового контроля и правоохранительным органам процесс доказывания суммы размера ущерба, причиненного в результате отступления от требований проектной документации в ходе строительства, финансируемого с привлечением бюджетных средств. И сделает существующую систему закупок работ по строительству в рамках Закона № 44-ФЗ еще более коррумпированной, чем она есть сейчас», – заключил эксперт.

Юрист практики «Недвижимость и строительство» юридической фирмы ART DE LEX Павел Медянкин в качестве одного из главных нововведений отметил возможность создания фонда субъекта РФ в целях урегулирования обязательств застройщика-банкрота перед дольщиками: «Таким образом, законодатель создает возможность разрешения проблемных ситуаций “на местах”».

Позитивной новеллой, по мнению юриста, также является экспертное сопровождение проекта органом исполнительной власти или организацией, проводившими экспертизу проектной документации. «Если в ходе экспертного сопровождения в проектную документацию будут внесены изменения, требующие проведения экспертизы проектной документации, то орган исполнительной власти или организация, проводившая экспертизу, подтверждают соответствие внесенных в проектную документацию изменений необходимым требованиям. Нововведения позволят привлекать экспертов к участию в проекте на раннем этапе, чтобы исключить необходимость проведения дополнительных экспертиз проектной документации в случае внесения в нее изменений, а также оптимизировать сопутствующие издержки», – пояснил эксперт.

Павел Медянкин также высоко оценил формирование единого реестра проблемных активов, который будет содержать сведения о многоквартирных домах и иных объектах недвижимости, в отношении которых застройщик признан банкротом либо просрочил более чем на 6 месяцев завершение строительства или передачу объекта участнику долевого строительства.

«Заслуживает внимания и корректировка предмета регулирования Закона № 214-ФЗ: законодательство о долевом строительстве получило распространение на любые помещения в любых зданиях, а не только на жилые помещения в многоквартирных домах и жилые дома блокированной застройки, как было предусмотрено ранее. Изменения направлены на дополнительные гарантии защиты прав покупателей нежилых помещений (в частности, апартаментов). Кроме того, ст. 2.1 Закона № 214-ФЗ теперь содержит запрет на привлечение денежных средств граждан в строительство любыми опосредованными схемами (например, ценными бумагами или условиями договоров доверительного управления паевым инвестиционным фондом)», – отметил эксперт.

Он подытожил, что указанные новеллы направлены на укрепление существующего механизма защиты и обеспечения прав участников долевого строительства путем активного участия государства в правоотношениях и эффективного банковского контроля, а также установления ограничения использования средств публично-правовой компании «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства».

Юрист Содружества Земельных Юристов Павел Лобачев отметил, что поправки были приняты достаточно оперативно. Среди важных изменений он назвал дополнительное стимулирование использования застройщиками счетов эскроу. «В частности, возможность строительства без их применения ограничена по сроку, застройщик, использующий ДДУ, обязан выплачивать специальные взносы. Эти меры помогут обезопасить граждан от финансовых потерь. На обеспечение прав дольщиков направлено также и создание фондов субъектов РФ, которые будут заниматься завершением строительства проблемных объектов», – отметил эксперт.

Он также подчеркнул, что теперь привлечение денежных средств граждан посредством ДДУ обязательно не только при продаже жилых помещений, но и также нежилых: «В данном случае очевидно намерение законодателя оградить граждан от различных недобросовестных схем, используемых застройщиками, чтобы “вывести” соглашение из-под сферы регулирования Закона об участии в долевом строительстве. С учетом того, что нежилые помещения, приобретаемые гражданами в строящемся доме, – это, как правило, апартаменты и кладовые, которые используются ими для проживания или обеспечения последнего, внесенные изменения следует оценить положительно».

Павел Лобачев отметил отсутствие необходимости регистрации уступки требования об уплате штрафных санкций, вытекающих из ДДУ: «Несмотря на то что поправка фиксирует уже сформировавшийся в судебной практике подход, она очень важна, так как передача права требования неустойки от дольщика ИП или юрлицу для смены подведомственности – очень популярная схема».

По мнению юриста, обязательность регистрации самого ДДУ направлена в первую очередь на обеспечение соблюдения прав дольщиков при заключении договора. Соответственно, такая защита со стороны государства при передаче права требования неустойки от одного лица к другому представляется излишней, а потому внесенные изменения будут выгодны как гражданам, так и бюджету.

«Внесенные поправки делают покупку недвижимости в строящемся доме еще более безопасной. В то же время они неизбежно повлекут существенные издержки, в первую очередь, застройщиков, в связи с чем может возникнуть вопрос об экономической целесообразности привлечения денежных средств по предлагаемой законодателем схеме», – заключил эксперт.

Источники:
http://www.gipernn.ru/zhurnal/zhile/stati/novyy-zakon-o-dolshhikah-realnaya-zashhita-ili-illyuziya
http://www.kommersant.ru/doc/4089912
http://www.vedomosti.ru/realty/articles/2017/10/23/738917-zakon-dolevom-stroitelstve
http://kvartirniy-expert.ru/dolevoe-stroitelstvo/izmeneniya-s-2019-goda/
http://newizv.ru/news/politics/15-07-2019/net-dolschikov-net-problem-eksperty-rassuzhdayut-o-novom-zakone-o-dolevyh-stroykah
http://www.advgazeta.ru/novosti/izmenen-mekhanizm-zashchity-prav-dolshchikov-postradavshikh-ot-nedobrosovestnykh-zastroyshchikov/
http://migrantmedia.ru/uproshchennoe-poluchenie-grazhdanstva-rf-dlya-grazhdan-dnr-i-lnr-ukaz-prezidenta-vstupil-v-silu/

Бесплатная консультация юриста по телефону:

Москва, Московская обл. +7(499)113-16-78

СПб, Ленинградская обл. +7(812)603-76-74

Звонки бесплатны. Работаем без выходных!

Ссылка на основную публикацию