Особенности банкротства застройщиков по параграфу 7 Главы 9 ФЗ-127 «О несостоятельности»

Бесплатная консультация юриста по телефону:

Москва, Московская обл. +7(499)113-16-78

СПб, Ленинградская обл. +7(812)603-76-74

Звонки бесплатны. Работаем без выходных!

Особенности банкротства застройщиков по параграфу 7 Главы 9 ФЗ-127 «О несостоятельности»

В 127-ФЗ банкротству застройщика посвящен отдельный параграф 7. Его применение по отношению к юрлицу гарантирует особый порядок прохождения процесса несостоятельности по сравнению со стандартной процедурой.

Структура и содержание

Банкротство застройщика в 2020 году регулируется с учетом прав дольщиков отдельным параграфом в 127-ФЗ. Ему посвящен параграф 7 главы 9 «О несостоятельности».

Данная глава посвящена особенностям при банкротстве отдельных категорий юрлиц.

Отдельный закон о банкротстве застройщиков в России не действует. Но такое определение часто применяли к 210-ФЗ от 2011 года, который ввел в действие положения седьмого параграфа 127-ФЗ.

Если вы хотите узнать, как в 2020 году решить именно Вашу проблему, обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:

7 параграф 127-ФЗ включает статьи 201.1-201.15.4, которые освещают особенности признания юрлица в статусе банкрота финансово несостоятельным.

Участники дела о банкротстве застройщика

Ст. 201.2 127-ФЗ расширяет перечень лиц, которые вправе участвовать в процедуре признания финансовой несостоятельности. Так, согласно ст. 34 127-ФЗ, к таким лицам относят должника, арбитражного управляющего, конкурсных кредиторов и уполномоченные органы. Также в некоторых случаях к участникам банкротства относят органы исполнительной власти и лиц, предоставивших обеспечение на этапе финансового оздоровления.

Но ст. 201.2 из-за особенностей процесса признания финансовой несостоятельности застройщика включает в число потенциальных участников:

  1. Участников долевого строительства с требованиями о передаче жилых помещений.
  2. Участников строительства с требованиями о передаче машино-мест и нежилых помещений.
  3. Уполномоченные органы исполнительной власти, которые выполняют надзорные функции в области строительства многоквартирного дома.

Обеспечительные меры

По 127-ФЗ допустимо, чтобы земельный участок находился у застройщика как в собственности, так и в аренде.

Но чтобы максимально защитить интересы кредиторов в процессе банкротства, в 201.3 127-ФЗ регламентировано право арбитражного суда на введение обеспечительных мер в виде:

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:

  • Москва: +7 (499) 110-86-72 .
  • Санкт-Петербург: +7 (812) 245-61-57 .
  1. Запрета для арендодателя на расторжение договора аренды земельного участка с застройщиком.
  2. Заключения собственником участка договора аренды с иным лицом.
  3. Запрета на распоряжение участком его фактическим владельцем.

Порядок предъявления требований участниками строительства

В ст. 201.4 приведены особенности предъявления требований участниками строительства. Данная статья регламентирует предъявление следующих категорий требований:

  1. О передаче жилых помещений.
  2. О передаче нежилых помещений и машино-мест.
  3. Денежные требования участников строительства.

Здесь сказано, что после введения этапов конкурсного производства или внешнего управления требования передаются только в рамках процесса банкротства и по правилам, которые прописаны в 127-ФЗ.

В ст. 201.4 127-ФЗ также сказано, что после введения в отношении должника этапа конкурсного производства действие исполнительных документов автоматически прекращается.

Положения п. 2 ст. 201.4 127-ФЗ обязывают руководителя компании-застройщика передать конкурсному управляющему сведения обо всех участниках строительства в течение 10 дней после утверждения арбитражным судом кандидатуры управляющего. Управляющий, в свою очередь, уведомляет участников строительства об открытии конкурсного производства и возможностях предъявления участниками застройки требований о передаче жилых помещений или денежных требований. В уведомлении управляющий указывает порядок и сроки предъявления требований и включения их в реестр. Все расходы по уведомлению кредиторов перекладываются на должника.

В п. 3 ст. 201.4 127-ФЗ указано еще на одну особенность предъявления требований в процессе банкротства застройщика. В стандартном случае перед включением в реестр требования должны найти подтверждение у арбитражного суда. По параграфу 7 требования передаются конкурсному управляющему, и тот самостоятельно включает их в реестр без участия арбитражного суда.

Лица, которые участвуют в деле о банкротстве, наделены правом ознакомления с реестром требований участников строительства. Возражения от участников строительства заявляются в течение 15 дней после закрытия требований кредиторов.

Согласно изменениям в законодательстве о долевом строительстве, застройщики и дольщики теперь взаимодействуют при применении счетов эскроу. В связи с этим в 127-ФЗ теперь предусмотрена еще одна группа возможных требований дольщиков, помимо денежных и имущественных: участники строительства могут получить деньги со счета эскроу по ст. 201.12-1, 201.12-2.

Порядок определения денежных требований

На основании п. 1 ст. 201.5 127-ФЗ открытие конкурсного производства дает право участникам строительства отказаться от договора в одностороннем порядке.

При установлении денежного требования дольщика подлежит учету размер убытков в виде реального ущерба, который был причинен застройщиком. Он определяется в виде разницы между стоимостью жилого помещения (которое передается участнику строительства) на дату введения первой процедуры в деле о банкротстве и средств, уплаченных по договору.

При установлении размера требований участников строительства в отношении машино-мест и нежилых помещений учитывается только фактический размер долга по общим правилам процесса банкротства (ст. 4 127-ФЗ).

Особенности реестра требований

При банкротстве застройщика ведется как общий реестр кредиторов, так и отдельные реестры участников строительства по каждому объекту (МКД).

В ст. 201.7 127-ФЗ регламентируется перечень сведений, которые должны быть включены в реестр требований участников строительства. Согласно п. 1 указанной статьи, в реестре должны содержаться сведения следующего характера:

  1. Сумма, перечисленная участником строительства застройщику по договору о передаче жилого помещения или стоимость имущества в рублях.
  2. Размер неисполненных обязательств дольщика перед застройщиком.
  3. Сведения о жилом помещении и его площади, которое является предметом ДДУ.
  4. Информация об уплате застройщиком обязательного взноса в компенсационный фонд.
  5. Сведения о том, что для расчетов по договору участия внесены средства на счет эскроу.
  6. Сумма, которая была уплачена дольщиком по ДДУ за нежилое помещение или машино-место, и размер неисполненных обязательств участника строительства перед застройщиком.
  7. Сведения о машино-месте и нежилом помещении, которые предусматривают передачу нежилого помещения, и сведения, идентифицирующие объект строительства.

Особенности рассмотрения обращений дольщиков о признании права собственности

В параграфе 7 рассматривается отдельная группа требований, которая также подлежит рассмотрению арбитражным судом.

Также через арбитражный суд рассматривают заявления об истребовании недвижимого имущества и объектов незавершенного строительства из чужого пользования, о сносе незаконных построек, о переходе права собственности на недвижимость.

Очередность удовлетворения требований кредиторов при банкротстве застройщика

По статье 201.9 127-ФЗ при банкротстве застройщика применяется несколько иной порядок погашения требований кредиторов. Согласно данной правовой норме, дольщикам при погашении требований принадлежит приоритет перед иными кредиторами. Ст. 201.9 127-ФЗ предусматривает 4 очереди кредиторов (вместо трех в стандартном случае).

По п. 1 ст. 201.9 127-ФЗ требования кредиторов погашаются в следующей последовательности:

  • Первая очередь предполагает погашение требований граждан, перед которыми должник имеет обязательства по выплате компенсации за причиненный вред жизни и здоровью.
  • Вторая очередь предполагает расчеты по выплате выходных пособий и оплату труда работников.
  • Третья очередь включает денежные требования граждан-участников строительства, требования Фонда, требования дольщиков по возмещению убытков.
  • Четвертая очередь предполагает расчеты с прочими кредиторами.

Расчеты с участниками строительства

Согласно положениям ст. 201.13 127-ФЗ, расчеты с участниками строительства необходимо произвести не позднее, чем за месяц до окончания конкурсного производства. Если застройщику-банкроту принадлежало имущество, которое было оформлено в залог, то расчеты производятся по ст. 201.14 127-ФЗ.

По результатам реализации предмета залога денежные средства распределяются следующим образом:

  1. 60% уходят на удовлетворение требований кредиторов по обязательствам, которые обеспечены залогом.
  2. 25% направляются на погашение денежных требований участников строительства независимо от наличия у них статуса залогодержателя.
  3. 10% – на погашение обязательств перед кредиторами первой и второй очередей.
  4. Остаток перенаправляется на погашение судебных расходов и расходов на выплату вознаграждения управляющему (конкурсному или внешнему), оплату услуг лиц, привлеченных управляющим к делу о банкротстве.

Таким образом, применение параграфа 7 127-ФЗ по отношению к процедуре банкротства застройщика придает процессу некоторые особенности, которые отличают его от стандартного. Так, в рамках признания застройщика несостоятельным дольщики наделены правом предъявления как денежных требований, так и требований по передаче жилых и нежилых помещений. Также в деле о банкротстве застройщика рассматриваются заявления о признании права собственности на объекты недвижимости. Дольщикам в процессе погашения требований кредиторов отдается приоритет: обязательства перед ними погашаются в составе 3 очереди, а остальных кредиторов в составе 4 очереди.

Или задайте вопрос юристу на сайте. Это быстро и бесплатно!

Банкротство застройщика: как дольщику защитить свои права

Генеральный директор ООО “Юридическая компания “Деловой дом”,
к. ю. н., доцент

специально для ГАРАНТ.РУ

Резонансных дел о банкротстве строительных организаций в последнее время становится все больше, растет и количество обманутых дольщиков, отстаивающих свои законные интересы и пытающихся вернуть вложенные в неудавшееся строительство денежные средства. В связи с обострившейся ситуацией на первичном рынке жилья особое значение приобретают вопросы защиты прав граждан-участников строительства.

Урегулирование правоотношений, возникающих из банкротства застройщика, нашло свое отражение в параграфе 7 главы IX Федерального закона от 26 октября 2002 г. № 127-ФЗ “О несостоятельности (банкротстве)” (далее – Закон о банкротстве). К категории участников строительства относятся граждане, коммерческие организации и публично-правовые объединения.

Финансирование строительства многоквартирного дома порождает возникновение у субъекта, его осуществившего, прав на жилое помещение в данном объекте. При признании застройщика банкротом осуществление данного права в большинстве случаев невозможно, в связи с чем участник строительства вправе требовать возврата вложенных денежных средств.

Предусмотренный Законом о банкротстве для граждан статус участника строительства позволяет им использовать ряд преимуществ, которые недоступны иным кредиторам, тем самым законодатель усиливает защиту прав граждан – участников строительства, выделяя их в особую группу кредиторов. Среди привилегий, предоставленных участникам строительства для наиболее эффективной защиты их нарушенных прав, можно выделить следующие:

возможность выбора формы выражения требований к застройщику (денежная либо передача жилого помещения). При этом объем предоставляемой государством защиты не зависит от того, какие требования предъявлены;

погашение требований осуществляется в третьей очереди, тогда как для остальных кредиторов предусмотрена четвертая очередь;

участники строительства могут проводить свое собственное собрание кредиторов с отдельными полномочиями, на котором только они имеют право голоса;

участникам строительства предоставлена возможность установления убытков, понесенных ввиду неисполнения застройщиком своих обязательств;

необходимость одобрения решения о заключении мирового соглашения не менее чем 3/4 голосов участников строительства включенных в реестр требований кредиторов также свидетельствует об их значимом положении в сложившейся ситуации банкротства;

требования о передаче жилых помещений могут быть удовлетворены несколькими способами в зависимости от степени завершенности многоквартирного дома, о чем я расскажу далее.

Для того чтобы добиться удовлетворения имеющихся к застройщику требований, гражданам – участникам строительства, как и иным кредиторам, необходимо включить их в реестр требований кредиторов.

В ситуации банкротства застройщика при наличии возможности выбрать форму предъявления требований к застройщику реестр требований кредиторов включает в себя еще один так называемый “подреестр” – реестр требований о передаче жилых помещений, который является составной частью основного реестра и образует с ним единое целое. Определяющим моментом при рассмотрении вопроса о включении требований в реестр кредиторов является срок предъявления денежных требований. В случае введения в отношении должника процедуры наблюдения такой срок составляет 30 дней с даты публикации сообщения, а в случае признания должника-застройщика банкротом и введении конкурсного производства – в течение двух месяцев с даты публикации сообщения (ст. 142 Закона о банкротстве). Пропуск срока влечет оставление заявленных требований “за реестром”, что ставит под сомнение реальность их удовлетворения.

В случае заявления требований о передаче жилого помещения существует возможность, основанная на судебной практике, говорить о неприменении срока для закрытия реестра требований кредиторов.

Так, суды считают, что участники строительства, предъявившие неденежные требования о передаче жилых помещений, не являются кредиторами и не относятся ни к одной из очередей кредиторов, требования которых подлежат удовлетворению за счет имущества должника (ст. 2, ст. 201.9 Закона о банкротстве). Специальный порядок погашения неденежных требований участников строительства установлен ст. 201.10-201.11 Закона о банкротстве)” (Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 14 мая 2012 г. № 07АП-2689/10(103) по делу № А45-9663/2009, Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 31 мая 2013 г. по делу № А46-14935/2011, Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 2 ноября 2012 г. по делу № А46-5011/2009, Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 29 апреля 2013 г. по делу № А57-5725/10, Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 7 декабря 2012 г. по делу № А57-5725/2010).

Здесь же уместно упомянуть о возможности изменения участниками строительства формы заявленных требований, фактически возможности перехода из одного реестра в другой. Стоит иметь в виду, что однозначной позиции судов по данному вопросу нет, в связи с чем заявление такого требования всегда рискованно для участника строительства.

Некоторые суды ссылаются на то, что возможность изменения денежных требований участников строительства на требование о передаче жилых помещений прямо не следует из закона. Поскольку реестр требований о передаче жилых помещений является частью реестра кредиторов, то, включив свои требования в один из них, заявитель уже реализовал свою возможность потребовать от застройщика восстановления нарушенных прав (Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 15 декабря 2014 г. № Ф03-5086/2014 по делу № А59-5933/2009, Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 14 ноября 2014 г. № Ф03-4359/2014 по делу № А59-5933/2009, Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 16 августа 2013 г. по делу № А67-4252/2010). Наряду с названной позицией существует и иная – заявления об исключении из одного реестра удовлетворяются и одновременно признаются обоснованными требования о включении в другой реестр. Несмотря на то, что по своему содержанию такие решения судов наиболее справедливы по отношению к участникам строительства, выносятся они не часто (Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 28 августа 2014 г. года по делу № А55-19659/2009, Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 3 февраля 2014 г. по делу № А41-7785/09, Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 8 апреля 2013 г. по делу № А32-30801/2011 (оставленное в силе Определением ВАС РФ от 17 июля 2013 г. № ВАС-6334/13), Определение Арбитражного суда г. Москвы от 11 февраля 2015 г. по делу № А40-27589/08-74-86″Б”).

Включение требований в реестр требований кредиторов лишь промежуточная цель для участника строительства, конечной, безусловно, является удовлетворение заявленных требований в виде возврата вложенных денежных средств либо предоставления жилого помещения. Погашение требований о передаче жилого помещения может быть произведено несколькими способами:

путем передачи объекта незавершенного строительства. Данный способ предусмотрен ст. 201.10 Закона о банкротстве и предполагает восстановление прав дольщиков путем создания ими жилищно-строительного кооператива и передачи на баланс недостроенного застройщиком многоквартирного дома. Строительство дома завершают граждане своими силами;

путем передачи жилых помещений. Детальное изложение особенностей такого погашения представлено в ст. 201.11 Закона о банкротстве. Данный способ применим при полной готовности объекта, то есть при наличии разрешения на ввод объекта в эксплуатацию;

привлечение нового застройщика к завершению строительства объекта (ст. 201.15-1-201.15-2 Закона о банкротстве). Данный способ является новшеством законодательства о банкротстве, поскольку введен ст. 12 Федерального закона от 29 декабря 2015 г. № 391-ФЗ “О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации” и начал действовать лишь с 29 декабря 2015 года. Институт привлечения нового застройщика представляет собой возмездную передачу имущества (в том числе имущественных прав) и обязательств застройщика, в отношении которого введена процедура банкротства, иному застройщику.

Граждане также могут погасить имеющиеся у них требования путем признания права собственности на конкретное жилое помещение (п. 8 ст. 201.11 Закона о банкротстве). В законе отмечены два условия, соблюдение которых необходимо для признания судом права собственности на определенное жилое помещение. Во-первых, застройщиком должно быть получено разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома. Во-вторых, и застройщиком, и участником строительства до даты принятия заявления о признании застройщика банкротом должен быть подписан передаточный акт или иной документ о передаче жилого помещения (п. 8 ст. 201.11 Закона о банкротстве). Если передаточный акт (иной документ о передаче квартиры) был подписан после даты принятия заявления о признании застройщика банкротом, то исход дела зависит только от благосклонности суда и квалификации юриста-представителя. Дело в том, что правовых норм, которые бы регулировали такой случай, на сегодняшний день нет. Нужно отметить, что судебная практика по таким ситуациям складывается пока в пользу участников строительства, поэтому имеется шанс на благоприятное разрешение такого вопроса (Постановление ФАС Поволжского округа от 17 октября 2013 г. по делу № А55-13551/2010, Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 8 октября 2013 г. по делу № А57-26869/09).

Следует также обратить внимание на существование альтернативного способа защиты прав обманутых дольщиков (ст. 23 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации”). Поскольку изначально органы местного самоуправления, выдав разрешение на строительство застройщику, признали его надежность, то в случае его банкротства государство готово понести ответственность за произошедшее несоответствие. Участники строительства имеют возможность обратиться к органам исполнительной власти субъекта для удовлетворения указанных в договоре участия в долевом строительстве либо ином договоре требований, направленных на получение жилого помещения. Для этого необходимо включиться в общефедеральный реестр, правила включения в который содержатся в Приказе Минрегиона России от 20 сентября 2013 г. № 403 “Об утверждении критериев отнесения граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, к числу пострадавших и правил ведения реестра граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены”.

Резюмируя, отмечу, что способов защиты прав граждан-участников строительства на сегодняшний день предусмотрено много, они действительно являются рабочими и совершенствуются законодателями в связи с обострением экономической ситуации. Гражданам – участникам строительства следует действовать в соответствии с требованиями закона, соблюдать сроки и условия, определенные законодателем. Это значительно упростит процесс восстановления нарушенных прав.

Источники:
http://www.garant.ru/ia/opinion/author/kuznecov/702212/
http://jurkom74.ru/ucheba/osobennosti-bankrotstva-gradoobrazuiuschich-organizatsiy

Бесплатная консультация юриста по телефону:

Москва, Московская обл. +7(499)113-16-78

СПб, Ленинградская обл. +7(812)603-76-74

Звонки бесплатны. Работаем без выходных!

Ссылка на основную публикацию